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1、精品word学习资料 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - - - -水岸星城整体策划第一部分项目的概况一、项目背景概况1、项目的建设历史：* 高校国家高校科技园（滨江）前身为 “中恒世纪科技园”，其用地属于中恒世纪科技实业有限公司的工业用地；后在具体的建设审批过程中定位于高新企业（倾向信息化和生物医药等产业方向）的创业基地和企业孵化园区；本项目依靠中恒世纪公司和* 高校的背景联系，中恒世纪和* 高校国家高校科技园（简称浙大科技园）签署了相关的加盟协议，并将“中恒世纪科技园”名称改为 “*高校国家高校科技园（滨江）”，使之成为浙大科技园体系组成之一；2、* 高校及浙大
2、科技园项目的概况* 高校经过百余年的进展，已逐步进展成为我国重要的科学争论中心和高新技术辐射中心，形成了较强的基础争论、应用争论和开发争论的才能；* 高校科研条件优越，建有国家和省、部重点科技基地34 个，科研机构190 个； 其中国家和省、部重点 （专业） 试验室5 个，列全国高校前列；省、部重点和开放试验室9 个； * 高校每年都有很多科技成果获得国家、省、部级科技嘉奖；浙大科技园是经国家科技部、训练部联合批准的首批22 个国家级高校科技园之一，是* 省重点科技企业孵化器、* 省青年创业基地；科技园享受杭州国家高新技术产业开发区和省市政府出台的一系列优惠政策；浙大科技园的建设遵循“统筹规划
3、、以人为本、市场推动、坚持开放 ”的方针， 坚持技术创新和科技成果转化、高新技术企业孵化和创新创业人才培育、高新技术产业辐射的宗旨，依据“一园多点 ”的原就同时在宁波、嘉兴、绍兴、温州及江西省南昌市等地建有科技园分园，打造一个实力雄厚、资源互动的* 高校科技企业系；浙大科技园（滨江）作为浙大科技园杭州本地分园，以个性化空间设计、生态型环境掌握、施配套、专业性和谐治理等特色优势打造成科技创业者的乐园，是“天堂硅谷 ”一颗辉煌明珠；二、项目工程概况1、整体设计概况：浙大科技园（滨江）项目建筑由11 幢独立楼宇组成，其中1# 至 9# 楼为商务办公区，10#楼和 11# 楼为；项目建设有2 个独立地
4、下车库和一个地上中心花园；整个园区 建筑以规章的纵式排列，表达了科技园“高效、严谨 ”的风格；同时采纳生态型花园布局、个性化单套设计、集群式商务治理等理念，实现商务的人性化和舒服化，为工作和生活供应互动一为创意革新供应一个灵感的自由；2 、建筑概况：项目用地面积33968 ，总建筑面积53237.7，其中地上建筑面积47694.1，地下建筑面积 5543.6，项目容积率1.4 ，绿地率35% ；项目 1 号楼为 9 层建筑，位于科技园的正门，是园区的核心单体，配备有2 部 OTS 电梯；总建筑面积为17167.1，包括主楼和裙楼、地下车库三部分；主楼建筑面积11624.9 ，每层建筑面积为12
5、98 ，均为办公用房；裙楼3 层，建筑面积为2556 ，每层建筑面积大约 850 左右，可作呈现、会所及配套营业场所使用；地下车库2803.6；一号楼建筑- - -细心整理 - - - 欢迎下载 - - -第 1 页，共 21 页精品word学习资料 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - - - -雄伟、设计气派，从而彰显出园区的整体实力和入驻企业的外在形象；项目的 2 至 9 号楼为四层建筑加架空层和阁楼，是园区的重点部分，也是园区的特色部分；该部分总建筑面积25351.6 平方米，分别设计有A1、A2、B1、B2、C1、C2 六种户型共80套可供挑选的个性化、孤套
6、复式办公空间，面积均在250 380左右；项目的 10 号、 11 号楼在园区内靠北方向，均为5 层建筑，总建筑面积7719 ，设计以生活能为主；10、11 号楼共拥有酒店式公寓170 套，每套建筑面积为33 ；餐厅、休闲吧等集中在11 号楼；完全可以满意园区内企业职工的餐饮、休闲、文需求；项目仍有面积6226.3 的架空层和面积多达3500 的中心花园，沿各主体建筑四周都设有绿化带；项目各建筑主体分布规章、合理，力求达到 “真正会呼吸的科技园”的生态型、SOHO创业空间成效；三、项目区位概况本项目位于长三角经济圈范畴内的杭州市钱塘江南岸滨江区南环路上，属于国家高新技术产业开发区政策区块；该区
7、块是国家高新技术企业的争论和创业基地，集合了如UT 斯达康、东方通信、 浙大中控、恒生电子、信雅达等众多闻名高新企业；本项目同时与杭州国家高新软件园及其他高新企业相互辐射，创新、科技氛围深厚， 是杭州国家级软件、集成电路设计、通讯与动画等多产业的创制造基地；本区块与闻名的西湖风景区一桥相连，之江度假村、 龙禧酒店、 速 8 酒店和正在建设的龙禧 硅谷等知名星级酒店配套，临江花园、彩虹城、银色港湾、 太阳公寓等大型居民住宅区相继 开盘落成， 高新区公建中心、钱江大桥桥头景观等生活、工作休闲场所的规划和设计；随着各居民住宅区入住率的提高和高新企业自身的不断进展，依靠新区生态型建设设计理念，本区块将
8、进展成为杭州将来南岸EOD（生态商务区）经济圈和高新技术产业领导区；四、况本项目本质属于科技园项目，其以高新技术为主体，视制造为生命，通过为科技型企业供应办公、后勤于一体的商务空间，制造更多的政策优惠、专业治理的附加价值；本项目的入驻企业第一可以凭相应资格享受到国家关于高新区的优惠政策，包括所得税税收、对外经济合作、设备折旧、 对外进出口贸易及职工福利等多方面的实质性内容；其次就 是可以国家、 省、市有关部分对浙大科技园出台的专向扶持政策，包括国家科技部创业基金资助、 * 省科技企业孵化基金支持、高新技术成果转化风险投资及融资贷款担保和高新企业人才股权税收免征等内容；再次针对* 高校出台的一系
9、列资源共享和人力资源培育等方面的勉励措施；本项目本着进展成为个性化商务空间、专业化高新企业孵化园区的目标积极主动向入驻企业供应完善、优第一向入驻企业供应基础包括办公场所的供应、通讯网络接入共享商务设施职工生活诸多方面的商业房产的基础性内容；其次供应高新企业的包括有高新企业认定审核、企业项目治理、学问产权爱护等多类型的代理工 作，进行集中政府公关，节约入驻企业的交际成本；再次就是为进展中创业型企业供应询问 包括有投资规划、资金治理、 法律顾问、市场调研和产品拓展等高附加值的体系；同时仍可以依靠* 高校的科研成果和人力资源背景，为入驻企业供应人才培育和引进，并为企业的人力资源治理工作供应询问和集中
10、治最终园区仍可以通过园区内部及浙大科技园体系为在园企业供应技术沟通、 产权交易、 经济合作、 资源内部利用等技其次部分项目的市场调查- - -细心整理 - - - 欢迎下载 - - -第 2 页，共 21 页精品word学习资料 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - - - - -一、项目的投资目标本项目是中恒世纪公司依据资源合理利用和技术产业化生产需要而进行的工业地产投资项目；经过前期大量系统的工作，该工业地产已经成为了浙大科技园体系的组成之一，并努力朝向科技企业孵化器的方向进展；项目以为各类科技型企业供应办公空间和商务目标，通过尊贵的、 个性化的建筑艺术和优质的以提倡
11、休闲商务为创业新主见，为入驻园区的各企业供应商务本项目的投资目标除了自身产业化需要外，更多的留意项目的招商目标和效益；二、杭州商务写字楼调查分析随着杭州经济的经济起飞，杭州住宅房产逐步进入泡沫状态，在中心政府的强力调控下，杭州写字楼市场正逐步取代杭州住宅市场进入进展商的视线；不过杭州写字楼的开发大部分集 中于高级地段， 重点推行地段优势和区块优势来博取市场认可；而且更多的商务写字楼走高 档、纯写字楼路线，强调商务的豪华概念；2004 年杭州前九个月推出6 幅新写字楼用地，大多位于杭州主城区，爱护固定高级地段供应水平；从地域分布来看，杭州写字楼区集中化已特别明显；由2005 年到 2007 年三
12、年内，已有及将有超过200 万平方米以上的新写字楼入市，估量将会超越之前十年新盘上市的总和；其中CBD 钱江新城将占大量，该区由03、04 两年间共推出11 幅用地，合计376 亩，该区开发面积会达到在120-150 万平方米；而 2005 年将是杭州各写字楼进入新一轮供应期，竞争将日益猛烈；从目前杭州商务写字楼市场的大局来看，主要划分为七大商务区，仍有各零星分布的商务性写字楼；1、武林商务区杭州武林商务区是依据杭州武林商圈孕育而生的历史性商务区，也是杭州市中心CBD 规划核心；由于该区块内分布着杭百、银泰、百大、连卡佛等众多商业流通场所，极大丰富了区块商业氛围； 但同时因商业场所的密集分布，
13、武林商务区逐步跨过向艮山方向拓展；随着一大批高档写字楼的间续建成，该区域正从传统的商业黄金地段，向高尚办公商务区域转换；据询问调查，该区域外贸型企业居多，这些企业特别重视自身形象，讲究品尝与档次；目前该区域较新楼盘供应量在47 万平方米左右，均价在12800 元/ 平方米左右；区块参考日租 金为 2-4 元/ 平方米；传统区块内有云天.财宝中心、海华广场、华源进展大厦、白马大厦等高档楼盘；武林商圈便利的交通、成熟的配套等一系列优越条件的影响，使得武林周边区域的写字楼随之崛起，形成新武林商务区；新武林商务区增加美达.丽阳国际、红石.中心大厦、越都商务大厦、野风 .现代领地LOFT、华龙商务大厦、
14、迪尚商务中心等写字楼项目；2、庆春路商务区庆春路商务区是杭州如今写字楼最密集分布的区域，号称杭州成熟的市中心CBD 区块中的金融街； 该区块历来就是杭州商务写字楼的亮点， 商务氛围较深厚， 金融网点遍布整条大街， 超市、医院、特别便利，是杭州传统商务的发源地；据询问调查， 目前该区域商务写字楼的需求空间很大，客户类型也大都为一些贸易公司和一 行业；区块内较新楼盘供应量在35 万平方米左右，价格在8500 元/ 平方米左右；区块参考日租金为2.6-4 元/平方米；东清大厦、滨江.新城市广场、金都.杰地大厦、中豪.凤起广场、银座大厦、瑞丰国际商务大厦、广利大厦等项目分布其中；政府关于解放路延长段工程，更是进一步刺激了该区域内的楼市，因此这一区块的写字楼有着较好的市场前景；3、城站商务区城站商务区历史其实也很悠久；杭州商务写字楼的进展历史中始终就有着城站的身影，但是- - -细心整理 - - - 欢迎下载 - - -第 3 页，共 21 页精品word学习资料 可编辑资料
