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1、可行性分析报告基本格式 写字楼项目可行性分析报告格式第一部分写字楼项目总论1.项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四至范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况2.可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论3.主要技术经济指标表4.项目存在问题与建议第二部分写字楼项目背景1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由2.项目发展概
2、况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程2.项目投资的必要性第三部分写字楼市场研究1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测5.市场推销5.
3、1推销方式及措施5.2产品推销费用预测第四部分写字楼项目研究1.地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边规划2.项目swot分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3.项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要技术经济指标第五部分写字楼投资估算 写字楼项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括： 1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算 第六部分写字楼项目开发进度第
4、七部分写字楼项目资源供给1.资金筹集与使用计划 2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3.施工力量组织计划 4.项目施工期间的动力、水电等供应 5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八部分写字楼项目财务评价1.获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率2.效率评价2.1经营比率2.2资金利用率3.信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率4.静态获利分析4.1投资收益率（r）4.2投资回收期（pt）5.动态获利分析 5.1财务净现值（fnpv）5.2财务净现值率（fnpvr）第九部分写字楼项目风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二 第十部分写字楼项目综合评
5、价1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价4.存在问题与建议5.总体结论及建议-根据项目性质，有关章节参考以下详细的格式模板：写字楼项目可行性报告格式范本 第一部分：项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部
6、因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第一部分：写字楼项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图。项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状 1、四至范围；
7、 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形
8、图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、写字楼项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况 （1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育。大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、文化、体育、娱乐设施 6、
9、公园 7、银行 8、邮局 9、其他 附图。生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、写字楼项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 9、其他 五、写字楼项目大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，
10、规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况。现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、污水、雨水排放。现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、通讯（有线电视、电话、网络）。现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、永久性供电和临时施工用电。现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6、燃气。现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、供热及生活热水。现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图。说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 六、写字楼项目规划控制要点 1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积
11、、道路面积 2、产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3、综合容积率、产品容积率 4、建筑密度 5、控高 6、绿化率 7、其他 七、土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第二部分：法律及政策性风险分析 一、合作方式及条件 1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
12、 3、付款进度及与拿地程序的配合 4、其他合作的主要条件 5、与合作方式相关的其它法律规定 二、土地法律性质评估 （一）现状 1、土地所有权归属 2、土地使用权归属 3、土地的用途 （二）规划 1、规划所有权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途 三、取得土地使用权程序评估 1、取得土地使用权的程序 2、取得土地使用权需要的工作日 3、取得商品房用地土地使用权所需条件 4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决） 四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 1、土地性质变更的程序和理由 2、土地性质变更的政策支持或障碍 3、土地性质变更需要的工作日 五、政策
13、性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。 六、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：写字楼项目市场分析 一、区域产品市场成长状况 1、区域产品市场简述。形成时间 。各档次产品区域内分布状况。购买人群变化 2、区域产品市场各项指标成长状况（
14、近3-5年）。开工量/竣工量。销售量/供需比。平均售价 3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、区域内供应产品特征 1、各档次产品供应状况 2、各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征。平均售价。开发规模。产品形式。平均消化率。平均容积率 。物业在区域内分布特征 3、区域内表现最好个案状况 附图。项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 5、分析：本案在区域市场内的机会点 6、结论： 。区域市场在整体市场的地位及发展态势 。本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式。本案在区域内开发市场潜力。本案
