《不动产抵押法律意见书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不动产抵押法律意见书（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、不动产抵押法律意见书关于不动产抵押的律师谏言引言鉴于目前贵公司贷款业务中以债务人或第三人供应不动产抵押作为主要的担保方式，本所律师对近期贵司法律效劳以及司法理论中关于不动产抵押权与租赁权的冲突问题进展法律分析，并出具法律看法，以便进一步标准贵司不动产抵押的业务流程，降低贵司经营风险。一、出具律师谏言的根据(1)中华人民共和国合同法(2)中华人民共和国公司法(3)中华人民共和国物权法(4)中华人民共和国担保法以及最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法假设干问题的说明(5)城市房地产抵押管理方法(6)城市房屋租赁管理方法二、律师声明的事项1. 本所律师根据本律师谏言出具日以前发生或存在的事实并基
2、于与前述事实相关的现行法律、法规和标准性文件发表法律看法。2.本律师谏言系本所学问产权，仅供贵司用法，不得交予任意第三方用法。三、内容一不动产抵押物另设租赁关系的两种情形不动产抵押是债务人或第三人以其合法拥有的不动产以不转移占有的方式向债权人供应债务履行的担保，当债务人到期不履行债务时，债权人有权以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。因此，不动产的抵押权实现的首要条件是存在登记有效的抵押权，其次是债务履行期届满而未受清偿。但是在司法理论中，不动产抵押权实现时，经常会遇到抵押物上另设租赁关系的情形，主要表如今以下两个方面：其一，不动产设立租赁关系在前，抵押在后。根据物权法第190条第一款的
3、规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这种情形下，不动产抵押权的实现受租赁关系的制约，法院无法准时进展拍卖变卖，增加了债权人的风险。加之我国目前虽已实行了不动产租赁登记管理制度，但理论中存在许多未经登记的不动产租赁，因此办理不动产抵押时需要对抵押权人进展有效的查证，否那么抵押权实现时，承租人连续主见租赁权，将不行避开的影响抵押权顺当、足额的实现。其二，不动产设立抵押关系在前，租赁在后。抵押权设定后，抵押人又将该抵押物进展出租，设立租赁权的，原那么上不受抵押权设定的影响。假如租赁期限短于抵押担保债务履行的期限时，除非发生抵押权人提早行使抵押权的情形，一般不会出现抵押
4、权与租赁权的冲突。但是假如租赁期限长于抵押担保债务履行的期限时，根据物权法第190条其次款的规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此这一情形下原那么上租赁关系不影响不动产抵押权的实现。但是，在法院执行的理论中，这种情形同样存在执行困难的问题，例如承租人如已在不动产上进展装修、建筑、添附等，承租人主见上述权利时，会对不动产的准时拍卖、变卖造成影响。二不动产抵押权与租赁权发生冲突的法律风险1.典型案例介绍2007年6月16日，中国建立银行股份有限公司宁波某支行以下简称建行与A公司签订贸易融资额度合同，商定了建行向A公司供应相应的贸易融资总额度等事项。2008年1月2
5、日，在对B公司名下嘉登大厦勘查评估后，建行与B公司签订了最高额抵押合同，商定：B公司以嘉登大厦房地产作抵押，为A公司与建行签订的人民币资金借款合同等一系列债务供应最高额抵押担保。同日，建行与B公司办理了房屋抵押登记手续。2008年5月5日，A公司向建行申请开立信誉证，并交纳了保证金。同年5月12日，A公司出具确认付款、承兑看法，建行据此对该信誉证进展承兑。至2008年8月10日信誉证承兑付款日，A公司未将该信誉证项下款项支付给建行。次日，建行履行了该信誉证对外付款义务。此后，A公司未向建行归还垫付款，B公司也未履行相应担保责任。建行为此起诉，要求A公司支付4，035，439美元，担当相应的利息
6、，并对B公司的抵押物享有优先受偿权。后经法院审理，判决A公司支付建行垫付款以及逾期利息、律师费等，建行有权以B公司抵押给其的嘉登大厦房产折价，或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。2010年5月25日，一审法院受理建行的强迫执行申请，但案外人叶某于2010年8月16日提出执行异议，认为在B公司与建行订立最高额抵押合同前，B公司就将嘉登大厦出租给其，其以1 820多万元债权抵偿租金。2010年8月27日，一审法院作出执行裁定，中止扣划嘉登大厦租金的执行。为此，建行三支行提出执行异议之诉。一审法院认为，建行与B公司签订的最高额抵押合同，已经人民法院审理确认，合法有效。本案争议焦点为：叶某是否在
7、建行与B公司设立对嘉登大厦的抵押前就承租了嘉登大厦, 以及叶国民是否已经向誉凯公司支付了租金。由于叶某没有挺直的证据证明与B公司存在债权债务关系，也无法证明将其债权抵偿租金的事实，一审法院认为叶某要求法院停顿对誉凯公司财产的执行异议，证据与理由缺乏，因此作出准许建行对B公司名下财产的答应执行的判决。后叶某不服上述判决，向法院提起上诉，恳求依法撤销一审讯决。叶某认为在其与B公司房屋租赁协议、补充协议真实性及签署日期在一审中并未被提出有效否认，而上述协议的确成立且先于B公司与建行之间的最高额抵押合同。而建行那么认为B公司作为担保人有确保抵押物无权利瑕疵的义务，在未被告知抵押物被租赁而出现房屋租赁协
8、议、补充协议，且上述协议明显存在人为异样保存的状况下，对上述租赁协议真实性提出的质疑符合情理。二审法院认为：合法的借贷关系和房屋租赁关系，应受法律爱护。本案中，依据二审供应的新证据及B公司法定代表人的陈述，上诉人叶某和B公司间的借贷关系，以及为抵偿债务而发生的房屋租赁关系，系根据双方的真实意思表示达成，由此而缔结的房屋租赁协议、补充协议，合法有效。建行对上述借贷关系、房屋租赁关系合法性和真实性的质疑，缺乏事实根据，本院不予采信。由此，二审法院撤销一审法院判决，而建行对嘉登大厦的抵押权也无法实现。2.律师分析上述案例争议的焦点是该不动产的租赁关系是否先于抵押关系成立，审理过程中，由于债权人没有明
9、确的证据证明房屋租赁协议、补充协议无效，也无法证明其抵押登记在承租人承租之前。因此，二审法院认为上述不动产之上的租赁关系不受抵押权的影响，承租人可以连续用法该不动产，终止了债权人对抵押物的执行。通过上述案例，债权人申请执行的过程中，假如出现不动产抵押物上另设租赁关系的情形，将会对不动产抵押权的顺当实现造成很大的影响：一是影响债权人抵押债权的有效实现。从上述案例看，自债权人申请执行到二审法院作出终审讯决，历时3年，法院中止扣划嘉登大厦租金后，抵押物无法有效处理，债务始终无法得以清偿，债权人不仅蒙受资金占用损失，而且还要担当诉讼本钱。二是贵公司或者银行等金融机构抵押贷款经营风险增加，房屋、厂房、土
10、地等不动产的抵押，往往抵押金额宏大，抵押物的上述租赁乱象有可能造成抵押物无法执行，拍卖或者流拍，增加贵公司或者银行等金融机构抵押贷款的经营风险。三是影响法院执行，不少抵押物的租赁关系虽然存疑，但法院因手段所限、难以查处，也无法从证据、法律上作出否认，只得带租拍卖或与承租人协调，从而影响拍卖成交率和成交价，影响债权人抵押权的实现。三标准不动产抵押的业务流程的律师建议综上所述，不动产抵押权实现时与租赁权发生冲突，势必对债权人产生很大的影响，而贵司的贷款业务以设定不动产抵押为主要担保方式，因此本所律师提出如下几个方面的建议，以避开上述情形的发生，并进一步标准贵司不动产抵押的业务流程。首先，严格贷前审
11、查。在签订抵押合同和抵押登记前，除应对抵押物的相关权证进展审查外，应更加注重对抵押物的实地勘查，加强对抵押物实体的审查。此外还应到不动产所在地的房管、国土等部门调查抵押物有无租赁登记备案。其次，完善抵押合同，准时办理抵押登记。如经审查抵押物无租赁关系的，应要求抵押人书面承诺抵押物无租赁状况，并商定相应的违约责任；如经审查抵押物已设租赁关系，应要求承租人放弃“买卖不破租赁的权利，不得对抗债权人抵押权的实现，否那么不予发放贷款。签订抵押合同后，必需准时办理抵押登记，抵押权经登记后才有公示的效力，才能对抗在抵押权之后形成的租赁关系。再次，加强贷后监管。贷款发放后应定期对抵押物进展监管，实地进展监视、检查抵押物是否有租赁现象，如有应追究抵押人的违约责任。此外，还应主动加强与房管、国土等部门的协调，能随时理解抵押物的租赁登记状况。以上看法，供贵司参考。顺祝商祺律师事务所
