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1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式202120211 1土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 土地经济学 (第六版)毕宝德 主编柴强 李铃 周建春 副主编中国人民高校出版社土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 第十章 中国现行土地使用制第一节 中国农村现行土地使用制其次节 中国城市现行土地使用制n220212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 第一节 中国农村现行土地使用制 一，现行农村土地使用制的构成与特点 现行农村土地使用制包括农地使用制，四荒地使用制，建设用地使用制和宅基地使用制； 目前我国农村土地的承包经营权
2、，具有以下两个显著特点：一是土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权；二是土地承包经营权是一种尚不特殊稳固的土地使用权；n320212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 二，产权稳固与农地利用 n产权不仅对经济主体具有鼓励和约束作用，而且准备了经济绩效和收益支配； n土地承包经营权的不稳固直接导致了农夫土地收益的不稳固； n土地承包经营权的不稳固意味着将来的收益不确定，从而导致投资不足； n由此可见，适当延长土地承包期，增强土地承包的稳固性，是今后我国农村土地使用制改革的重点之一； n420212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 三，
3、土地用途管制与产权流转 n产权流转是市场交易的基础，也是资源有效配置的保证；中国农村土地产权因有国家用途管制规定，其流转受到确定的限制，使市场机制难以充分发挥作用； n在用途管制条件下，土地产权不能充分流转，市场机制不能充分发挥作用，资源难以达到最优配置；n520212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 三，土地用途管制与产权流转n可见，为实现土地资源有效利用，一方面，政府应对耕地进行合理补贴，提高农夫种粮积极性，以保证粮食安全；另一方面，政府应逐步放松非耕地转化为城市用地的管制，让农夫享有充分的土地流转权，以提高农夫收益和土地利用效率；n620212021土地经济学
4、(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 四，政府征地与农地产权疼惜 n在现行土地产权制度下，农地转为城市用地的惟一合法途径就是通过政府征地；这样，政府就成为农地转为市地的惟一买者，成为农地的买方垄断；同时，政府也成为市地的惟一供应者，成为市地的卖方垄断； n720212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 现行土地征用制度存在的问题n政府借助“公共利益”的名义，从事非公共利益的事业，侵害了农夫土地产权，侵害了农夫土地收益； n现行的征地补偿标准仍不能充分表达公正和效率原就； n农夫土地收益得不到合理补偿的一个缘由在于，政府实行低成本进展工业化的道路；另外一个缘由在
5、于，地方政府凭借征地的垄断权，通过低价征用农地，高价出让市地，从中获利； n820212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 其次节 中国城市现行土地使 用制 一，传统的城市土地使用制 （一）传统城市土地使用制的特点及其弊端 传统城市土地使用制，是指城市土地使用制度改革之前的那种城市土地使用制度；其基本特点可以概括为：行政划拨；无偿无限期使用；禁止土地使用权转让； n920212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 传统城市土地使用制度的弊端1.不利于土地的集约利用与合理配置2.不利于企业转换经营机制与公正市场竞争 环境的建立3.不利于城市的建设
6、与进展4.降低了政府治理效率，极易滋生腐败，造 成国有土地资产的大量流失n1020212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 二，现行城市土地使用制（一）城市土地使用制改革的目标与进程我国自20世纪80岁月初开头了城市土地使用制的改革；改革的基本目标是，实行城市国有土地的有偿使用制度，把城市国有土地使用权从全部权中分别出来，推向市场进行流转，即全面开放城市国有土地使用权市场；n1120212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 20多年来经受了以下历程1.征收土地使用费（税）2.开展土地使用权有偿出让和转让试点 3. 制定地方性土地使用权有偿出让
7、，转让法规 4. 修改宪法和土地治理法 5. 制定全国性土地使用权出让和转让法规，全 面开放城市国有土地使用权市场 n1220212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 (二)现行城市土地使用制的基本 内容 1.土地使用权出让 2.土地使用权转让 3.土地使用权出租4.土地使用权抵押5.土地使用权终止 n1320212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 三，现行城市土地使用制的完善 （一）在新的城市土地使用制中，行政划拨 方式是否仍需要保留 （二）对土地使用权各种出让方式的适用范 围应做出明确的限定 （三）土地租赁市场如何进一步发育（四）原划拨
8、用地，如何逐步纳入新的土地 使用制中来？n1420212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 四，国有企业改革中土地资产 的处置 （一）国有企业改革中土地资产处置的原就与方式1.出让 2.租赁 3.作价入股 4.授权经营 5.保留行政划拨 n1520212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 （二）不同土地资产处置方式 的适用条件 1.国有企业改革涉及的划拨土地使用权，有以下情形之一者应当实行出让或租赁方式处置：(1)国有企业改制或改组为有限责任公司， 股份有限公司以及组建企业集团的；(2)国有企业改组为股份合作制的；(3)国有企业租赁经营的；(
9、4)非国有企业兼并国有企业的； n1620212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 （二）不同土地资产处置方式 的适用条件2.国有企业破产或出售的，原划拨土地使用权应当以出让方式处置；破产企业的土地使用权出让金应第一安置破产企业职工，破产企业将土地使用权抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或拍卖，变卖后所得也应第一用于安置破产企业职工； n1720212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 （二）不同土地资产处置方式 的适用条件3.依据国家产业政策，对于自然垄断行业，供应重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，依据企
10、业改革和进展的需要，主要接受授权经营和作价入股方式处置土地，国家以土地作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产； n1820212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 （二）不同土地资产处置方式 的适用条件 4.国有企业涉及的土地使用权，有以下情形之一 的，经批准可实行保留原划拨方式处置土地资产：(1)在涉及国家安全的领域和对国家长期进展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可连续以划拨方式使用土地；(2)连续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国家重点扶持的能源，交通，水利等项目用地，原土地用途不发生转变的，可连续以划拨方式使用土地，但改造或改
11、组为公司制企业的除外； n1920212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 （二）不同土地资产处置方式 的适用条件（3）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；（4）在国有企业兼并，合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；（5）国有企业改造或改组为国有独资公司的；（6）对承担国家方案内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可连续以划拨方式使用，也可以以作价入股方式向企业注入土地资产；n2020212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 （二）不同土地资产处置方式 的适用
12、条件其中，第(3)，(4)，(5)项保留划拨用地方式的期限不应超过五年；n2120212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 (三)国有企业改革中土地资产处 置应特殊留意解决的问题 1.处理好国家，地方政府与企业间的利益 关系问题 2.处理好有关企业隶属关系问题 3.处理好企业职工股的问题 4.促进不同处置方式之间土地成本基本均衡 n2220212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 五，城市土地使用制度与土地 利用的关系 （一）全部权与租金：市场结构（二）投机，不确定性与土地利用（三）土地可得性（Land Availability）与土 地储备
13、(Land Banking) （四）土地税收与土地利用：外部性与“涨价 归公” n2320212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 关键术语n农地家庭承包制 n土地承包期 土地用途管制n传统的城市国有土地使用制 n城市国有土地使用权出让n城市国有土地使用权转让 n城市国有土地使用权出租n2420212021土地经济学(第六版) 普通高等教育十一五国家级规划教材 复习摸索题 n1.我国现行的城市国有土地使用权的出让，转让和出租制度尚存在哪些不足之处？如何进一步改革与完善？n 2.如何分析我国现行的农地家庭承包制的性质？如何对其改革与完善？n 3.怎样正确分析我国现行土地使用制与土地利用的关系？n2520212021
