建筑工程论文-****大厦不同经营方式投资回报分析经营方式一：A、B、C、D栋全部销售一、经营计划1、 办公楼销售计划：按地上可售面积11万平方米、经营利润1、实现经营收入139208万元，其中：写字楼销售收入133208万元、车位销售收入6000万元；2、 成本万元；3、 销售费用1500万元；4、 管理费用600万元；5、 财务费用万元；6、营业税金万元，按销售收入%测算，享受40%税收优 惠；项目可实现利润总额万元，净利润万元留存资产价值1、 留存车位225个，按市场价值1 5万元/个计，资产 价值3 375万元；2、 员工餐厅2000平方米，按市场价值5(X)0元/平方 米计，资产价值1000万元；项目留存资产价值共计4 375万元整个项目效益整个项目效益为经营利润与留存资产价值之和，共计 万元项目投资利润率：％资本金利润率：％经营方式二：A、D栋出售，其余出租一、经营计划1、 办公楼销售及出租计划按地上可售或可租面积11万平方米（地上建筑面积万 平方米，地下可分摊面积万平方米）A、D栋全部出售，补 偿协伟公司万平方米办公面积后，剩余面积万平方米全部 出租计划A、D栋于2003年售出，均价为13800元/平方米; 补偿协伟公司办公面积售价为10000元/平方米，销售收入 于2004年全部实现。
剩余万平方米办公楼于2004年开始 出租，租金为166元/平方米•月；办公楼2004年出租率 50%, 2005年出租率80%, 2006年出租率达到90%,并在以 后年度保持90%的出租率2、 车位销售及出租计划车位为705个，地下为625个，地上为80个配合A、D栋出售，200 3年售出200个车位，售价为15万元/个，销售收入于2004年全部实现剩余505个车位于200 4年 开始出租，租金为80 0元/个•月；2005年出租率80%, 2006年出租率达到90%,并在以后年度保持90%的出租率二、效益测算1、 营业收入2004年中，营业收入73978万元，包括A、D栋办公楼 销售收入6 2560万元、补偿协伟公司办公面积2000万元、 车位销售收入3000万元、办公楼出租收入6175万元、车 位出租收入243万元2005年中，营业收入10268万元， 包括办公楼出租收入9880万元、车位出租收入388万元 2006年中，营业收入11552万元，包括办公楼出租收入 11115万元、车位出租收入437万元自2006年起，保持 基本相同的收入总额2、 营业成本2004年中，与出售A、D栋及补偿协伟公司办公面积相 配比，结转营业成本万元。
考虑到物业管理费收入基本能 够满足出租期间营运成本，因此自2005年起不再发生营业 成本3、 销售费用由于销售面积比重较少，暂未加以考虑4、 营业税金及附加按当年营业收入的%缴纳5、 管理费用管理费用每年1800万元，包括：折旧1143万元，房 产税495万元，管理人员费用162万元6、 财务费用参见建设贷款偿还表7、 所得税按当年利润总额的33 %缴纳8、 净利润自2004年起，逐年递增，至2008年后保护相对稳定 投资利润率：％资本金利润率：％三、静态现金流量分析从静态分析，至2013年，项目累计现金流量开始为正， 投资回收期为年经营方式三：A栋出售，其余出租一、经营计划1、办公楼销售及出租计划按地上可售或可租面积11万平方米（地上建筑面积万 平方米，地下可分摊面积万平方米）A栋出售，补偿协伟 公司办公面积万平方米后，剩余面积万平方米全部出租计划A栋于2003年售出，均价为13800元/平方米；补偿协伟公司办公面积售价为10000元/平方米，销售收入于 2004年全部实现剩余万平方米办公楼于2004年开始出租， 租金为166元/平方米•月；办公楼2⑻4年出租率5 0%， 2005年出租率8 0%，2006年出租率达到90%,并在以后年 度保持90%的出租率。
2、车位销售及出租计划车位为705个，地下为625个，地上为80个配合A 栋出售，2003年售出1 00个车位，售价为15万元/个，销 售收入于200 4年全部实现剩余605个车位于2004年开 始出租，租金为800元/个•月；2005年出租率80%，2006 年出租率达到90%，并在以后年度保持90%的出租率二、效益测算1、 营业收入20 04年中，营业收入427 16万元，包括A栋、补偿协 伟公司办公面积销售收入32360万元、车位销售收入1500 万元、办公楼出租收入8566万元、车位出租收入290万元 2 005年中，营业收入14 170万元，包括办公楼出租收入 13705万元、车位出租收入465万元2 006年中，营业收 入15 941万元，包括办公楼出租收入15418万元、车位出 租收入523万元自2006年起，保持基本相同的收入总额2、 营业成本2004年中，与出售A栋及补偿协伟公司办公面积相配比，结转营业成本万元考虑到物业管理费收入基本能够 满足出租期间营运成本，因此自2005年起不再发生营业成 本3、 销售费用由于全部出租，暂未加以考虑4、 营业税金及附加按当年营业收入的%缴纳。
5、 管理费用管理费用每年2500万元，包括：折旧1585万元，房 产税686万元，管理人员费用229万元6、 财务费用参见建设贷款偿还表7、 所得税按当年利润总额的33%缴纳8、 净利润自2004年起，逐年递增，至2011年后保护相对稳定 投资利润率：％资本金利润率：％、静态现金流量分析从静态分析，至2015年，项目累计现金流量开始为正，投资回收期为年不同经营方式投资回报指标比较：指标项目投资利润率资本金利润率投资回收期经营方式一%%4年经营方式二%%年经营方式三%%年从上述不同经营方式的投资回报指标比较看，我们认 为：采取部分出售、部分出租的经营方式，虽然投资回收 期较长，但投资回报率较高同时，考虑到有产权保障、 物业的长期升值性和可变现抵押等因素，此种经营方式的 投资风险也相对较低，不失为一种良好的房地产开发经营婪1 to父朿略以上仅供****公司领导参考。