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1、第一页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,2,报告说明,第二页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,3,行情提示. 4 全市总况. 5 供求走势市场结构 新增供应当月交易 楼盘推荐.17 新盘关注热销楼盘 重点区域.26市中心商务区新兴商务区 观察与借鉴.36,2010年8月号,报告目录,第三页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,4,8月，非住宅市场供应下降、需求持续增长，供应量为47.7万，环比下降12%；成交量为31.88万，环比上涨约为16%，市场处于高位。,当月新增： 8月新增办公楼供应量较商业大市区推出只租不售型办公楼：宏嘉大厦、宝华国际广场和销售型办公楼：明泉银七星国际大厦和星月国际
2、商务广场；,当月交易： 办公成交以嘉定、宝山和杨浦等区域为主，商业成交则以奉贤、嘉定和宝山远郊区域为主力。,商业观察： 8月：商住项目，遍是乡音，遍是投资客,2010年8月号,第四页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,全市非住宅市场供求趋势一览,供应量：8月供应略有下降，较7月下降幅度约12%，高于2010年月均供应量；,成交量：8月成交大幅上涨，较7月增长幅度了约16%，高于2010年月均成交量。,5,供求走势,月均供应,月均成交,注：上表中，蓝线为月均供应量水平；红线为月均成交量水平,高位,市场评级,2009年,42.9万,44.4万,2010年,35.4万,30.8万,第五页，编辑于星期
3、一：十九点 三十六分。,6,市场结构,供应：2010年前8个月办公供应约占2009年全年供应量的70%，商业约占2009年全年供应量的59%，工业供应则明显滞后； 成交： 2010年前8个月办公成交约占2009年全年成交量的39%，商业成交约占2009年全年的57%；工业成交约占2009年全年的52%； 未来供应：2010年新增供应中非住宅占比22%，2010年在建工程建筑面积中31%为非住宅项目；而2010年出让商办用地占商品房的比例为64%。,成交：8月非住宅占商品房总量24%,2009年、2010年非住宅供求量累计一览,供应：8月非住宅占商品房总量27%,2010年前8个月,非住宅物业未
4、来供应占商品房比重状况,单位：万,单位：万,单位：万,第六页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,7,办公楼新增供应：8月总量36.2万,办公楼年度新增供应区域分布,新增供应,2010年8月，上海办公楼新增供应量较大，供应以内环内、外郊环为主，内中环、中外环区域本月供应量相对较少，内环内供应主要来自浦东陆家嘴的宏嘉大厦，而远郊区域供应主要在松江。 8月新批准预售办公楼房源约84%来自市区；另16%来自远郊。,市区,远郊,单位：万,单位：万,单位：万,第七页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,8,办公楼新盘新房源（8月）,新增供应,8月新批准预售房源的办公楼项目有12个，根据产品划分，常规办公楼项
5、目7个，SOHO办公楼有4个，LOFT有1个。 8月位于市区的新上市只租不售的甲级办公楼项目增多，如位于浦东的宏嘉大厦，租金5-6元/天；宝华国际广场和合生财富广场暂未公开对外招租。,第八页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,9,商业新增供应：8月总量11.5万,商业年度新增供应区域分布,新增供应,市区,远郊,单位：万,单位：万,单位：万,2010年8月商业新增供应主要集中在市区，主要分布在闵行、宝山、浦东区。,8月商业新增供应中，供应量最大的是位于闵行区的明泉银七星国际大厦的裙楼商业2.56万，其次是位于闵行的复地北桥城东块商业，有1.21万商业供应。,第九页，编辑于星期一：十九点 三十六分
6、。,10,商业新增供应（8月）,新增供应,8月新批准预售房源的商业项目有27个。根据产品划分，办公配套项目5个，住宅配套项目27个，专业市场和纯商业项目没有新增供应。 需要说明的是，本月办公配套类商业供应量较大，如明泉银七星国际大厦、星月国际商务广场、绿地浦晖国际中心、上海港国际客运中心商业配套项目等。,第十页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,11,8月办公楼成交量持续上涨，较7月增幅约19%； 8月成交区域主要集中在市区，远郊区域以嘉定的成交量最大； 8月个案成交放量，成交面积超过1万的个案只有3个，成交面积排在前三的项目是：一是位于位于宝山的绿地丰翔新城，成交面积1.52万；二是位于嘉定
7、江桥万达广场的SOHO，成交面积1.50万 ；三是位于杨浦的沪东财富国际广场，成交面积1.05万。,办公楼成交：8月总量10.43万,当月交易,杨浦区,宝山区,嘉定区,办公楼交易重点区域,市区,远郊,单位：万,单位：万,第十一页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,12,当月交易,办公楼供求产品结构（年度）,办公楼成交区域分布,2010年前8月郊环外成交量大幅增长，引领其他区域，成交量超过2009年全年水平的20%，另内环内区域前8个月的成交量也有大幅增长，占到2009年全年成交量的67%，是各环线中成交量与去年相比比重最高的；而中外环前8个月的成交量仅占2009年全年的22%不到。 分产品供求
8、观察，常规办公楼依然是办公楼市场供应主流，8月供应量明显增多，形成供大于求的竞争格局；公寓式办公受到市场的热捧，供略大于求，而LOFT办公产品由于供应的匮乏，供小于求。,单位：万,单位：万,第十二页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,8月热销盘中多数市区项目所有增加，仅有一个远郊项目；常规办公项目有7个，公寓式办公项目有2个，LOFT办公产品项目有1个，成交量过万的项目有3个，而成交均价过3万元/的有2个。 位于闵行的明泉银七星国际大厦是甲级办公楼，是七宝板块唯一在售办公楼项目，8月上市即引起热销，当月销售86套。成交均价与长风板块办公楼价格相当。,13,办公楼成交金额十强排行榜（8月）,当月
9、交易,第十三页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,8月商业成交量较7月有小幅增长，增长幅度约10%，大部分成交量集中在远郊，来自奉贤和嘉定，市区宝山区8月成交量进入前三区域； 8月，商业成交量最大的是位于奉贤区的的奉贤农产品交易市场，成交了6.38万，成交824套，成交均价为2359元/。成交价格最高的是位于闸北区的圣和圣广场 ，成交均价56704元/，本月成交3套，成交面积80。,14,商业成交：8月总量19.72万,当月交易,奉贤区,宝山区,嘉定区,商业交易重点区域,市区,远郊,单位：万,单位：万,第十四页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,当月交易,15,商业供求产品结构（年度）,201
10、0年前8个月商业项目的成交量主要集中在外郊环和郊环外区域，其中内中环成交量占2009年全年成交量的比例最高，已经达到约151%；本月内环内和内中环成交总量明显萎缩。 从商业项目类型观察，2010年前8个月纯商业供大于求外，其余产品的成交量均超过供应量，其中住宅配套产品需求缺口较大，供求比为1：1.7。,商业成交区域分布,单位：万,单位：万,第十五页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,16,商业项目成交金额十强排行榜（8月）,8月十强中，有6个项目位于远郊区域，从成交物业类型观察，以住宅配套为主，占6个项目，办公配套有1个项目，专业市场有2个，纯商业有1个。 位于青浦赵巷的吉盛伟邦绿地国际家具村
11、，是包租20年的投资性产品，商办市场受贷款政策影响不大，所以投资性商铺成为投资客户的避风港。,当月交易,第十六页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,新盘关注,1.明泉银七星国际大厦,楼盘介绍：,性质:商办用地 区位:闵行区/七莘路1839号 规模：8万 进度：结构封顶 交房时间：2011年6月 价格：24500-25500元/,由上海银七星明泉置业有限公司开发的明泉银七星国际大厦地处闵行七宝镇辐射的核心区域。项目临近虹桥综合交通枢纽工程，距离5号线规划中的延伸段和建设中的12号线轨交站点步行约35分钟。项目规划建造2幢27层甲级办公楼和5层商业裙房，设计为地下1-2层车库。地上1-5层商业，6
12、-27层为办公部分。,第十七页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,办公楼标准层面积为1278 6-27层分割面积有47、52、73、148和155。 办公楼总建筑面积：80236 标准层层高：3.45米 净高：2.70米 建筑外立面：Low-e中空玻璃幕墙与进口天然石材 大堂：8.33m双层挑高，大堂内铺设进口大理石材 停车位：620个（地上：356个，地下：264个） 电梯：10台电梯 空调系统：大金空调系统 物业管理公司：招商局物业 物业管理费用：11.5元/月,新盘关注,产品规划：,1.明泉银七星国际大厦,标准层平面图,第十八页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,租售价格：办公楼售价报价
13、为24500-25500元/ 租售情况：目前销售的 为北面1幢办公楼的6-16层， 并且只剩下6层等低楼层有可合并的大办公面积，其余楼层多为分散的小面积办公房源。,租售价格及租售情况：,1.明泉银七星国际大厦,项目实景照片,新盘关注,平面媒体推广为主,该项目共投放了10次平面媒体，累计投放金额为199.45万元。,第十九页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,宏嘉大厦是由上海宏嘉房地产开发有限公司投资开发。 项目位于浦东新区竹园商贸区的核心区域，北临世纪大道，南近向城路，东临福山路，周边甲级办公楼和金融机构聚集，商务氛围浓，步行10分钟可到达轨交线路：2、4、6、9号线世纪大道站和4号线浦电路站
14、。 整个项目由1幢28层5A级甲级办公楼及其商业裙楼组成，设计为地下2层、地上28层，地下2层均设计为车库。地上12层为商业区。328层为办公部分。,20,新盘关注,2.宏嘉大厦,楼盘简介：,性质：商办用地 区位：浦东新区/福山路388号 规模：6.25万 进度：结构封顶 价格：只租不售，低区租金5元/天，高区 66.5元/天,第二十页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,产品规划,新盘关注,2.宏嘉大厦,办公楼标准层面积为17461979 分割的主力面积在215355之间。 办公楼总建筑面积：62456 标准层净高：2.80米 建筑外幕墙：Low-e中空玻璃幕墙 大堂：10m挑高大堂 架空地板
15、：150毫米 停车位：地下：299个 电梯：8部客用瑞士迅达电梯和2部货梯 空调系统：开利中央空调系统 物业管理公司：第一太平戴维斯 物业管理费用：26元/月,办公楼标准层平面图,第二十一页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,2.宏嘉大厦,新盘关注,租售策略： 办公楼部分只租不售，低区（316层）租金5元/天，高区（1728层）租金66.5元/天。目前项目的出租率约45%，正在招租中，低区出租情况较好。,宏嘉大厦实景照片,第二十二页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,沪东财富国际广场位于杨浦五角场，北靠国权路，东近黄兴路，南近国科路，西临国权支路。周围多为居民区，多条公交线路途经交通便捷，由上
16、海上风科盛投资有限公司开发建设。 该项目总建筑面积11万，容积率2.98，是一个办公集群项目，规划1幢25层公寓式办公楼，1幢26层酒店式办公楼和4层综合楼。,23,热销楼盘,楼盘简介：,性质：商办用地 区位：杨浦五角场/国权路39号等 规模：11万 进度：结构封顶 价格：酒店式办公24000-28000元/,3.沪东财富国际广场,第二十三页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,产品规划-酒店式办公楼,3.沪东财富国际广场,热销楼盘,标准层平面图,外立面效果图,楼层：26层 建筑面积：4.8万 标准层面积为1600 分割的主力面积在50。 标准层净高：2.70米 大堂：9m挑空，巴洛克装饰风格 电梯：6部蒂森克虏伯进口电梯,第二十四页，编辑于星期一：十九点 三十六分。,3.沪东财富国际广场,观察沪东财富国际广场的平面媒体投放情况发现，该项目针对酒店式办公楼共投放了6次平面媒体，累计投放金额为48.1万元。,平面媒体推广为主,租售价格：,租售价格：酒店式办公楼对外出售，报价为24000-28000元/，一期开盘推出的公寓式办公楼目前已经全部售罄。 租售情况：目前酒店式办公楼销售情况良好，只
