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1、北京首例集体建设用地房屋确权作者：法治周末记者H/树娟最后更新：2014-04-23来源：法治周末原题：北京首例集体建设用地房屋确权11本“房本”抵押出5亿贷款东升科技园成为北京市首个获得正式“房本”的集体建设用地房屋项目，这除了能解决 园内企业注册登记的难题，还将给集体资产抵押贷款创造条件。但在现冇法律枢架下，这些 确权的房屋要想顺利从银行获得抵押贷款并非易事。经过约一年时问的准备，地处北京山海淀区的巾关村东升科技园（以下简称“东升科技园”） 成功办下了首批11栋房屋的所有权证，这也是北京市首个获得正式“房本”的集体建设用地 房屋项目。东升科技园是北京市首家以“中关村”命名的乡镇科技园，是由
2、东升镇自主建设、所冇 权和收益权归全乡镇农民集体所有的科技园区。至此，北京集好消息接踵而来。根据东升科技园与民生银行此前达成的合作意向，东升科技园将以刚 刚获得房产证的11栋房屋和其他房产作抵押，向民生银行申请贷款5亿元人民币。4月20口，东升科技园已将办理抵押贷款的相关文件传至民生银行总行营业部体建设用地上的房屋在抵押融资层面又迈开了一步。东升镇规划科科长孙明迪对法治周末记 者表示，拿到Y房屋的所有权证，就相当于是拥有Y合法的“身份证”，但是如何真正实现集 体土地的价值，保障和提升农民的财产性权利还需要很多配尝政策的支持。东升科技园的房产证困扰东升科技园运营方负责人卢金玲对法治周末记者介绍，
3、科技园此前是东升镇的工业小区， 聚集了多家乡镇企业。后來这些乡镇企业不断走hd衰落，东升镇遂充分发挥毗邻中关村的优 势，将工业小区改造成科技园，2010年，东升科技园一期建成并投入使用。4刀21日下午，法治周末记者来到了东升科技园，占地8公顷的园区内视野所及之处有 大片的绿地，原先工业小区内的厂房被改造成三至五层高度不等的学院派风格的办公楼，并 统一粉刷成赭红色，时尚却不失庄重。道路两旁，各色鲜花绚丽绽放，再伴以潺潺的流水声， 更显得环境雅静怡人。不过东升科技闶成立初期在吸引高科技企业入驻吋并不顺利，其一个重要的原因就是 东升科技园是在集体建设用地上改造的厂房，没有获得房屋产权证。一位工商系统
4、工作人员对法治周末记者介绍说，公句办理注册登记需耍提交注册地的房 产证明，在农村集体建设用地上注册公司，如來不能提供产权证明，就需耍当地政府幵其证明，然后方能办理注册登记。卢金玲对记者介绍，正是因为没冇房产证明，企业需要先到镇政府开具证明，再去办理 注册登记，冇吋工商部门还不予认可，还需要镇政府出面协调沟通。“园区创办之初，有一些资质不错的外企、合资企业前来咨询，一听说我们的房子没有 产权证，担心使用权没有保障，根本就不考虑落户。”卢金玲说，拿到了房产证后，不仅为企 业的登记注册提供了便利，而且在吸引优质外资时也更有底气了。现行法律框架下试点东升镇规划科科长孙明迪对记者介绍说，尽管此前已经感受
5、到缺乏产权证给园区运营以 及融资上带来的不便，但是通过咨询多个政府部门，他们发现北京市对于农村集体建设用地 上的房屋登记并没有和应的政策。2013年1月，北京市住建委颁发了关于开展市集体建设用地范围房屋登记试点工作 的通知（以卜*简称通知），通知要求，在海淀、平谷、大兴三区开展集体建设用地范围 内的房屋登记试点工作。通知提到，农村集体经济组织合法建造房屋申请初始登记的，应提供集体所奋建设 用地使用权证明、房屋符合城乡规划的证明、房屋已竣工的证明等资料。“通知T发前，我们到房屋登记部门咨询办理房产证的业务流程，他们S己也不知 道宥什么流程，你需耍提交什么样的材料，因为之前没宥这样的规定。”孙明迪
6、回忆说。北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，依据物权法、十地管理法以及建设部的房 屋登记办法的相关规定，集体建设用地以及集体建设用地上的房屋都是需要确权登记的。“对集体建设用地上的房屋进行确权登记，首先需要对这块集体建设用地进行确权登记， 这一工作涉及到每一宗地的权展、界址、位置、而积、用途等进行调查，工作量非常大，一 直到2012年年底左右这一块工作才做到基本宥数。”楼建波说。中国政法人学法学院教授、住房和城乡建设部立法专家符启林认吋上述说法，他在接受 法治周末记者采访吋补充道，由于法律规定农村集体建设用地不能转让、出让，所以对于集 体建设用地上以及地上的房屋进行确权登记的必要性还没有敁
7、现出来。与此同时，符启林指出，土地管理法规定了集体土地不能流转，但是如果买卖或者以其 他形式非法转让土地的，法律只是规定没收违法所得，这也让政府担心一旦登记后是否会出 现无序流转，而又缺乏其他冇效处置手段，因此集体建设用地上房屋的确权登记工作此前基 木处于停滞状态。通知颁发后，东升科技园看到了希望，遂开始积极准备和关材料。东升科技园运营 方负责该事务的工作人员李羚翔对法治周末记者介绍说，由于东升科技园在幵发过程严格 膻行法律程序，手续都非常完备，集体土地建设用地使用权证、建设工程规划许可证等证件 一应倶全，而且园区丌发运营模式为“只租不售”，不涉及到所有权和使用权的流转问题，所 以在通知下发冇
8、了明确的确权登记程序后，办理登记以及办理房产证的进展均非常顺利。口前东升科技园区的16栋办公楼已经有11栋楼办下Y所有权证，涉及房屋面积7.3 万平方米，房屋登记在了东升镇的集体经济组织北京市东升农工商总公司名下，另外5 栋房屋的所冇权证手续正在陆续办理。楼建波对法治周末记者表示，东开科技园对其一期园区内的房屋进行确权登记是在现行 法律枢架下所做的试点，可为以后在更人范围内开展集体建设用地房屋的确权登记，以及将 来法律修改后进行土地流转积累经验。巧“打包”抵押融资孙明迪认为，集体土地房屋所冇权证的取得，除了解决了园内企业注册登记的难题，还 将给集体资产抵押贷款创造条件。一直以來，山于集体十地房
9、屋的产权关系不明晰，使得这些房屋的抵押贷款成为了障碍， 这使得一些拥奋大量集体建设用地以及大量房屋的农村集体组织坐拥丰厚房产资源却融资无 门，这种现象在北京等发达城lU和地区更为明妞。孙明迪向记者回忆，在园区建设之初，由于缺乏资金，东升镇欲以该集体建设用地的使 用权来融资，但是由于银行不接受此类抵押贷款请，最终只能向兄弟单位借款，或考找其 他的方式融资。“当时主要是冈为没有房屋的所有权证，银行担心产权不明晰，甚至担心这些房屋是不 是合法的建筑物。”孙明迪说。拿到房屋的所冇权证后，东升科技园就丌始尝试利用其进行抵押融资。不过申谘抵押贷 款之路并不顺利。“（集体建设用地房屋）冇了产权证，说明其产权
10、是明晰的，但是银行在面对这样的抵押 物吋，还是有很多顾虑的。”同政法大学财税金融法研究所所长刘少军对法治周末记者说。 一家股份制银行信贷部主任就告诉法治周末记者，根据土地管理法及和关法律规定，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押，但是目前 农村集体建设用地还不能G由流转，一旦贷款无法追回，银行对于这些集体土地也没法处置，所以他所在的银行不接受此类抵押物的贷款申请。该信贷部主任的话基木上道出丫口前集体建设用地及附着建筑物抵押融资所面临的W境。 据孙明迪介绍，由于以上顾虑，园区在和多家银行商谈抵押贷款事宜时，一些W有银行都非常谨慎。经过数次沟通，园区最终和民生银
11、行达成合作意向，利用11栋房屋和其他房产作抵押，向民生银行中请贷款5亿元。不过能够获得这5亿元贷款并非这11栋房屋的一己之功。孙明迪透露，7. 3万平米的集 体建设用地上的房屋，银行给出的估值为3亿元，东升科技园另以1.5万平方米的国冇十地 上的建筑物作抵押，这些建筑物的佔值为7亿元，两者打包向银行申请贷款。如此看来，估值7亿元的国有土地上的建筑物就可以覆盖银行的风险，不过孙明迪认为 此举“意义很大，最起码这块集体土地上的建筑物在银行里得到认可了，可以抵押了，随着 认识的深化，可能卜*一次抵押贷款的额度会更高”。刘少军对法治周末记者介绍，在现行法律框架下，还可以考虑以集体建设用地上的房屋 的承
12、租权做抵押，这样既不触及法律对于集体土地流转的限制，也可以一定程度上实现农村 集体土地范围内的房屋资源的盘活。不过符启林认为，既然是搞试点，就要在小范围内给予相应的试点政策，当以集体建设 用地上的房屋作为抵押物的主体无法偿还银行贷款时，允许银行拥宥上述房屋的所有权，并 冇权处置该房屋。这样的融资试点冇助于为以后进一步推进十地管理制度改革做准备。4月20 H,国务院办公厅发布了关于金融服务“三农”发展的若干意见，其提出 要创新农村抵（质）押担保方式，对于是否将开展农村集体建设用地使用权的抵押贷款试点 工作，银监会合作部副主任邢桂君对法治周末记者表示，相关的方案正在研究制定。集体建设用地相关政策尚
13、需完善多年的基层工作，使得孙明迪和科技园区的工作人员也感受到了在集体建设用地上创办 科技园的政策障碍。孙明迪对记者介绍说，目前我国国有土地开发建设的政策流程是非常清楚的，但是在集 体建设用地上搞丌发建设还缺乏相应的程序。现行的土地管理法规定，农村集体土地除用于兴办乡镇企业、建设村民住宅和乡（镇）村 公共设施、发展公益事业外，其他任何建设不能直接使用集体土地，都要先通过征收程序将 集体土地变为岡有建设用地。正是由于这样的限制，规划占地东升科技园二期只能放弃在集体建设用地上直接开发的 初衷。孙明迪介绍，东升科技园二期走的就是先通过征地将集体土地变为W冇土地，再出让 给集体搞开发建设的路了。由于饶了
14、一个大弯，东升科技园二期工程光跑前期的手续就花费 了两年多吋间。“如果在符合规划的前提下，允许在集体土地上直接创办科技园，那我们的吋间成木就 会降下来很多。”孙明迪说。K实这不单单是东升科技园在发展过程遇到的阻碍和困难。社科院农村发展研究所农村宏观经济室副主任李W祥对法治周末记者表示，由于现行法律框架下，农村集体土地 所冇权与U冇土地所有权地位不对等，集体建设用地产权不明晰、权能不完整，实现方式单 一，且在实现过程中农民权益受损的现象非常普遍。十八届三全会通过的关于全面深化改革若干重大问题的决定（以下简称决 定）中提出，要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集 体经
15、营性建设用地出让、租赁、入股，实行与w有土地同等入市、同权同价。李同祥认为，“同等入市、同价同权”，意味着农村集体经营性建设用地可以与m宥建设 用地以平等的地位进入帘场，可以在更多的市场主体间、在更广泛的范围内进行帘场交易， 这将摆脱以能将集体土地卖给政府的路径依赖。“现有的土地供应模式被打破后，会冲击地方政府的土地财政，而土地管理制度改革 的执行主体也是地方政府，这种利益的平衡也将成为土地管理法修改的难点。”李W祥说。孙明迪表示，作为基M的工作人员，看到决定IT非常受鼓舞，不过如何实现集体土 地的真正价值，保障农民权利，还需要配套政策、细则的出台。口前东升科技园正在筹备三期工程的开发，孙明迪期望集体建设用地政策能够不断完善， 到时能在集体建设用地上直接进行三期工程的建设开发，避免中间的征地等诸多程序，也节 省时间成本。
