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1、 转帖地产营销总监进阶有用手册房地产户型策划房地产户型策划可以说，户型定位是否精确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素；那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满意消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，期望我们的争论心得能给您肯定的帮忙；户型需要策划表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事；其实不然；户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满意“舒服性”的首要前提，只有满意了消费者需求的技术才有意义，只有满
2、意了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计第一是市场问题，其次才是技术问题；世界上没有最好的户型， 只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型；而要让户型能恰到好处地满意目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要争论这一部分消费者的 生活背景、消费心理、消费特点，而且需要充分考量项目所处的地理特点、景观环境、人文环境、 项目的规划布局、 小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位；而这一切， 明显不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应当是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的具体任务书的指导下开展工作才能设计出真正的 “好”户型；户型策划的主要内容
3、有以下几点：1、户型类别配置；想吸引全部消费者的项目最终只能是全部消费者都吸引不到； 因此户型策划的首要工作即是依据项目所处区位及周边总体环境， 结合目标消费者定位， 确定项目是以立体户型为主仍是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主仍是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？2、户型面积设定；从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在庞大差异；香港人通常将70 做成三房而北方地区二房的面积也大多超过 100 ；就是同一城市， 不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应
4、在 100 左右，有的期望三房能做到130 以上甚至 170 ；有的喜爱70 的二房，有的中意二房超过90 那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜， 明显需要细心策划；3、户型类别分布；我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其缘由在于进展商将它们放在了错误的位置：面积大、 总价高的户型却被放在接近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是打算各类户型在项目中位置分布的基本原就，背离这一点，收成的就可能是积压或低价低利润；我是欢乐的鱼
5、儿 ,由于你欢乐所以我也欢乐.2006-01-15 22:23举报帖子复制贴子加为精华单贴屏蔽帖子评判使用道具鱼美人等级：青蜂侠文章： 1203积分： 9410门派：舞文弄墨注册： 2005-10-25第 2 楼户型简史时间的流转、 社会经济的进展在不停地转变我们的生活状态、生活观念， 也不断地转变着我们的居住观念我们对“户型”的要求； 为了做好户型策划，有必要先明白一下户型在简要进展历史；坐北向南， 四四方方一个小院子，白天有太阳， 夜晚有月光； 老子住上房， 东厢住儿女， 西厢是灶堂柴房，后头仍有猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依；千百年来，这就是咱中国老百姓最抱
6、负的“户型”，无论是平头百姓仍是县官老爷， 只有面积大小几重几进的区分，基本设计思路概无二致；这样的“户型”自然是好宽阔舒服，功能分区明确；但动辄占上亩把几亩地，土地资料利用率太低， 而且基本没有卫生间概念，不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶；窗户小小的，大正午也有几处黑角落；这样的“户型”现在唯恐在农村也不大受欢迎了；解放了， 日子好像是好过些了， 不识时务的马寅初老头被打倒了，于是一天比一天多的人不断涌上街头要房住；国家机关、 企事业单位一盘算， 发觉自己银子实在太有限，那就凑合将就吧，大通道，筒子楼，房，公用厨房公共厕所，先整个遮风敝雨不能让人睡大街上的地方再说；这样的“户型”，说什么也住着
7、挺别扭不舒服，但那年月，仍能怎么着，能分个一间半间就不错了，感谢谁仍来不及，谁想那么多；转瞬是 80 岁月，改革开放了，经济真的好起来了，衣、食、行转瞬就都大有改善，琢磨起住房问题自然就顺理成章；大伙很快就发觉这大走道的筒子楼实在不是好“户型”，都期望能弄个“成套房” ；是啊，有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一起、有自家的厨房做好吃的不用担忧别人眼馋吃得艰苦一点别人也不会知道、有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、仍有个小阳台让人种点花草晚上仍可看到星星，这样的日子可实在太美了！可很快人们又发觉仍是不对劲：厅里实在太小， 放个大彩电看着耀眼， 放在房里吧父母儿女来看又
8、不便利；仍有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安家；冰箱想放厨房，可厨房更小； 洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄；客人来了要往床上坐， 一家人的生活暴露无遗； 于是人们希望能住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大，卧房里干洁净净的房子；我是欢乐的鱼儿 ,由于你欢乐所以我也欢乐.2006-01-15 22:24举报帖子删除单贴复制贴子加为精华单贴屏蔽帖子评判使用道具鱼美人等级：青蜂侠文章： 1203积分： 9410门派：舞文弄墨注册： 2005-10-25第 3 楼好户型的标准选择一种户型， 选择一个生活空间；不同的生活经受、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同懂得， 而户型就不管人们过去如
9、何，只是以它难以更换的刚性转变、重塑人们的生活方式；因此，所谓好户型，就是能充分敬重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒服享受的户型；是能满意现在与将来生活变化的需要的户型；是与室外自然、 人文环境和谐且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与环保的户型；一套好的户型，第一必需是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”；谨防多边多角的 “钻石房” 的显现， 如此不仅利于家具摆放提高有用面积，也符合中国人的消费心理；一套好的户型，必需做到以下几个分开：1、动静分开；客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有愤怒、 有活力， 而主要为
10、休息睡觉之用的卧房明显需要最大程度的宁静，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动消遣的人可以放心活动；2、公私分开；家庭生活的私秘性必需得到充分的敬重与爱护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余；这就要求不仅需要将卧房（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（消遣室）进行区位分别，而且应留意各房间门的方向；3、主次分开；买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的表达；为了彰显业主的胜利，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽阔、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔；如设有工人（保姆）房，就又应与主要家庭
11、成员的房间有所分别；4、干湿分开；也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与细心装修怕水怕脏的卧房等分开；一套好的户型，必需做好“通” 、“透”工作；假如客餐厅相连， 最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分， 春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受；厨房当然也应有良好的采光、通风条件， 闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热忱，影响一家人的食欲；卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为自然的藏污纳垢、繁衍细菌的场所，它也应当有良好的通风透光条件，应当窗明几静，无异味，不长霉；卧房，自然更不能成为黑屋暗房了；我是欢乐的鱼儿 ,由于你欢乐所以我也欢乐.2006-01-15 22
12、:24举报帖子删除单贴复制贴子加为精华单贴屏蔽帖子评判使用道具鱼美人等级：青蜂侠文章： 1203积分： 9410门派：舞文弄墨注册： 2005-10-25第 4 楼大户型？小户型？由于生活方式、 居住观念、 消费者所属社会阶层、房价差距等系列缘由，不同地方不同城市的人们对大户型、小户型的懂得大不相同；香港有“千呎豪宅”的说法，1000 平方呎多大？ 90 多平方米而已；在深圳、广州、上海，一般认为 130 平方米以上为大户型； 而在北方的大部分城市， 好像只有 170 平方米以上才会被叫做“大户豪宅” ；从内部空间设计角度来看，户型面积越小， 难度越大； 由于要抠着那一点点空间的确很难做出新奇
13、别致的花样；因而一房一厅、 二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上就比较简洁，一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”，功能分区也不尽完善；而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大，不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房）、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多 方面功能， 而且可以依据人们通常生活习性做出比较完善的功能分区，跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多；值得特殊一提的是，小户型是否应带保姆房的问题；一般说来，在小户型的买家中，结婚未久的年轻人是肯定主力；这些消费者的小孩仍很小或即将产生，而在目前国内的社会经济环境下， 又需要夫妇两人
14、都上班工作，他们正是最需要聘请保姆家庭！但目前市场供应实际情形是只有三房以上大户型才带保姆房，而二房户型带保姆房的就为数寥寥；消费者选择小户型的很大缘由是由于其总价较低、月供轻松， 那么增加一间保姆房所带来的压力，目标消费者能否承担？期望大连有开发商、代理商、 广告公司、 市场调研公司能对此做一番深化争论；从整栋楼或整个项目的来说，大小户型的配置比例也是一个必需认真争论、谨慎对待的问题；户型单一就由于客源供应面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户型所带来的客户基本素养面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱；正由于如此， 因而实行此一户型配置需要精确、深化的前期市场争论，
15、但一旦定位精确， 其收益也非同一般；而一些项目由于对目标消费者界定不清或期望将全部类别消费者一网打尽，于是从3、40 的单身公寓到二房、三房、四房直至200 以上的复式一应俱全；看起来不同需求的客户均能得到满意， 实际上由于定位混杂， 各种层次的客户均难以找到感觉开奔腾的当然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔腾进进出出心里也别扭；因此大、 小户型相互比例配置合适， 户型既有层次又有相对同一性，既错落有致又充实丰富，就客户选择余地大，市场抗风险性也好； 到底是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对市场的深化明白才能得出；我是欢乐的鱼儿 ,由于你欢乐所以我也欢乐.2006-01-15 22:25
