优秀报告零陵金芙蓉宾馆项目可建议书永州市湘发房地产开发有限公司二00七年四月一、项目概况1、项目名称：零陵金芙蓉宾馆2项目选址：永州市零陵区南津南路%承办单位：永州市湘发房地产开发有限公司4项目负责人：\财务负责人：6技术负责人：7、项目总投资：2800万元a项目占地面积：loooti二、项目建设地概况永州市概况：永州市1995年经国务院批准撤销原零陵地区设立 地级永州市，辖9县2区，总人口 570万，永州市位于湖南南部，五 岭山脉北麓，与衡阳、邵阳、郴州及广西桂林、贺州，广东清远等地 市毗邻，是桂、粤三省区交界之地，是湖南省向沿海地区和港澳市场 开放的前沿阵地，素有’湘西南门户”和’潇湘第一城”之称，经济 发展十分迅速，尤其是近几年来，随着立体化交通体系的形成，已成 为湘西交通中心，零陵机场已正式通航，湘桂铁路横贯东西，洛湛铁 路纵穿南北，衡昆高速公路和322、207两条国道穿境而过，湖南四 大水系之首的湘江流经全市，直达洞庭永州中心城市人口 38万， 建成区面积42平方公里，分为三个组团，南面组团为零陵区，为湖 南省历史文化名城，城市人口 15万，为全市的文化教育、旅游休闲 区和历史文化名城区，中间为岚角山组团，北面组团为冷水滩，城市 人口 23万，为全市政治、经济中心和工业区。
本项目选址于零陵城区南津南路，其区位优势非常明显，往南到 双牌城区中心仅1公里，往北到冷水滩城区中心14公里，正处于湘 桂旅游黄金线的关键链条上；城区主干道四通八达，交通便捷；零陵 是有着悠久历史的文化名城，山水人文旅游资源丰富，慕名而来的游 客众多，特别是近几年来，随着经济的发展，来此经商、游玩的人越 来越多，客流量大因此，由于其地理位置优越，资源丰富，开发潜 力巨大，发展空间广阔，为充分利用资源，该公司邀请有关部门和专家进行了为期半年的考察规划，通过论证，决定兴建零陵金芙蓉宾馆三、项目建设的必要性1、是满足人们不断增长的物质和精神需求的需要据有关资料显示，随着经济的发展生活水平的提高，人们在物质 生活上得到了改善，将在物质生活和精神生活上的要求越来越高人 们外出经商、旅游，对吃、住、玩的要求也越来越高，本项目的建设 将在一定程度上能满足人们物质和精神追求2是配合零陵区大力发展旅游业之大局的需要2002年，零陵区第五届党代会上确定把打造“三城一区”作为 我区经济和社会发展的战略目标，特别强调要依托底蕴深厚的旅游资 源优势，大力发展零陵旅游业，要搞’大旅游、大产业”，把零陵的 旅游业纳入桂林、南岳、张家界大旅游圈进行谋划，以山水人文和生 态休闲度假旅游为基础，大力发展观光、旅游、度假、休闲旅游，着 力将零陵建设成为名副其实的"生态旅游城气本项目也是旅游业建 设的一部分，它的建设正是配合零陵区大力发展旅游业的需要。
4是建成港澳台和东南沿海发达地区“后花园”的需要我国加入W以后，中国将全方位开放，与国际接轨，进一步在 经济、文化等方面加强与港澳台等地区的联系和交流，据统计，近年 来，每年我市回乡访亲的海外侨胞达10万人次根据区域经济梯度 理论，东南沿海发达地区为达到产业升级的目的，部分产业将向欠发 达的地区实行产业转移，我省、我市、我区为作好产业承接准备，进 一步加大了招商引资力度，与发达地区联系和交流进一步加强，发达 地区的投资空间相对缩小，许多投资商纷纷来我市考察投资，把这里 作为投资、休闲旅游、居住的“后花园气可见，建设一批上档次的 宾馆大有市场5、是安排社会就业的需要项目建成后，可为社会提供就业岗位在200个以上，这对实施 就业和再就业工程、稳定社会、促进经济发展起着良好的作用四、项目建设有利条件1、政策支持房地产业和旅游业随着历史的发展，社会的进步兴起并发展的， 二者都属于第三产业范畴，虽是古老的产业，但也是永恒的朝阳产业 因此，不管是国家，还是地方政府，对于兴办第三产业都是大力支持 的国家政策支持主要体现在：一是1998年11月召开的中央经济工作会议上，党中央做出了把 第三产业列为国民经济新的增长点的决策，为第三产业在新世纪的发 展创造了重要的发展机遇。
二是在1999年11月召开的中央经济工作会议上，江泽民总书记 指出：加强第一产业，提高第二产业，发展第三产业是今后的基本思 路三是在2000年3月召开的九届全国人大三次会议上，朱籍基总 理所做的政府工作报告中，从三个方面三次提到旅游，这是历史上从 来没有的四是国家制订大力发展第三产业规划，并要求地方政府对第三产 业的发展做出详细的规划可见，发展第三产业不但在国家政策的鼓励范围内，而且得到政 策性支持是巨大的地方政府政策支持为进一步扩大改革开放,加大招商引资力度, 永州市及零陵区均制定了诸多政策性规定，特别是2003年零陵区制 定了《零陵区鼓励外商投资兴业的有关规定》和《零陵区招商引资中 介人奖励办法》，根据本地实际情况对外来投资客商提供最为优惠的 用地、税费政策和高质高优的管理服务政策如%1 凡在零陵区行政区域范围内投资固定资产50万元以上的旅 游业，除享受《永州市关于鼓励外商投资兴办工业的若干意见》的各 项优惠规定外，对落户于城市规划区域以外的旅游业项目，项目用地 可执行成本价1 税费方面，除国家优惠政策外，对于地方财政享有的税费部 分，给予相应优惠政策3)对固定资产投资在100万美元或人民币1000万元以上的旅游 业项目，可给予更优惠的个案优惠政策。
1 实行政务公开全程代理服务，负责代办各种审批、发证、登 记等手续，实行“一站式”审批，“一条龙”服务，坚决杜绝’乱收 费、乱罚款、乱摊派、乱集资”现象，对所有收费项目进行全面清理， 并对重点骨干企业实行挂牌保护政策1 零陵区政府组织有关部门制定了《永州市零陵区第三产业发 展纲要》特别对旅游业做出了详细的发展规划Z资源丰富本项目选址处于零陵城区南津南路，濒临潇水之滨，依靠东山景 区，具有得夭独厚的资源优势区位优势明显(1) 从大处看，零陵地处湖南省四大历史文化名城一一地级永 州市中心，区域位置十分优越零陵南界双牌县、东毗祁阳县、西与 东安县、广西全州县接壤，上联珠江水系，下通长湖流域，南接九嶷， 北临衡岳，西控百粤，东接五岭，区位优势极为明显，是全市交通、 文化、教育、金融中心和湘西南交通枢纽，是湖南直达两广、大西南、 海南和港澳的主要通道，对湘、粤、桂三省区150余个相邻县市有直 接的辐射作用既是湖南向南部沿海地区和港澳开放的前沿阵地，乂 处于全国一、三线地区和华中、华南两大经济区的结合部，南临’山 水甲天下”的广西桂林仅180公里，北达南岳170公甲，西望川贵， 是华中、华南两大旅游区域的中转枢纽。
2) 从小处看，本项目地处零陵城区南津南路，濒临潇湘，距 零陵大道、衡昆高速公路，二广高速公路、322国道、1812省道、1830 省道、永连公路均相距不远，距永州机场也仅7公里，地理位置优越， 交通便捷Ill4气候温和适宜零陵属于大陆性亚热带季风湿润气候区，年于均气温 WC — 1HC,年平均日照1300- 1800小时，无霜期278- 300天,大气达国 家二级标准，水质为国家2类标准，年平均降雨量1200- 1800皇米， 森林覆盖率47. 7%四季分明，日照充裕，热量充足，雨水充沛，水 利资源丰富，气候温和地质条件较好一是地形、地貌有利于项目建设，主要是地形不复杂，地貌简单， 少有石方，易于平整二是工程地质有利于建设，根据高速公路收费站已建成房屋的地 质情况及现状调查，该处土壤为亚粘土，地震动峰值加速度为V 0. 05g地震基本烈度v VI级，评估为地质灾害危险性小级三是不需地震设防本地区地震烈度小于6度，按建设部、国家 计委（89建抗第586号“关于印发《新建工程抗震设防暂行规定》 的通知”，设计可不考虑地震设防或简易设防施工条件优越因施工区在零陵城区，施工条件好，水、电、路、讯设施齐全， 不会影响施工进度。
其主要建筑材料钢筋、水泥、红砖均可得到保证； 且资源充足，材料运输条件好，且运距短；施工场地宽敞，不受外界 干扰7、原材料供应情况较好通过对建筑市场的调查，近年来建筑市场基本上处于供大于求的 情况，钢材、水泥、建筑用砖等主要材料价格相对低廉永州特殊的 地理位置，地方材料价格特别低，砂砾石来自于潇湘河中，丰富的制 砖资源确保了建筑用砖的低价供应；丰富的森林资源完全能满足建筑 用材；水泥生产是永州一大支柱产业；钢材等大宗材料，也受整个社 会经济的影响，价格普遍较低这样不仅能满足项目开发建设的需要， 还能大大降低开发项目的建设成本交通便利零陵城区中心距永州机场仅7公里，距湘桂铁路永州站18公里， 距衡阳156公里、桂林206公里、广州450公里国道207线、322 线、高等级永连公路、衡昆高速、二广高速公路（已开工）、洛湛铁 路（已开工）贯穿全境乘车至广州、深圳可当天往返水路可由湘 湖水运直下洞庭，通湖达海交通上的便利，可为游客特别是区外游 客提供极大的方便；而该项目选址于零陵城区，交通上的便利也为项 目建设提供了方便殳供水正常该项目建设和建成后的生产生活用水均可以通过自来水公司供 水解决1Q供电充足全区电力充沛，距本项目区2公里索有"湘南明珠”之称的南津 渡电站年发电量达3亿千瓦时，并入大电网和农村电网改造后，供电 正常。
11、通讯良好程控和移动已开通，通讯信号良好，接收国际国内信息 快捷12征地拆迁方便本项目区在永州市城市总体规划范围之内，新的建筑物必须符合 规划；土地在城市规划发展范围之内，土地的征用取得比较方便便利； 项目区内民房和其它建筑物较少，拆迁方便五、市场分析1、经济环境分析：永州市作为湖南经济欠发达地区，经济基础 相对较薄弱；近年来，市、区政府大力气抓经济工作建设连续几年 国民经济增长速度均高于国家和省平均增长速度，国民经济收入持续 增长，吸引了国内外投资商的眼球，成为一片投资开发的热土2政治环境分析：政府在政策上给予了大力支持，各种税费征 缴给予了减免征收政府明确要求市直各职能部门给予本项目绿灯政 策，提高办事效率，在政策允许的范围内给予最大优惠本项目一旦 上马，政府还将抽调有关部门人员成立班子，领导、组织和支持本项 目开发建设市场前景分析：该项目处于零陵城区，该区域客流量大，发 展宾馆业，潜力巨大1)据调查，2006年零陵区附近具备星级以上集住宿、娱乐为 一体的宾馆只有2家，每年在旅游旺季，满足不了接待需求，在淡季 也维持在6盼上的入住率，全年平均入住率64；似上，随着零陵城 市中心功能的加强，经济的发展，流动人口增加，其发展前景看好。
2) 宾馆服务业的兴旺与否与流动人口的多少呈高度正相关 区委、区政府提出精心打造"三城一区”战略目标，就是要依托得天 独厚的立体交通优势，以“大交通、大工业、大流通”为主，着力建 设’交通工贸城”；依托规模集聚的教育优势，以’上规模、扩生源、 促消费”为主，着力建设’文化教育城”；依托底蕴深厚的旅游资源 优势，以“潇湘溯源、人文揽胜、山水互联”为主，着力建设“生态 旅游城”；依托渐成雏形的支拄产业，以"壮规模、办加工、畅流通” 为主，着力建设’特色农业区气把零陵打造成面向港澳台和东南沿 海发达地区“后花园”的战略目标定位，搞好环境建设是作为’后花 园”的基本工作零陵发展旅游业的条件十分优越，区内有著名的永 州八景，是永州中心旅游区，距国家级风景名胜区一一阳明山、九疑 山和舜皇山均不远；同时零陵地理位置优越，处在多条黄金旅游线路 之中，是江西、湖北等省游客到桂林、阳朔去旅游的必经之地游客 过往零陵，到零陵的人数增多，给宾馆餐。