■on bmeui er nonMMC ：资产评估课程设计中铁集团资产评估报告任课教师： 班级： 财务管理学号： — 姓名:中铁集团资产评估报告目录1、 绪言2、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者3、 评估日的4、 评估对象及范围5、 价值类型及定义6、 评估基准日7、 评估依据8＞评估方法9、 评估程序实施过程和情况10、 评估假设11、 评估结论12、 特别事项说明13、 评估报告使用限制说明14、 评估报告口绪言本报告以中铁股份有限公司为研究对象，在分析中铁历史财务报告 的基础上，结合行业，公司的发展趋势，依据国家有关资产评估的法律、法规, 本着客观、独立、公正、科学的原则，运用资产评估规定的方法和必要的程序， 对中铁的企业价值进行预测、评估，为公司的外部投资者及利益相关者提供 参考现将资产评估情况及评估结果报告如下：—、被评估单位背景介绍铁路工程总公司(CREC)是集勘察设计、施工安装、房地产开发、工业 制造、科研咨询、工程监理、资本经营、金融信托和外经外贸于一体的多功能、 特大型企业集团，属国务院国资委监管的企业，总部位于北京自成立以來, 铁路工程总公司始终坚持诚信兴企、科技强企的方针，充分发挥设计、施工、 科研、工业制造一体化的优势，在祖国建设史上创造了不朽的业绩。
50年來先 后参加了成渝、天兰、宝成、成昆、川黔、大秦、衡广、宝小、兰新、京九、南 昆、西康、内昆、朔黄、青藏等百余条铁路建设同吋还完成了数千项机场、码 头、水利、电力、通信、信号等国内大型工程的设计与施工特别是改革开放以 来，总公司积极参与国际竞争，先后在北美、东欧、西非、东南非、南太平洋、 东南亚等50多个国家和地区开展了工程承包、劳务输出、进出口贸易、对外经 济技术援助及实业开发业务，建立了广泛的合作关系和业务渠道作为建筑行 业的龙头企业，铁路工程总公司以“构筑和谐企业、奉献国家和社会”为己 任，经过近些年的持续快速健康发展，已经成为关系国计民生的重要骨干企业， 在国民经济发展中发挥着越來越重要的作用二、 评估目的发现公司的真实价值，分析公司的增值潜力，为公司的外部投资者及利益相 关者提供参考三、 评估对象及范围评估对象是中铁集团的股权价值，评估范围以该企业提供的各类评估报告申 报表为基础，凡列入表内并经核实的资产均在评估范围内四、 价值类型及定义根据评估H的及相关条件的约束，本次评估选择了将持续经营价值作为评估 结论的价值类型五、 评估基准日由于资产评估是对某一吋点的资产及负债状况提出价值结论，选择会计期初作为评估基准FI,能够全面的反映评估对象资产的整体情况，通过与委托方约定, 本项H资产评估的基准H期定为2012年1月1 Ro六、评估依据1、 国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》；2、 《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发［1992］36号）；3、 《资产评估操作规范意见》（国资办发［1996］23号）；4、 《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》（财政部财评［1999191号）;5、 百度百科 http://baike. baidu. com/view/980855. htm；6、 证券之星 http://st（）ck. quote. stockstar. com/finance 601390. shtml；七、评估方法本报告主要采用公司实体自由现金流贴现法和相对价值模型的市盈率法，对 中铁完成价值评估。
公司实体现金流贴现法，以预测的报表为基础，计算出 公司的实体自由现金流，然后以加权平均资本成本为贴现率对实体自由现金流进 行贴现，即得到公司的整体价值，再减去公司的债券价值，得到公司的股票价值; 市净率法，通过预测报表计算预期的每股净资产，结合行业内可比公司的平均市 净率得到预期的股价八、评估程序过程和实施情况1、历史资料分析就H前中铁提供的年报来看，2011年，公司正在减少高速增长的营业收入, 来减少对资金链的巨大压力中铁公司主营业务成本在逐年增加，同期的费 用增长速度也很快，公司在管理上的问题，使得收入的增加所赚的毛利基木用于 费用类，造成利润额的减少中铁的股利分配率一直都较高，但是近几年呈下降趋势，也从一方面看 到中铁融资能力的下降中铁集团在铁路行业走向激烈竞争的过程中，抓住机遇, 积极面对各种挑战，不断地创新，使得公司在家电这一行业中长足稳定的发展 虽然从资产净利率和销售净利率中可以看出，企业的盈利能力比起前几年来有所 下降，但结合整个行业的发展状况来看，中铁公司的盈利能力并未出现明显的下 滑中铁的营运资本在逐年减少，流动负债的增加量非常高，这是为了适应 飞速增长的企业资产，这样会为企业的营业带来阻力，没有实际的现金流，公司 就不能正常营运，由此图我们看到中铁的现金流压力很大。
中铁的应收账款周转率是逐年升高的，而且据中铁三年的年报披露，中铁公 司的应收账款中帐龄在一年以内的占绝大部分，预计不会出现重大坏账 近年来动车组的实施，交通的便利也为居民的消费带来了新的层次，同吋拉 动内需的增长，所以，在H后的几年里，铁路的建设仍然是重中Z重，总体来说, 人民对铁路的需求会有增无减，而市场环境对中铁会起到积极影响2、数据预测分析资产负债及所有者权益货币资金45, 671,300, 000流动负债257, 607, 000, 000应收票据893, 567长期负债46, 686, 100, 000应收账款79, 839, 400, 000股本21,299,900, 000预付账款1,500, 000资本公积30,812,900, 000存货106,617,000, 000盈余公积1,23& 510, 000长期股权投资3, 639, 202,419未分配利润11,756, 500, 000固定资产200,539, 131在建工程6, 580, 153无形资产87, 157,400, 000递延所得税5, 759, 339资产总计392, 651,000, 000负债及所有者权 益总计392, 651,000, 000利润表营业收入3, 462, 034, 001. 10营业成本2, 400,019, 037. 00营业税金及附加15, 87& 064. 80销售费用309, 403,512. 00管理费用165, 020, 102. 50财务费用-15,711,925. 40营业利润39& 361,072. 42投资收益90, 40& 178. 92营业外收入2, 146, 768. 26营业外支出570. 00利润总额582, 174, 873. 83应纳所得税135,316, 481. 80净利润446,511,449. 80预期净资产收益率9. 04% 预期股东权益变动3. 06%预期营业收入增长比22.2预期总资产收益率1.8预期流动资产周转率2预期应收账款周转率6预期存货周转率4.5预期债权融资比0. 04533预期股权融资比0. 93实体现金流（FCFF）=（营业收入-财务费用）-息税前利润所得税+ （固定资 产+其他长期资产摊销）-（本期流动资产-本期无息流动资产）-（上期流动资产 -上期无息流动负债）-（长期股权投资+固定资产自出+其他长期资产增加）+无 息长期负债增加二税后经营利润+折旧与摊销-经营营运资本。
2012 年实体现金流=（3462034001. 1+15711925. 4）-15878064. 8+（5000+68015. 3） -（305493600000-2535596880000）-（304293100000-273863790000）-207119284.2 =259826496800003、贴现率与企业价值评估根据资本资产定价模型：R = Rj\ +(他 一)綽"综合近三年来中铁集团的相关数据，可得中铁集团股份的贴现率为:R=3. 23%+1. 1X6. 00%二9. 83%企业价值二高速增长阶段的自由现金流量的现值+永续增长的自由现金流的 现值Value 二工 f=lCFt(i+M "SFCFFt P“(1+r) +(l+r)11r I.—计算未來五年企业现金流量折现值之和:51=125982649680000(1+9.83%)"二25982649680000*3. 808=98941929981440从未来第六年开始，计算永久性现金流量现值:25982649680000/9. 08%二286152529515419286152529515419/(1+9.08%)二 185298516753831总体评估价值：98941929981440+185298516753831=2842404467352714、相对价值法估价相对价值法有三种常用的模型：市盈率模型、市净率模型和市价/收入比率 模型。
根据H标公司的特点和各模型适用的条件，选择合适H标公司的模型；依 据模型的关键变量，选择ri标公司的可比公司；计算可比企业平均市盈率、平均 市净率或平均收入乘数；运用使用模型的价值评估公式计算得出H标公司的价 值由于中铁集团不属于销售成本较低的服务类公司，不适合使用市价/收入比 率模型评估公司价值中铁发展迅速，市场前景很好，公司运作正常，因此 可以使用市盈率模型评估公司价值首先，计算可比公司的平均市盈率市盈率二每股市价/每股净利根据该公 式，可以计算出同行业里，中国铁建为16.93,中国南车为36. 56,中南建设为 16. 74平均值为23.4K •!国中铁的每股净利二净利润/普通股股数，计算得 0. 274 元所以，中国中铁的每股市价为23. 41*0. 274=6. 41元由于H前资本市场的不完善，限制了资本市场机制的作用发挥，进而影 响市盈率法进行企业价值评估的准确性同吋，可比金业的选择的合理性和科学 性，也会影响市盈率法进行价值评估的准确性但是对金业价值评估的影响不是 很大，还在可以被接受的范围内因此，通过价值评估发现公司的内在价值还是 有可能而且是合理的九、评估假设1、 折现率：折现率二无风险报酬率+风险报酬率结合银行利率为参照的安全利率(无风险报酬率)和行业平均报酬率，该制 造厂所在行业的平均收益率水平大约为11%。
2、 所得税税率按25%计算3、 评估人员根据现有掌握的数据对评估企业永续经营期间的风险因素进行了初 步分析，没有发现明显高于以预测年份的风险迹象因此假设资本化率与折 现率相同4、 公开市场假设5、 国家相关政策法律在预期内无重大变化十、评估结论本报告选取中铁作为样本公司，在对该公司财务分析的基础上，运用上 述两种方法对其公司价值进行评估就H前行业发展形势和国家出台的宏观经济 政策来看，外部环境是有利于企业的快速成长的，因此中铁股价仍有十分巨 大的上涨空间通过对公司财务报表的分析，我们认为主营业务成木率对公司价 值评估的影响最大，其值变化过大并不十分利于企业的发展和成长，因此在预测 中和企业经营管理中应该加大对此指标的关注程度十一、特。