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1、南阳商业调研报告一、南阳商业市场1、南阳商业市场按区域板块划分人民南路商圈人民南路中心广场及人民路和新华路的天桥是南阳的老商业圈，这里分布着 大统百货，鸿德购物公园，及中心广场的街铺总建筑面积在20万平方左右，90年 代的金汉丰购物中心，老商场世纪百货及国美电器、红都时代广场等大型购物中 心。新华路商圈新华路及工业路商圏是南阳地区较早的商圈，这里曾是全国知名的南阳服 装批发商城所在地，作为南阳市最大的服装类批发市场，它曾经创造了每日平均 人流量达3万余人次，节假日高达5万余人次，年交易额7亿元以上的骄人成 绩，是南阳市具有全国影响力的老商圈，现分布着港达商贸城、裕华商城、银基 等以服装批发为主
2、的卖场。同时，在原址上又运营着大型综合类购物中心新华城 市广场。火车站商圈“火车站参数”效应的商业选择。一般商家考虑交通、客流都不约而同选择 火车站区域，火车站参数成为商家入驻的一个重要依据。南阳是人口大市，1009 多万人口的消费大市场，南阳建设之初就把火车站设置在较为偏远的西郊，但是 城市发展，逐步形成了稳定成熟的火车站商圈。形成了以南阳工贸、百乐科技城、 南阳市小商品城为中心的三大批零兼营核心区。加之以我爱我家、红星美凯龙、 新华城市广场、港大商贸城、银基购物中心、裕华商城为辐射区域的新华路商业圈，奠定了南阳经济社会发展的基础，据不完全统计，估计容纳就业人口达20 万，销售额超过600亿
3、元。卧龙路商圈玉雕，以中国四大名玉之南阳独玉为主，是南阳的“镇市之宝”，其优良的品质和精湛的工艺名扬海外。南阳玉雕大世界是河南省南阳市区投资规 模最大、经营品种最集中、品位最高的玉雕工艺品专业市场。该市场位于南阳市 区卧龙路中段，占地16675平方米，建筑面积27300平方米，商业用房200余套， 主要经营玉雕、珠宝、烙画、根雕、陶瓷、书画等工艺品。其主要产品南阳烙画 是“南阳三宝“之一，被誉为“世界艺林一绝“，远销欧美、东南亚50多个国家和 地区。人民北路随着城市扩张，高层建筑聚集。本区域不但扩充着人民路商圈，并可能孕育 新的商圈，这里坐落着南航大厦、电力大楼，口腔医院等效益良好的企事业单位
4、。 同时，光武路的改建、扩建，梅溪河治理、美化，并且随着本项目以及淸龙苑的 开发，本区域在近年内将有十几栋高层住宅竣工，由此将形成以南阳中 高阶层 为主的新商圈。XIJX路路路州圧七旳南梅溪路 化-2、南阳市商业市场调查分析1）市场开发规模扩大据资料了解自2015-2016年，南阳市农运会及城市建设，南阳全市房地产开 发投资150. 67亿元，项目新开工面积706.2万平方米，比上年同期增长61.4%O 市场开发规模大幅度扩大。2）房地产市场整体不规范据实地调查发现，南阳市大部分的项目均在无证件或证件不齐的情况下开工 建设，时至今日，多数项目因无法办理按揭贷款等原因导致项目资金短缺，形成 “烂
5、尾”、达不到交房条件、违约交房，多处可见。3）商业市场环境恶劣 客户毫无信任感因烂尾项目的情况随处可见，例如钳金时代广场，在市中心黄金位置的情况 下，依旧存在开发商资金断裂，无法按时交房的情况，随机采取业主自救的方式， 令客户难以接受。导致商业市场也没有好感，提及投资商铺，人人不持乐观态度。4）住宅销售价格持续上涨，商铺价格一路走高2017年南阳市商品房多层销售均价在6200元/平方米，小高层的销售均价 7000元/平方米。高层的销售均价5500-5700/平方米。而商业外铺价格平均已到 40000元/平方米-70000元/平方米，承接商铺费用也是越来越高，例如新华城市 广场，2楼50平方商铺
6、，转让费已高达20万元，价格一路走高。5）商业运营商能力欠缺，导致“死”盘商业运营表现是商业体最终价值体现，而现阶段南阳部分商业体经营惨淡, 例如南阳银基商贸城，因为运营方向错误，现在已闭门整顿数月之久。招商不成 功，业态分布不合理，各楼层间布局不合理，购物环境档次低等原因，大大影响 其营业形象，导致商业经营出现问题。二、区域个案租金调查分析物业名称工贸市场物业位置车站路与新华路交汇（火车站旁）楼层业态租金情况层经营品种小家电和电料市场，以家用小电器和电工电料批零 为主，兼营各类安防设施、广播电视设备和话机。租金300-150 元/Itf经营品种旧电脑回收和二手电脑出售为主，手机通讯市场， 各
7、类品牌手机和手机配饰、卡品各类家用电器及音 响设备。租金120-90 元/时层经营品种品牌电脑销售、散件外设销售、电脑组装、电脑耗材和软件光盘销售租金80-60 元/rrf四经营品种各类家用灯饰、车用灯具、户外广告灯具销售为主租金60-40元/耐物业名称新华城市广场物业位置新华路与工业路交汇处楼层业态租金情况负一层经营昂种箱包皮件.男女皮鞋、孕婴用品.医药超市租金100元/耐一层经营品种时尚潮流服装、中档服装、精品店租金250-200 元/nf二层经营品种精品女装、内衣、休闲装、家电卖场租金120-150 元/nf二层经营品种精品男女装、男士单品、体育运动、SPA租金100-80 元/nf四层
8、经营品种床上用品、家居服、羊毛衫、图书音像租金80-60 元/Itf五层经营品种婚庆用品、日常杂货、餐饮租金60-40 元/m*穴层经营品种奥斯卡彩院租金物业名称裕华商城物业位置八一路与工业路交汇处楼层业态租金情况负一层经营品种盛德美大型综合超市租金一层经营品种A日用百货、小商品、箱包皮具B E：针织内衣 C区：童装童玩租金20-150 元/m二层经营品种精品淑女少女时尚女装租金140-110 元/itf三层经营品种A区：精品男装、个性青春装、品牌女装B区：品牌折扣卖场C K：绅士服装、学生装租金100-80 元/itf四层经营品种A区：羽绒服大卖场、季节商品、床上用品B 区：童鞋、四季鞋、儿
9、童乐园C区:平价鞋城租金70-50元/研物业名称百乐科技市场物业位置车站路与新华路交汇难100米楼层业态租金情况负一层经营品种大型生活超市租金一层经营品种国际品牌形象店租金155 元/Itf二层经营品种国内外台式机、笔记本、数码、手机租金135元/就二层经营品种IT软件、DIY乐园、办公耗材租金100 元/m“四层经营品种电脑周边、防盗监控、电脑维修、电脑售后租金70元/就五层经营品种办公仓储租金40 元/itf物业名称红星美凯龙物业位置南阳市车站北路与建设路交叉口路西楼层业态租金情况负一层经营品种A座：陶瓷、硅藻泥、窗业隔断B座：橱柜、集成吊顶、厨房电器租金60元/就一层经营品种A座：卫浴、
10、软床、暖通B座：木地板、楼梯租金80 元/itf二层经营品种A座：沙发、客厅家具、儿童家具、藤艺B座：精品木门、移门、整体衣柜租金70元/就三层经营品种A座：板式家具、松木家具、现代实木家具B座：全屋定制、门窗、木门租金60 元/itf四层经营品种A座：古典乡村家具、欧美及新古典家具， 传统实木家具、窗帘布艺租金50 元/m物业名称华隆建材大世界物业位置工业路与建设路交汇处层经营品种陶瓷卫浴、水电、吊顶、洁具、锁具租金70元/曲二层经营品种木地板、门业、油漆涂料、工艺玻璃、租金50 元/ltf二层经营品种床上用品、窗帘布艺、壁纸、板材木线租金40 元/nf物业名称摩根时代广场物业位置人民路与建设路交汇处西北角整体情况由明伦集团携手纵横丝绸倾力打造的集商业、写字楼、非毛坯公 寓、生活住宅为一体的商业休闲之城。项目总用地面积为69634. 9 平方米，总建筑面积为365046.5平方米，与人民公园隔街相望。 项目包含了主题生活卖场、品牌时尚零售、休闲餐饮、亲子天地、 美容SPA,量贩式KTV、运动城、电影院线等多个功能区。且引进 多家国际知名品牌，大润发、太平洋院线、五星电器三、本项目业态定位
