静海项冃发展定位FI录上篇下篇项H发展建议资源分析——用发展的眼光寻找机会本体分析立足项实现价值最大化市场分析——源于静海，高于静海地块分析及定位地块指标分析-——地理环境周边陪套分析-——商业配套，教育配套产品定位分析-——开发模式，客户市场定位上篇『项Fl发展建议』一、 资源分析二、 本体分析三、 市场分析上篇 『项FI发展建议』第一部分资源分析立足静海，寻求机会天津的发展让我们充满信心腾飞中的天津，给予了我们城市的价值机遇一些振奋人心的数据08年天津GDP达6354亿元，呈现逆势快速增长，总量位于全国第六；人均 GDP近8000美元,仅次北京、上海;09>9 半年GDP增161>.2%,排 名全国第一人均可支配收入近2万元，03年始每年以10.4%—18.75%的幅度持续加速礬 升经济 的发展是原动力天津处于快速成长期，具备政策倾向与支持，城市发展动力强 劲，为房地产市场提供雄厚的经济基础；同吋天津的整体发展为武清发展提供了更好的发展资源与价值 平台，也为房地产需求品质化提升提供了更好的需求基础静海…天时，地利，人和静海地理位置优越，交通便捷，区位优势明显素有“九河下梢”、“津 南门户”之称。
静海气候属暖湿带半湿润大陆性季风气候，季风显著、四季分明年 平均降水量为553毫米，年日照时数为2616.7小吋，温度适宜，阳光充足，适 合居住静海县共有土地212.24万亩，地质结构良好，地势平坦天津的规划，使静海充满了机会根据《天津城市发展总体规划(2005・2020)》天津城市整体空间格局将呈现出以下特征：第一，从单中心走向多中心;第二，从双心轴向走向带发展，形成从北京到廊坊、武清i直到中心城区的 产业带；第三，从海河走向海洋，海洋经济带来的产业变革将对经济和城市格局产生 重大影响；第四，从城乡二元结构城乡多元结合，外I韦I组团即中心城区周边小城镇的建 设将带来居住空间的扩张契机天津将逐渐与周边的城市一起形成有机联系的城市群落在这个过程中，中心城区、外围组团和滨海新区将成为三个逐渐走向i体化 的不同功能体两个 新城，全新的静海以前天津主要的居住功能由城市中心区负扌JL城市中心区的人口密度过大， 将城市中心区人口逐步有效的向各个分散的功能区进行转移，是中心城区发展的 一个方向新规划把很多原来小心城区的职能分离出来，形成不同的功能组团，从- •个 单中心城市转变为双中心的城市发展格局之外，规划了三个城区以及一个“海河 新城”。
另外，13个功能组团在此间进行穿插，构成未来15年天津城市发展的 基本格局规划建设空个新城新城是天津城市发展轴带上的重要节点，是各区县政 治、经济、文化中心和重要的功能区，承扣疏解中心城人口，聚集新的产业、带 动区域城镇发展的任务规划中的新城分别为蓟县、宗址、武清、宁河、汉沽、 西青、津南、大港、京津、静海、团泊新城静海新城团泊新城小结解读天津中长期的发展规划对于我们了解静海县具有三个方面的意义:一、 在国家政策支持下，城市发展的速度加快，城市定位从纸而变成现实的 过程加快静海县这几年的变化也体现了这一点，无论是产业还是城镇建设水平 有了很大程度的提升二、 静海县处于城市发展的主轴线丄，在整体集中资源进行城市建设吋，无 疑将获得更好的发展机会；三、 静海县是全市唯j规划了两个新城——“静海新城”和“团泊新城”的 区县，同吋位于“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”空间战略的重要 环节静海县已呈现与中心城区逐渐融合的趋势《天津市城市发展总体规划(2005・2020)》是未来天津城市发展的 实施纲要，政府将调动一切资源的配置手段确保规划的实现，这是对一个城市、 一个地区、一个区域未来发展最有效的引导。
静海县在天津未来的城市发展中，具有不可轻视的战略地位 在这样的背景环境下，静海县城市化的速度比过去任何时候都要快，城市化的基 础已经具备，那么相对应的城市化功能的实现也将进入一个新的、快速的发展阶 段静海，孕育着能量！静海县的经济正处于平稳发展的上升通道，且发展速度不断加快；静海县的生产总值和财政收入在全市排行上游，在全市三个县城中优势更为 明显；静海县的第二产业，尤其是工业，在生产总值中所占比例较高，第三产业有 待发展；这使得静海有着巨大的投资价值静海，孕育着能量！静海的潜力给予了我们成长空间五大支柱产业钢铁生产和深加工装备制造业再生资源综合利用和深加工再生资源综合利用和深加工生物技术与现代医药产业钢铁牛产和深加工O重点区域静海县人民政府所在地，辖区总而积80.2平方公里，总人口近20万人 2006年被评为全国“千强镇”全镇工业企业近2000家，其中重点规模企业31家，已经形成金属压延、 汽车配件、针织服装、电线电缆等十八大门类镇政府投资兴建的北环工业园，位于县城和静海热电厂北侧，面积3平方公 里，区内现有企业40多家，是政策宽、人气旺、并最具活力的投资地区之一 静海镇 经济开发区 大邱庄开发区1992年6月建立，距天津市区19公里，交通便捷，园区总规划面积 120平方公里，园区己形成：轻工业产业园、装备制造产业园、高新技术园、高档商 务区橡胶产业园、现代医药产业园、自行车产业园等七大产业区。
H前园内有美 国、英国、徳国、荷兰、韩国、曰本及香港、台湾等国家和地区的投资项H 143 家，其中外资58家,2002年全区销售收入20亿元，出口创汇3000万美元大邱庄工业区2009年经市政府批准为示范工业区规划面积14.3平方公里, 起步区面积4.3平方公里，规划建成一-个具有高度产业聚集的北方优质 钢材和金属制品制造与研发转化基地，成为未来团泊新城的产业支柱和主 要就业区、示范产业集聚区、新兴旅游发展区、高新技术吸纳区、现代文 明新镇区，创全国经济强镇重点区域子牙环保产业园 团泊新城园区位于天津市静海县西南部，规划面积135平方公里重点发展废I口机电产品拆解加工业、废旧电子信息产品拆解加工业、报废汽 车拆解加工业、废旧轮胎及塑料再生利用业、精深加工与再制造业团泊新城是经国务院批准的天津市城市总体规划中的11个新城之一，位于静海东部，距天津市中心城区14公里，规划面积210平方公里上篇 『项H发展建议』第二部分市场分析立足静海，寻求机会良好的大环境量价的回落，主要受：成交结构的调整缺乏新增供应的刺激天津房地产市场呈现显著回暖；迎来了一个新的阶段性快速成长期09年3月份后，成交量同比大幅攀升，价格亦呈现强势上攻态势。
市场回暖显著；预计未来一段时间内，市场将仍保持良好的状态天津市商詁住宅成交走势城市化进程城市化被动郊区化主动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要索向中心聚集城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能郊区快速干道初步形成，市政棊础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层购房H的为第一居所、第二居所或投资有城山更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重人均收入(GDP)/美元<300人均收入(GDP)/美圆300-1000人均收A(GDP)/美圆>3000,城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的 需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品 为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费(如：旅游、健身、体育 保健及文化欣赏等)大大增加追求牛活质量阶段大都市，城市群城市出现多个中心副中心的出现多个城市共同发展天津广州，上海纽约人口挤出人口自然分流城市郊区化启动初期，远郊楼市内需为主城市化进程加速，需求外扩开始启动你可以怀疑自己的预见，但不能怀疑自己眼睛……4年前，中北镇不过是一个拥有23个村的小镇…大部分天津市区居民都不会考虑迁移到这里居住……今天，中北镇俨然成为了天津西部新生的璀璨家园！镇政府拟投资20亿支持小北镇建设！大型公交站车来车往、酒店超市拔地而起，建设功能设施齐全。
越来越多人选择到那里生活！静海，还在等什么！静海市场研究与展望土地潜力1•静海县土地后备资源充分，未利用土地尚有5075.5公顷，占总土地面积 的 3.43%2•合理利用自然资源，调整农业结构，产量可大幅度提高因此应充分利 用自然资源，科 学种植，产量可逐年增加3•合理规划土地，严格控制耕地流失和荒芜4•充分利用水面，大力发展水产事业，提高饲养技术，增加水产殆种， 土地交易状况静海县是天津市未来规划中唯一一个在11个新城中，占据2个新城 席位的县城，未来地铁6号线的规划已经延长到团泊新城，商业住宅土地成交增 长势头强劲，给静海新城的房地产山场注入了强的的力量！近4年，静海县土地出让情况如下：2006年，静海县商业、住宅土地成交面积为3487.33 平方米；2007年，静海县商业、住宅土地成交面积为539359.29平方米，工业土地成交面积为16666.61 平方米；2008年，静海县商业、住宅土地成交面积为149357.86平方米,工业土地成交而积为3141545.92平方米；2009年，静海县商业、住宅土地成交面积为290290.17平方米,工业土地成交面积为2028547.91平方米；在售项H概况2009年静海县重点商品房项H东方仕嘉地点：东方红路长途汽车站南侧，属于静海县东西城交界处，而积：占地而积3万平方米，建筑面积9.2万平方米，建筑指标：容积率为3.0,总户数1148户，户均而积80.66平方米由海达房地产开发有限公司开发建设，预计2010 年5月份入住。
开发商：天津市海达房地产开发实业总公司开盘吋间：2009-08入住时间：2010-05东方仕嘉东方仕嘉共十五栋，开盘七栋，价格区间：4680—5400销售情况天一海馨园静海镇二手房市场分析小结静海县城静海县城坐落在静海镇，H前分为东城和西城两部分，因以前县政府、主要 职能部门、县医院、重点中小学均在西城，因此本地人口多居住于此，人口密集, 发展较快，地产开发较为成熟，房地产成交活跃而东城区则因靠近经济开发区, 主要吸引着外来人口居住随着西城区人口的逐渐饱和以及可开发用地的减少，政府将规划的重点东 移，大力扶持东城区的开发，其中最重要的举措当属县政府及其他机关单位的东 迁，和静海一中东城校区的建成投入使用由于本来离市区就较近，近年来东城 周边道路大力整修，交通条件大幅改善，加丄县政府和县一中的东移，可以预计, 静海县东城区域将会引发较大的地产开发潮流H前武清购房消费仍以内需型为主导，处于较为初级的阶段，未来随着城乡 一体化进程发展，被动郊区化向主动郊区化的转变，以及大品牌开发商相继介入 武清市场，必将使其市场需求格局发生重大转变，继而以完全的内需型向外扩型 过度但，完成该需求结构的过度尚需较长的吋间 因此，基于本案介入武清市场的项FI开发时机，需求市场仍将以内需型为主 导，我们将以此来指导产殆设计及营销策略。
下篇地块分析及定位王楼村地。