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1、怎样才能使产品100%销售的思考-一从招商、运营及销售的角度看城镇综合体的规划设计城镇综合体是公司主要开发的项目类型之一，从房地产市场未来 的发展看，该项目类型前景广阔，市场需求巨大，从公司目前开发的 几个综合体项目看，目前存在这样几个问题：1、城镇综合体的规划设计过多的借鉴了城市综合体的设计思路。 因为项目地段、目标消费区域、消费人群数量等的不同，城镇综合 体和城市综合体差异巨大。2、关于商业的问题：主耍是商业体量偏大。(1) 、从招商、运营的角度看，公司目前做的城镇综合体项目商 业招商、运营的难度很大，租金难以达到预期目标。(2) 、从销售的角度看，城镇综合体项冃的商业前期去化相对较 易，
2、后期销售压力巨大。3、关于住宅的问题：(1) 、住宅做了较多的底商，大大降低了住宅品质。(2) 、住宅得房率底。户型设计上没亮点。(3) 、住宅景观品质非常一般。综合以上所述，建议在城镇综合体的设计上应结合已做项目的招 商、运营及销售的经验，深入探讨下几个方面：1、根据项冃地段、可辐射区域、冃标消费人群数量、消费水平、 项目定位等综合考虑商业中各主力店、次主力店的规模、位置及组合, 从而得出更为合理的商业体量，基本原则应是方案报批前完成主力店 的招商，开业前可以100%完成招商。2、城镇综合体项冃原则上住、商分开，住宅底商仅考虑人流较 多的自然沿街面或与项目商业相连的面，住宅人流主出入口设在最
3、方 便进入商业的那面，以提升商业人气。3、认真调研，更多的从销售角度合理确定商业、第字楼、酒店、 公寓、住宅等各类产品的比例。做一个项冃总结一个项冃，深入研究城镇综合体的规划设计指导 文件。以上思考仅抛砖引玉，希引起公司领导更多的从招商、运营及销 售的角度对项冃规划设计进行更深入的探讨，努力使项冃能够100% 成功招商，100%成功销售！另：关于规划方案内部评审会改进建议：1、应有从招商、运营角度提交的定位建议报告。2、应有己开工或已运营同类项冃的项冃总经理，营销、设计、 商管负责人，销售或招商代理公司项目负责人的参与意见。3、内部评审会前，会议组织人应提前一定时间将评审所需资料 发给参会人员，参会人员应提前将书面评审意见提交给会议组织者。
