精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - -加 油 站 资 产 评 估第 1 页,共 5 页 - - - - - - - - - -精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - -精品文档加油站资产评估加油站为比较常见的一种特别性物业,主要分布于交通道路的两侧；它为一种收益性物业,为道路上往来的各类车辆供应加油.修理.零售等配套服务；其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）.固定资产（房屋和加油站设施设备）；也可以分为房地产.特许经营权及配套的机器设备；加油站价值评估实质上为一种整体资产价值评估；加油站权益人在向银行申请抵押贷款时,向银行供应为抵押物往往为加油站的《房地产证》,这时我们需要评估的为加油站房地产价值；采纳的评估方法主要有两种：收益仍原法和成本法；一.收益仍原法：加油站为收益性的物业,其整体资产评估自然用收益法来评估最科学；其年收益测算可以采纳以下两种方法：1.从加油站的历史经营收入情形推算其预期收益,结合周边其它类似加油站的历史经营情形来推算加油站的客观收益；2.从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量,从而测算加油站的客观收益；经营成本就可以从过去经营状况来运算；评估机构在评估时应第一评估整体资产价值,然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值,余下作为加油站房地产价值；即：加油站房地产价值 =加油站整体资产价值 -特许经营权无形资产价值 -加油站配套机器设备价值；无形资产不具备独立的经济实体状态,依附于特定主体,但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源,脱离特定主体就其经济效益也无法实现；无形资产的收益为一种超额收益；由于无形资产必需依附于有形资产才能制造收益,一般情形下单独界定无形资产的收益为特别困难的；在无形资产评估中常采纳分成的方法,将被评估的无形资产的收益从总收益中分别出来；公式：无形资产收益 =总收益收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采纳“三分说”,详细认为特许经营权占总收益的 35%；加油站配套机器设备包括油罐.加油枪.加油机等,可采纳重置成本法评估其价值；二.成本法：加油站房地产价值 =加油站土地价值 +加油站房产价值；加油站土地价值可以采纳土地取得价值,或按市场比较法测算其市场价格.基准地价系数修正法测算其宗地价格；在深圳市,市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油.加气站,位于一级地段的加油站按 1200 万元/个.加气站按 300 万元/个计收,加油加气混合站按 1500 万元/个计收,依据位置不同,位于二. 三.四.五级地段加油.加气站的地价分别为一级地段地价的 9.8.7.6 折计,出让年限为 20 年；加油站房产价值可采纳重置成本法,重置成本采纳政府颁布的标准；公式：房产价值 =房产重置价成新率；笔者在实践中积存了一些这方面的体会供同行参考；估价案例：对深圳市区加油站房地产价值进行评估收集于网络,如有侵权请联系治理员删除第 2 页,共 5 页 - - - - - - - - - -精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - -精品文档一.项目概况：估价对象位于市区,北靠路,南临路,西距 盐田检查站约 1 分种车程,距盐田港约 5 分钟车程,且随着汽车消费的不断升温,往来货柜车.私家车.公交车等车流量日益增大,地理位置优越；依据营业执照 〔注册号.执照号深司字 〕及成品油零售经营批准证书 〔油零售证书第号 〕确认,深圳市加油站有限公司具 备从事成品油零售业务资质,经营范畴：汽油.柴油.润滑油零售业务.小百货零售；估价对象深圳市加油站于 2002 年年底竣工 .2003 年 1 月 23 日试业 .5 月 23日正式营业至今；目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物,地面安装 9 台加油机,设 36 支加油枪,加油站上方建有一面积约 500 平方米的波浪形钢制棚架,临盐横路开 口宽约 400 米,整个加油站地坪全为混凝土,面积约 1500 平方米；地下安装 8 个油罐,每个油罐储存容量为 5 万公升,总容量为 40 万公升,加油站储备有90#.93#.97#.98#四类汽油及 0#柴油,品种较为齐全,现每天加油量约为5.5 万公升左右；加油站土地面积 平方米 .建筑面积 平方米 .建筑楼层 2 层.框架结构.建筑物竣工日期 2003 年 03 月 03 日；依据深房地字第号《房地产证》确认深圳市加油站有限公司为此次估价对象的权益人 ; 宗地号：；土地用途：加油站用地；房屋用途：加油站；土地使用年限： 20 年（ 2002-11-25 至 2022-11-24）；建购价款￥ 元；二.评估目的：向银行申请抵押贷款供应价值参考依据；三.评估基准日：二○○三年十二月三日；四.评估原就：合法原就.最高正确使用原就.替代原就.预期原就.估价时点.公正原就；五.估价方法选用及估价技术路线：（一）收益仍原法：为运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产将来各期的正常纯收益,折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法；1.加油站 2003 年 2—— 10 月经营状况：加油站于 2003 年 1 月底开头经营,具有较完整的财务报表,依据其财务报表, 2003 年 2—— 10 月份该加油站各项财务指标如下表：业务 主营业月份收入 务成本税金 其他 营业及附 业务加利润入26989896221001129767734273042-437873178867515740342146414204363318059512439218446398333214908258215066982808742107672395319350661554932105886677312031073102129367172513730680782693188736311246773812102071776678463733442274192467167994-26523945394494415407349710431089854881052040210039104500003400469922216251846773155550308230167合计2360756520758034163101625814126341231242827-2651443281费用治理 财务费用 费用营业外收 净利润收集于网络,如有侵权请联系治理员删除第 3 页,共 5 页 - - - - - - - - - -精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - -精品文档通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察明白,并与评估标的作比较分析,类似加油站开业的第一季度,都会显现亏损现象,开业半年后营业收入才能逐步稳固,并逐步上升；而依据评估人员向该加油站供应的相关资料可知,加油站于 2003 年 1 月开头经营, 2003 年 1 月 23 日试业, 5 月 23 日正式营业至今,该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月显现亏损,虽然试业期间营业收入较不稳固,但其次月便产生了盈利,并呈稳步上升的趋势；2.加油站年正常净收益猜测：通过对加油站 2003 年 2—— 10 月各项经营指标的分析 . 至 2003 年 8 月各项财务指标趋于稳固,我们确定以其 8—— 10 月的各项财务指标为运算依据来预 测该油站将来 18 年年客观收入.成本及利润 〔不包括营业外收支及其他业务利 润〕等（详见下表）；通过我们对周边类似加油站的调查明白,此方法测算的结果基本上附合实际情形；就该加油站年正常净收益 =销售收入 -营业成本 -营业税金 -营业费用 -治理费用 -财务费用 =2.305.322万元；序号 正常经营各项成本占销售收入的百分比正常年经营收支情形〔元〕一销售收入----545270081营业成本87.84%492224602营业税金0.07%14928二3营业费用3.75%18466244治理费用1.23%3214605财务费用1.27%4093926小计94.16%51814864三利润总额----2.712.144四所得税----406.822五净利润----2.305.3223.估价对象价值的确定：收益仍原法运算公式： V ＝ a r[1- （1+r） -n]V 表示房地产价格；a 表示房地产年纯收益 〔2.305.322 元〕；r 表示房地产资本化率 〔12%〕；n 表示房地产的剩余使用年限（ 18.9 年）；数据代入运算公式 .V=2, 305,32212%[1- （1+12%）-18；9]=16.955.068 元；4.特许经营权价值 P：采纳无形资产评估里的“三分说”理论,即房地产及配套设备.经营.特许经营许可权可占加油站收益的三分之一,为便利运算,这里特许经营权价值分成比例取 35%,就 P=V 35%=16.955.06835%=5,934,274 元；5.机器设备价值评估 S：评估过程略； S=1, 250,000 元；收集于网络,如有侵权请联系治理员删除第 4 页,共 5 页 - - - - - - - - - -精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - -精品文档6.加油站房地产价值：加油站房地产价值 =V-P-S=16.955.068-5,934,274-1,250, 000=9,770, 796元；（二）成本法评估1.土地价值评估：因委估物业位于深圳市区路,土地面积 平方米.属三级地段,依据深圳市有关加油站市场地价的规定,委估物业土地价值 为一级地段市场地价的八折；运算公式：地价 =一级地段加油站市场地价 年。