【精品】房地产估价发展历程

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1、中国房地产估价行业发展概况中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部 分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动 的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至70年代这段时期， 随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基 本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用 和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批 房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价

2、法 规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价 行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产 估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估 价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护 房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发 挥着独特的积极作用。下面就中国现代房地产估价行业发展的几个主要方面作一介绍。一、以法律形式确立了房地产估价的地位1994年7月5 口颁布的城市房地产管理法第三十三条规定“国家实行 房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格

3、评估人员资格认 证制度气这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国 家法定制度。立了房地产估价师执业资格制度执业资格制度是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实 行准入控制的一项制度，属于以公民作为颁发对象的资格制度。1993年，借鉴 美国等市场经济发达国家和地区的经验，人事部、建设部共同建立了房地产估价 师执业资格制度，经严格考核，认定了首批140名房地产估价师。这是中国最早 建立的专业技术人员执业资格制度之一。1994年，认定了第二批206名房地产 估价师。1995年3月22日，建设部、人事部联合发出了关于印发房地产估价师 执业资格制度暂行规定和（房地产估价

4、师执业资格考试实施办法）的通知（建 房1995 147号。从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制 度。2002年之前原则上每两年举行一次考试，2002年之后每年举行一次考试。 从2001年起，获准在中华人民共和国境内就业的外籍专业人员和港澳台专业人 员，可以按照建房1995 147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格 考试。2003年8月12日，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知 （国发2003 18号），要求严格执行房地产估价师执（职）业资格制度。2003 年6月29 口，中央政府与香港特别行政区政府签署了内地与香港关于建立更 紧密经贸关系的安排（通常称

5、CEPA）。根据这一 “安排”，2004年8月，内地房 地产估价师与香港测量师完成了首批资格互认，香港97名测量师取得了内地房 地产估价师资格，内地111名房地产估价师取得了香港测量师资格。这是内地与 香港最早实现资格互认的专业技术人员执业资格，进一步加强和推进了内地与香 港在房地产估价领域的交流合作，促进了内地与香港房地产估价行业共同发展。三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查， 准予其从事特定活动的行为。为了规范行政许可的设定和实施，保护公民、法人 和其他组织的合法权益，维护公共利益和社会秩序，保障和监督行

6、政机关有效实 施行政管理，2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会通过了中 华人民共和国行政许可法（中华人民共和国主席令第7号公布，以下简称行 政许可法），自2004年7月1 口起施行。2004年6月29 口，国务院对所属各 部门的行政审批项目进行了全面清理，并公布了国务院对确需保留的行政审批 项目设定行政许可的决定（国务院令第412号），指出“由法律、行政法规设定 的行政许可项目，依法继续实施；对法律、行政法规以外的规范性文件设定，但 确需保留且符合中华人民共和国行政许可法第十二条规定事项的行政审批项 目，根据中华人民共和国行政许可法第十四条第二款的规定，现决定予以保 留并设定行

7、政许可，共500顼”“房地产估价师执业资格注册”是由城市房地产管理法设定的行政许可 项目（即原第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”），依 法继续实施：“房地产估价机构资质核准”是国务院决定予以保留并设定行政许 可的500项之一（其中第110项）。因此，无论是房地产估价师资格，还是房地 产估价机构资质，都是行政许可项目。行政许可的资格、资质可以说是“行业准入条件”。行政许可法第八十一 条规定：“公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政 许可的活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予行政处罚；构 成犯罪的，依法追究刑事责任。”因此，不论是何种估价

8、目的、何种类型的房地 产估价活动，包括公司上市、资产处置、企业清算等等，只有注册房地产估价师 和房地产估价机构才能够从事，不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签 字的关于房地产价值的评估报告，不具有法律效力。四、成立了房地产估价行业自律组织为了加强房地产估价行业自律管理，经民政部批准，1994年8月15日成立 了 “中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业自律组织。经建设部 同意、民政部批准，2004年7月12日中国房地产估价师学会更名为“中国房地 产估价师与房地产经纪人学会”（中文简称为中房学，英文名称为ChinaInstitute of Real Estate Appraise

9、rs and Agents,英文名称缩写为 CIREA）。 中房学由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位组成，依法对 房地产估价和经纪行业进行自律管理，下设考试注册、教育培训、学术、标准、 国际交流五个专业委员会。宗旨是：开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及 宣传活动，拟订并推行相关技术标准和执业规则，加强行业自律管理，开展国际 交流合作，不断提升房地产估价与经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水 平，维护其合法权益，促进房地产估价与经纪行业规范健康持续发展。主要业务 范围是：组织开展房地产估价与经纪理论、方法及其应用的研究、交流和考察； 拟订并推行房地产估价与经纪技术标准、

10、执业规则；协助行政主管部门组织实施 全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试；办理房地产经纪人执业资格注 册；开展房地产估价与经纪业务培训，对房地产估价师、房地产经纪人进行继续 教育，推动知识更新；建立房地产估价师和房地产估价机构、房地产经纪人和房 地产经纪机构信用档案，开展房地产估价机构和房地产经纪机构资信评价；提供 房地产估价与经纪技术支持服务和咨询；编辑出版房地产估价和经纪刊物、著作, 建立网站，开展行业宣传；代表中国房地产估价和经纪行业开展国际交往活动， 参加相关国际组织；向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的 合法权益，支持会员依法执业；办理法律法规规定和行政主管部门

11、委托或授权的 其他有关工作。北京、上海、天津、重庆、广东、内蒙古、海南、江苏、浙江等省、自治区、 直辖市，以及深圳、广州、大连、武汉、成都、郑州等城市，先后成立了地方性 的房地产估价行业自律组织。房地产估价行业自律组织按照“提供服务、反映诉求、规范行为”的要求， 坚持“服务会员、服务行业、服务社会”的理念，在宣传行业积极作用、维护行 业合法权益、加强行业自律管理、促进行业健康发展等方面发挥了重要作用。五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件为了加强对房地产估价师的管理，完善房地产估价制度和房地产估价人员资 格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序, 1998年8

12、月20日建设部发布了房地产估价师注册管理办法（建设部令第64 号。2001年8月15日，建设部发布了关于修改房地产估价师注册管理办 法的决定（建设部令第100号）。在对该办法再次进行修改、补充、完善的基 础上，2006年12月25日建设部发布了注册房地产估价师管理办法（建设部 令第151号。为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价 活动当事人合法权益，1997年1月9日建设部颁布了关于房地产价格评估机 构资格等级管理的若干规定（建房1997 12号）。在对该规定进行修改、补充、 完善的基础上，2005年10月12 口建设部发布了房地产估价机构管理办法（建 设部令第M2

13、号）。为了进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地 产估价机构的日常监管，2006年12月7日建设部发出了关于加强房地产估价 机构监管有关问题的通知（建住房2006294号。另外，2002年8月20 口建设部发出了关于建立房地产企业及执（从）业 人员信用档案系统的通知（建住房函2002 192号），决定建立包括房地产估价 机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。房地产 企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行 为等，以便为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社 会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉

14、房地产领域违法违纪 行为提供途径。上述部门规章和规范性文件，对房地产估价活动的市场准入、行为规范、市 场监管等作了明确规定，推动了房地产估价行业规范、健康发展。六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果 客观、公正、合理，1999年2月12 口建设部会同国家质量技术监督局发布了国 家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）,内容包括总则、术语、估价原则、 估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德 等。以此为基础，针对不同的估价目的，建设部出台或者会同有关主管部门出台 了若干估价指导意见。例

15、如，为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人 的合法权益，2003年12月1 口建设部印发了城市房屋拆迁估价指导意见（建 住房2003234号），对房屋拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方 法、初步估价结果公示、估价报告答疑、估价结果异议的解决等作了规定。为 了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人 的合法权益，防范房地产信贷风险，2006年1月13日建设部、中国人民银行、 中国银行业监督管理委员会联合出台了房地产抵押估价指导意见（建住房 2006 8 号 o一些地方也发布了房地产估价相关标准或实施细则。例如，为了维护房屋买 卖当事人的合法权益，有效解

16、决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺 陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，2005 年11月28日北京市建设委员会发布了北京市房屋质量缺陷损失评估规程。七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系房地产估价行政主管部门和行业自律组织长期以来十分重视房地产估价理 论和方法的研究，高等院校、科研院所的一大批高水平研究人员以及房地产估价 师和房地产估价机构也积极参与房地产估价理论和方法的研究，借鉴美国、英国 等发达国家以及中国台湾和香港地区房地产估价的成果，结合中国内地房地产估 价的实际，丰富和发展了中国内地的房地产估价理论和方法，形成了既与国际接 轨又适用于中国内地现行房地产制度及市场环境下的房地产估价理论方法体系。 目前，市场法（市场比较法）、收益法（收益资本化法）、成本法和假设开发法（剩 余法）是中国内地常用的四大估价