县域房地产发展状况及未来走势探究【摘要】近年来，国家为解决房地产过热问题出台的一系 列政策措施，对县域房地产的发展带来了诸多机遇本文对 河南省极具代表性的尉氏县房地产发展阶段和特征进行了 深入分析，并在此基础上对未来五至十年县域房地产发展的 走势做出了预测和说明关键词】县域房地产发展阶段发展特征未来走势尉氏县位于河南省中东部，隶属于历史文化名城开封市，总面积1298. 74平方公里，辖17个乡镇，总人口 91万改革开放以来，该县农业产业化链条日益完善，工业经济形 成体系，服务业快速发展，城乡面貌日新月异，人民生活水 平总体上达到小康，综合经济实力不断增强，是全省极具代 表性的县城二、尉氏县房地产发展阶段性分析2007年之前，尉氏县还没有所谓的房地产开发，大多数居民的住房是个人筹资购地，自建自居的独门小院但同时, 一些开发商已经开始购置土地为开发楼盘做准备自2007 年开始，尉氏县才有了真正意义上的房地产开发，“世纪第 一城这一最早开发的楼盘，占地面积超过230亩，其开发 标志着尉氏现房地产业的启动2008 —2009年期间该县房地 产开发项目逐渐增多，帝景名都、天泰欧洲豪园等10多个 大型房地产项目陆续投资开工，呈规模化发展态势。
2010年 至今尉氏县房地产全线活跃，发展势头迅猛1-7月，完成 房地产开发投资27910万元，其中，商品住宅完成投资22691 万元房地产开发企业房屋施工面积505519平方米商品 住宅销售面积22473平方米总之，尉氏县房地产起步较晚, 但发展速度较快，目前还处于成长期三、尉氏县房地产发展特征分析（1）从供给来看随着旧城改造、新农村建设以及村村合并的推进，土地供应量持续增加；而外地中小开发商的逐年增多,带来了楼市的巨额投资，也增大了楼盘的市场投放量并且外地房企比本地房企超前的开发理念、开发模式 缩小了尉氏县房地产市场与城市的差距，带来了新的房地产 研发产品，也使县城居民有了更多选择2）从需求来看85%的尉氏县居民多为首次购房，属自购自用性行为，同时 一些收入较高的居民向房地产大胆投资，目前县城的房屋空置率已达25%,另一方,周边的郑州市和开封市市民在县城房投资的人数也在增多随着县城开放力度的加大，人民 生活观念的转变，居民收入水平的提高，以及对住房升级换 代的要求，多数居民独门独户居住的习惯得到改变，开始倾 向于购买小区式花园楼盘，并且开始追求复式套房3）在 供给与需求的双重作用下，商品房销售价格节节攀高。
总体 来看，尉氏县房价从06年以来呈稳步上升趋势，目前均价 已突破2500元/平方米分类别来看，普通商品楼，独门小 院以及高档楼盘均价均呈上升趋势，其中，高档楼盘均价最 高，增幅最快，独门小院次之，而普通商品楼价格较低，增 幅比较缓慢四、尉氏县房地产未来走势预测分析总的来看，尉氏县房地产在未来五至十年仍会有进一步 的发展，房价仍有上升空间，但涨幅不会太大具体来说， 以下几方面因素起着关键性的作用1）尉氏县房地产开发有较坚实的产业基础和经济发 展依托首先，作为农业大县，全县农业产业化发展迅速， 尤其是畜牧业形成了生猪饲养、肉牛育肥、蛋鸭饲养三大特 色产业，不仅实现了产、加、销一条龙而且配套服务齐全 其次，工业实力稳步增强，随着棉纺、金属材料、化工、机 械制造等重点行业技术改造力度的不断加大及产业链条的 不断延长，骨干企业主导作用也得到进一步加强另一方面, 招商引资成果丰硕，多次被评为“外商眼中的河南最佳投资 城市”这种良好的发展态势必将给未来尉氏县房地产的发 展提供较强的购买力2）城镇化的加速发展，刺激对住房 的需求随着尉氏县以城镇化促进工业化和农业现代化的发 展战略的逐步推进，大量农村剩余劳动力开始进程务工，并 选择在县城扎根，同时乡镇机关企事业单位也是县城商品房 购买的主力之一。
加之在今后十到二十年过程当中，当河南 迎来城镇化快速发展阶段的时候，尉氏县房地产也必将进入 到一个黄金的发展时期此外，由于受2008年全球金融危 机的影响，大量农民工回流，10年内对县域住房需求的增长 也有一定的推动作用3）投机投资需求日渐彰显对广大 消费者来说，由于土地资源的稀缺性，再考虑到目前通货膨 胀等因素，一些有长远投资眼光之士开始着手投资地方房地 产事业但由于大多数人买房只是为了满足自身居住，只有 少数有实力、有眼光的消费者开始出现投资意向，对这种投 资意识的培养从某种程度上来讲也会促进今后尉氏县房地 产的发展另外，由于尉氏县周边的郑州市、开封市及许昌 市等城市的房产投资价值的不确定性增加，越来越多的市民 开始购买县级房地产进行投资，这也会推动县域地产的发展 和房价的上升4）国家宏观调控政策对县城而言更多的是 积极影响目前来看，楼市调控政策多是针对北京、上海等 一、二线城市，对县域的波及几乎为零究其原因，是由于 县级城市的房地产市场仍处于起步阶段，房价总体不高，加 之县域有良好的市场发展环境，如地价低，开发总量小，房 价上升的空间较大，房地产开发的风险较低这些都为县域 房地产的发展提供了良好的机遇。
尉氏县作为县级城市，同 样具备这些优势，而且尉氏县周边的郑州市、开封市和许昌 市等城市的住房供给矛盾日渐突出，而尉氏县正处于城市和 乡村的结合处，其房地产市场的发展，会在一定程度上缓解 此种矛盾综上，今后尉氏县的房价还存在一定的增长空间，但由 于以上因素的影响，县城房价涨幅不会太大参考文献[1] 黄志祥，戴忠杰，梅丽.准确把握形势积极稳妥支持 县域房地产业发展——关于贵州县域房地产业务的调研报 告.贵州农村金融,2010-6，总第271期.[2] 县域房地产市场面临的形势及对策.[3] 金贯桥，刘华松，张波.中国新技术新产品.2009,7.作者简介：邹媛(1989-),女，汉族，郑州大学商学院, 研究方向：县域经济。