房地产市场信息效率的研究

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1、摘要木文运用信息经济学和机制设计相关理论，研究房地产市场信息效率问题，在分 析房地产市场信息效率影响因素的基础上，提出提高房地产市场信息效率的政策建议。关键词房地产市场；信息效率；信息形态；参与者结构；产品结构；学习 模式JL 刖n信息经济学认为，信息是不完全的和不对称的，经济个体通常并不具有做出最优决策所 需要的信息，完全理性转化为有限理性，同时个体理性可能导致集体非理性，价格并不能囊 括全部的市场经济关系，信息经济就是要运用机制设计理论来设计“非价格”制度。机制设计理论考虑构造什么样的博弈形式，使得这个博弈的解最接近设定的那个社会目 标。它包括信息效率和激励相容两个方面的问题1。信息效率研

2、究制定的机制是否只需较 少的信息传递成本，较少的关于消费者、生产者及其他经济参与者的信息等问题。房地产市场中各类参与者都拥有一定数量和质量的公共信息与私人信息,房地产市场信 息表现出以下一些特征：一是不同的参与者需要的信息不同；二是信息可能不真实，为了在 交易中获取更大利益，各个参与者会积极提供对自己有利的信息，隐瞒不利信息，如果监管 不到位，他们就可能提供虚假信息；三是信息的广度和深度不足，信息是稀缺资源，获取信 息需要成本，各类参与者很难获取决策所需的全面、细致的信息；四是信息来源多样，可信 度不一。影响房地产市场信息效率的因素十分复杂，主要有4类，即信息形态、参与者结构、 产品结构和学习

3、模式。在有效信息不充分的情况下，房地产市场各参与者之间进行着复杂的 博弈，各种乱象此起彼伏，严重地阻碍了房地产市场的健康发展。木文从影响房地产市场信 息效率的因素入手，研究房地产市场的信息效率问题，并提出相应的政策建议。2房地产市场信息形态信息形态是指由信息的多种特征或属性结合在一起所表现出的状态，包括信息的强度和 传播方式等2。房地产市场信息不仅是动态的，而且以多种形式存在，信息形态的差异影 响着市场的信息汇总程度。概括地看，房地产市场信息形态对房地产市场信息效率的影响主 要源于以下3个原因：一是房地产市场信息分布的不对称；二是房地产市场信息传播方式 的多样性；三是反映房地产信息的变量选择差

4、异。2.1房地产市场信息分布的不对称与其他商品市场相比，房地产商品的特殊性决定了房地产市场的信息分布处于更加不对 称状态。房地产市场上的信息不对称主要表现为卖主比买主拥有更多的私人信息，买方处于 信息劣势地位，而卖方处于信息优势地位。卖方为了自身的利益，会尽可能地充分利用自身 的信息优势，其市场行为会使消费者的正当利益受到极大的损害，从而导致逆向选择和道德 风险。在房地产市场存在“劣质商品”的情况下，处于信息劣势一方的消费者就会做出逆向选 择，即不轻易购买房地产商品或持币观望，即使市场上存在实实在在的“优质”房地产商品。 这样，整个房地产市场就会在不断萎缩的状态下运行。从总体上来说，由于信息不

5、对称所引 起的“逆向选择”问题导致整个房地产市场效率低下。在房地产交易完成以后也存在着道德风险。由于不对称信息和不完全合同使负有责任的 经济行为者不能承担全部损失（或利益），因而他们不承担其行动的全部后果，这会引起市 场交易各方的效用冲突，导致市场的低效率。2.2房地产市场信息传播方式的多样性传播方式指传播的速度和途径，如信息是以渐次传递方式被公众获知，还是瞬间扩散到 每一个受众，属于传播速度的差别；信息通过媒体披露还是个人之间交流而被传播，属于传 播途径的差别。不同传播速度和传播途径交织组合在一起，构成信息传播方式的多样性。（1）传播途径的多样性：政府部门、开发商、房产中介、房地产专业网站、

6、研究机 构、己购房亲友等都是房地产市场信息的提供者；各类提供者由于不同的利益诉求，采用多 神途径来传播信息，也导致信息的可信度参差不齐。（2）传播速度的影响：早获得信息与晚获得信息的交易者对房地产的需求量存在显 著差异，供求关系决定市场价格，信息获知的早晚必然对房地产价格产生作用，从而影响房 地产市场的信息效率。其原因是信息直接影响人们的预期，而预期对房价具有不可忽视的作 用，因此获得信息的早晚对房价的影响是有差别的。2.3反映房地产信息的变量选择差异选择反映房地产信息的不同变量对市场价格产生不同作用，并且不同变量的价格敏感性 也不尽相同。房地产信息主要有：房源、产品、政策、信誉、历史交易记录

7、、消费偏好及消 费能力、国有土地、各类购房总需求、房产档案、房地产行业从业主体等信息。不同类型的市场参与者关注的信息不同，即使同类型的参与者关注的信息也不尽相同。 如同样是产品信息，有的关注价格、面积、地理位置、地形、交通情况、户型等基本信息; 有的关注增值潜力和物业管理等不确定性信息；还有的关注产品的成本、质景、盈利能力、 增值潜力等内在信息。由于信息不完全和存在信息成本，每个市场参与者只能选取白身最关注的信息变量。研 究房地产市场各类参与者各日更关注哪类信息变量，并提供这些信息变量相关的真实数据, 就显得尤为重要。3房地产市场参与者结构参与者结构是指不同类型参与者间的数量关系及其分布特征。

8、房地产市场参与者的结构 不同，导致竞争程度不同，市场价格所显示的信息也不同。参与者结构从4个角度影响市 场汇总信息。3.1市场影响力差别 市场信息效率理论发现：当具有垄断地位的市场参与者以价 格而不是产量作为操作目标时，其交易仅会使价格增加。如开发商有充分的激励维持高价并 在此过程中可以获得更多的利润，其原因是通过等待可以获得有关消费者更多的风险偏好程 度的信息从而在讨价还价过程中获得更多的收益。也就是说随着时间的推移，维持高价的房 地产开发商是可以把房子卖出去的3。但是当垄断参与者面临竞争对手时其策略转为选择产量，导致市场价格的信息效率得到 改善。这也说明，参与者市场影响力的变化（这里表现为

9、从完全垄断到寡头竞争）会导致竞 争策略的改变，市场价格显示信息的程度随之改变。3.2状态依存偏好所谓状态依存偏好，是指随着房地产市场状态和参与者心理等状态变景变化而发生改变 的交易偏好。最常见的情况是，参与者所处的收益状态不同，所采取的交易策略会有所不同, 结果造成市场汇总信息的效率不同。最筒单的收益状态有两种：损失和赢利。当参与者处于损失状态时，就会存在损失厌恶 心理，倾向于推迟交易以避免损失成为既成事实；相反，当其处于赢利状态时就会产生赢利 锁定动机，愿意立即交易以锁定盈利。因此需要将由这些状态依存偏好形成的参与者结构考虑进来，才能理解信息对资产价格 的影响及其作用的方向，也有助于对房地产

10、市场信息效率的分析和检验。3.3禀赋差别参与者事前所具有的资源（包括资产、信息等各种可用的资源）和反应模式上的差别形 成了禀赋差别。比如知情者和不知情者之间的差别就是一 种臬赋差别。不同禀赋参与者的数量和所占的比例代表特定的市场结构，各类参与者在市场上的比例 出现变化，则房地产市场所面临的供求压力也会发生改变，市场均衡过程必然因此有所调整;即使面临相同的信息，市场价格也可能是不同的，可见禀赋差别对市场信息效率的影响。3.4决策模式差别异质性的参与者具有差异化的决策模式，不同决策模式导致定价函数和定价机制的差 异，因此房地产市场价格必然受决策模式的影响。就市场整体而言，具有不同决策模式的交 易者

11、的数量及其比例关系，决定了各种决策模式发挥作用的程度及其相互影响。4产品结构产品结构指产品的种类及其数量对比关系。房地产市场可以粗分为住宅和商业地产，住 宅又可分为商品房、经济适用房、别墅等，各种房产又可以按面积、价格等要素进行细分。 随着不完全市场理论的发展，产品结构对房地产市场均衡的影响逐渐引起重视。有关产品结 构与房地产市场信息效率关系的研究主要沿着以下两个方向进行。4.1市场不完全性当参与者具有的信息不同时，房地产市场不完全必然导致资源配置的不确定性，资源配 置的不确定将转化为价格的不确定，导致即使面对同样的环境，理性预期的市场价格也可能 有多个，房地产市场价格与信息不具有稳定的对应关

12、系，因此价格信息不能有效发挥指导作 用。由于资木市场不完全，投资决策时必须同时考虑当前的收益和预期的未来收益，投资者 必须考虑未来的不确定性，而未来的不确定性是无法准确预见的，以此为依据的决策必然包 含噪声，并且噪声的含量将因房地产市场不完全程度的增加而增加，这意味着资本市场的不 完全性决定了市场均衡价格不能完全显示信息。房地产市场不完全性的影响具有实质性和稳健性特征，不可能被轻易消除，房地产市场 的不完全性将加剧房产价格偏离其基础价值的程度。4.2具体结构通过两类不同属性组成设定具体的产品结构，研究不同产品的数量对比关系。房地产市 场的不同产品类型之间存在信息上的互动，房地产产品结构通常是参

13、与者决策的重要依据。5学习模式现实中人具有的异质性和不完全理性，要将人的学习行为（如观察、模仿、推理等）与 特定的外部条件（如信息环境、产品种类和数量、交易者的类型和数量等）结合起来考虑信 息汇总过程。5.1学习方式多样性在私人信息不足时，模仿以往的决策范例或别人的行为是普遍现象，而这导致羊群效应 必然发生，因此市场均衡是信息无效的，从而导致市场对信息的汇总不足。口口相传式学习也是一 种普遍的学习方式。采用这种学习模式，市场均衡状态受样本大 小、现实状态的数量以及交易者取样的方式影响，多数情况下都会阻碍市场对信息的汇总。参与者对他人的错误行动做出策略性的反应，调低他人信息的权重，调高自有信息的

14、权 重。结果造成即使参与者是理性的，房地产市场对信息的汇总也是不理性的。5.2有限的努力程度假定人是完全理性的，那么搜集信息的努力程度就必然是进行到成本与收益相等那一 点。然而在社会学习背景下，这一观点变得不那么肯定了。对于不同的均衡状态，参与者搜 寻信息的努力程度是不同的，在未得到足够的信息之前，他以最大的努力程度去搜寻信息, 一旦获得了足够的信息，他就把这种努力程度降到最小。同时一个人对信息搜寻的努力，不仅依赖于他已经掌握的信息，而且依赖于信息的质量 和其他人搜寻信息的努力程度，在给定信息分布以及他人的信息质量和努力程度情况下，房 地产市场参与者的最优搜寻努力随着个人信息精度提高而下降，同

15、时在其他条件相同的情况 下，参与者的搜寻努力随着他人努力程度的减少而增加。因此房地产市场价格中的信息含量 受参与者为获取信息所付出的努力程度的影响，市场均衡通常不可能汇总全部的信息。5.3策略选择有限理性具有多神表现形式，不同表现形式对价格调整的影响存在很大差异，房地产市 场参与者一般不愿意改变基于私有信息做出的决策，这表明，房地产市场价格中错误信号的 含量可能很高。6政策建议信息不对称、不完全给房地产市场带来许多不利的影响，但同时，要彻底消除信息不对 称和不完全现象、营造完全竞争的房地产市场环境又是不E能的。这就需要政府职能部门研 究如何实现激励共容和提高信息效率。通过对房地产市场信息效率影

16、响因素的分析，木文提 出以下提高房地产市场信息效率的政策建议。6.1确认各方最核心、长远的利益诉求,寻求统一、明确的社会目标房地产市场参与者众多，各方的利益诉求不一，需要厘清各类参与者最核心、长远的利 益诉求，并以此为基础，构建统一、明确的社会目标；这个社会目标是各项房地产管理工作 的出发点与落脚点。6.2调查木地区务类参与者最关注哪些信息，针对不同的信息，从信息处理的环节入手, 提高信息的其实性和有效性由于信息成本的存在，调查参与者最关注的信息，可以抓住重点，有效提高效率。在此 基础上，根据核心信息的种类，从信息处理的每个环节(收集、加工、发布、反馈等)入手, 采用检查、奖励守信者、严罚违规者、畅通民众反馈机制、多渠道降低维权成木等方法，提 高信息的真实性和有效性。6.3减少房地产市场信息不对称现象，建立真