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1、（-）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三 个内容。（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及 有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的 精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将 报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。（四）正文内容：它是可行性报告的主体，-般来讲，应包括以下内容1. 项目概况主要包括：项日名称及背景、项目开发所具备的自
2、然、经济、水文地质等基本条件，项日 开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行 性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；2. 市场调查和分析在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进 行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场传价、销传对象及开发周期、销售 周期等。3. 规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后 的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、 建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术
3、指标等。4. 开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等 阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行 分期开发，需要对务期的开发内容同时作出统筹安排。5. 项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费 用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税 费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。6. 项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对
4、筹资成 本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方 式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。7. 项目财务评价；依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债 能力和外汇平衡等项0从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包 括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量 表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计 算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析 投资的效果。8. 不确定性分析和风险
5、分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社 会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项 日运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项 0的风险大小及风险来源提供参考。9. 可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。10. 研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来 讲，一个项目在做正式的W行性研究时，必须有政府有关部门
6、的批准文件（如规划选址意见 书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以 及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以卜附图：项日的位置图、地形图、规划红线 图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。二.可行性研究报告的项目投资预算一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项日建设的工 程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、 金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等 于发展商对项目工
7、程建设的实际投资。在被证明星可行的前提F,边叵I收资金边追加投入的 滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得 多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以卜内容:（）营销开支概算1 .项目前研究及可行性研究的开支2. 项目策划的开支3. 销传策划的开支4. 广告开支5. 项目公司日常运作的开支6. 项目及企业的公关开支（二）工程开支概算1. 用于工程勘探的开支2. 用于吹沙填土、平整土地的开支3. 用于工程设计的开支4. 用于建筑施工的开支5. 用于设施配套的开支6. 用于工程监理的开支（三）土地征用开支概算1. 政府一次性收
8、取的标准地价2. 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支3. 影响公共设施而出现的赔偿开支（四）金融成本开支概算1. 外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出2. 贷款引起的利息支出3. 各项保险开支4. 税收和行政性收费5. 不可预见开支第四节可行性研究报告的编制一.房地产项目可行性分析常见误区1. 误区一：一个标准的效益分析如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱, 这绝不会是一份实事求是的报告，-份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效 益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销 传进程处于一种相对的不
9、确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的, 只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不 同的期望值给出不同的期望效益预测。2. 误区二：先入为主的可行性研究纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成 的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津; 在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居 住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘 供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；
10、一条新建的高架桥拦腰而 过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想 到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项n的“可行性研究报告”，儿乎都是同一个调子: 引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这 样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：a. 房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研 究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。 所以，为避免这种情况的发展，
11、公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放I、包袱，按科 学的路子去调查、分析。b. 课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做， 而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构 很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。c. 有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得 硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除 非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。d. 有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。 必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并 不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的 投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。二.编制可行性研究报告的人员安排组合要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。
