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1、关于房地产信贷热现象冷思考地产金融热情高涨央行关注泡沫风险我国房地产泡沫产生于1992年，当时房地产价格，特 别是土地价格涨幅达到惊人的地步，房地产企业的开发资金 70%来自银行，当最高管理层意识到房地产泡沫已经严重威 胁到整个金融体系时，果断出手切断了银行资金流入房地产 的渠道，避免了由房地产泡沫引发的危机产生。然而，从2001年年初开始，房地产行业出现某些非理 性的发展势头一一房地产投资大幅增加的同时，房屋的空置 率也在不断上升。根据国家统计局的资料，商品房空置总量 达1. 2亿平方米,按一套100平方米换算，意味着大约有1000 万套的房子闲置，其中有一半的房空置了一年，占压资金超 过2
2、500亿元。而房地产开发企业20% 30%左右的资金是来 自银行贷款，另外，现在房地产项目多采取由建筑公司先行 垫资施工，这部分资金投入大约占到房地产项目总投入的 30%40%,而建筑施工企业亦向银行贷款。再有，至少一 半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。几项累加，至少 60%的房地产投资金额来源于商业银行。商业银行的房地产贷款业务曾经是典型的卖方市场，多 是开发商找上门来，请求银行给楼盘发放贷款。2001年6月 份开始，房地产信贷的市场形势发生了明显的变化，此时正 是国内房地产信贷市场供求关系的分水岭，由卖方市场转变 成买方市场。对于优秀的楼盘，银行开始主动寻找开发商， 甚至形成多家银行争
3、抢一个开发商的局面。商业银行住房贷 款成为新的经济增长点，形成的利润非常可观。从资产质量 来看，住房开发贷款收息率高，个人住房贷款收息率高，不 良贷款率极低。不良资产的下降，与房地产贷款的快速增长 密切相关。不过，为了拉拢客户，一些银行不惜降低信贷条 件，使银行的信贷风险无形中失去约束。房地产贷款的还贷 周期较长，短期内并不会影响银行的信贷质量，其金融风险 不易迅速察觉，随着时间的延长，房地产信贷风险的累积效 应，将很大程度上决定商业银行未来数十年的信贷资产质 量，其影响力不容小视。目前，我国房地产贷款总额（包括开发贷款和个人住房 贷款）比1997年末的余额一路攀升，约占金融机构贷款总额 的1
4、0%,因而自然令央行对房地产信贷状况高度关注。此后, 2002年二季度及三季度的货币执行情况报告强调：“房地产 价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。商业银行在 支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地 产泡沫的出现。”中国人民银行货币政策委员会2003年1 月30日第一季度例会强调，要密切关注一些地区房地产投 资与贷款增长过快的问题，严格执行房地产信贷业务的有关 规定，防范房地产信贷的潜在风险。2003年6月份，央行公 布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。通知 几乎囊括了一个房地产项目从建到销的各个环节，字里行间 透出央行对规范住房贷款的“重拳出击”。央行严查房贷业务
5、地产金融柳暗花明近年来，我国有关房地产消费的投诉在各类消费投诉案 件中的比例居高不下，商业银行发放房地产贷款的门槛相对 较低，信贷业务中坏账率较高，与购房者共同承担了较高的 风险，均与开发商实力息息相关。于是中国人民银行发布了 关于规范住房金融业务的通知，主要有四项：一、是否 对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款或放宽贷款 条件，以及在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30% 的情况下发放开发贷款；二、商业银行个人住房贷款，是否 违反个人住房贷款管理办法的规定，如零首付、降低首 付款比例或其它变相违规行为的问题。购买期房的，是否符 合多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资三分之二的 规
6、定，是否严格执行个人房贷政策，有无擅自提高或降低个 人住房贷款利率的行为；三、个人商业用房贷款是否严格执 行借贷比不得超过60%,贷期不得超过10年，商业用房应视 为现房的规定；四、商业银行分行是否逃避总行授权、授信 额度的规定，以流动资金贷款替代住房幵发贷款，向开发商 放贷的行为。另外，关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中又对住房贷款补充了新规定：严格控制土地储备 贷款的发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%, 贷款期限最长不得超过两年，必须是抵押贷款；商业银行不 得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；商业 银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开 发项目；
7、商业银行发放的房地产贷款只能用于本地的房地产 项目，严禁跨地区使用。其实许多房地产公司自有资金只达到了总投资的10%, 然后就去银行贷款进行房地产开发。住房贷款政策的规范对 避免房地产行业的大起大落，挤压房地产行业的泡沫具有积 极的意义。但对房地产公司来说无疑是一个打压，因为房地 产开发是一个资金密集型的行业，在开发市场上，能够单纯 依靠自有资金实现整个开发过程的企业是微乎其微的，绝大 多数企业必须依靠各种融资手段实现“借鸡生蛋”。2002年 12月，信托公司不约而同相中房地产业高盈利性而设立房地产资金信托，掀起了新一轮开办新业务的热潮，相继推出了 房地产信托计划。对于急需资金的房地产公司来说
8、简直是求 之不得，是在利空过后来了利好消息，是在解地产公司的燃 眉之急，为地产公司开辟了一条新的融资渠道，降低公司整 体融资成本，节约了财务费用，而且期限长，有利于公司持续发展；同时是在不提高公司资产负债率的情况下实现了融 新洗牌，间接推动开发市场的优胜劣汰进程，众多实力不强 的小企业要么快速消失，要么通过整合之路走向壮大，适应 今后的市场竞争。资,优化了公司资产负债结构。房地产金融格局面临一次重策略防范金融风险引导地产良性循环一方面，把压缩房地产不良资产当作头等大事来抓，策 略防范和有效控制房地产开发和建筑业各类不良贷款额的 上升。建立和完善回收不良贷款的激励机制，严格房地产信贷 业务新老账
9、资产质量分开考核，将不良贷款回收率”指标 纳入考核内容。避免由于房地产信贷参与人的不诚实或居心 不良，故意促使风险发生或扩大损失程度的道德风险因素。 对符合条件的不良贷款加大呆账核销的力度，做到手续完 备，不出差错，力争抓一个项目就落实一个项目，上报一个 就核销一个。建立房地产信贷风险预警监控机制，对贷款客户的经营 状况及资金营运情况做到全过程动态监控，及时反馈房地产 信贷风险管理信息，特别是加大对大户、集团客户、多头授 信等风险源的监控和管理，避免由于缺乏必要的审贷、监控、 财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的技术风 险因素。对违约客户进行详细调查，确定清收贷款方案，科 学分类，明
10、确任务，责任到人。采取提前介入、上门催收、 法律诉讼等手段，大力清收逾期贷款。避免房地产信贷业务 人员因主观上的疏忽或过失，如审贷不严、不按程序行事、 轻信借款人、粗放经营等造成信贷资金损失。另一方面，央行以政策引导地产金融步入理性运行的轨 道，改变把房地产信贷当作低风险品种开发的观点。既要支 持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡 沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温， 不要忽视风险，唯利润而利润。按照有关规定，严格审批手 续，严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地 产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和 个人购房者，不得审批和贷款。加强贷
11、款管理，当开发商卖 楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。 这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。适当提高个人购房首付 款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地 进行住房投资消费，防止投机行为。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银 行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风 险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资 金来源多元化的格局，以分散日趋严重的房地产信贷风险， 填补风险控制手段的不足。我国3万余家房地产企业中只有 50多家实现了在证券市场上市融资，其数量与其在国民经济 中的地位极不相称。要大力推动房地产证券化，向社会大众 筹集开发资金
12、；将房地产信贷风险在全社会进行分散；建立 房地产信贷风险事后财务补救措施，即科学计提房地产信贷 风险准备金，以弥补各营业年度的房地产信贷风险损失，稳 定银行经营。引导比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较 适合投资于住宅产业开发的保险资金进入地产金融市场；鼓 励房地产企业发行公司债券，在资本市场上发行，将分散的 资金集中到房地产建设中来；可以利用公积金贷款具有政策 补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。通过电视、广播、网络、报刊等多种形式，向全社会普 及道德和信用观念，彻底改变银行是国家的，可以不还贷款 的陈规陋习，尊重市场经济游戏规则。切实履行合同条款， 杜绝抽逃资金、逃废银行债务的行为。严格按照国家统一的 会计制度规定，确保财务、统计资料的真实性、准确性和及 时性。个人购房者要确保自身信用资料的真实性，禁止一切 弄虚作假行为。（作者单位：中国人民银行吉林省白山市中心支行）
