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1、申报单位：*公司法人代表：*申报日期：*审批结果：评审通过第一部份项目的整体分析第一章 总 论%1. 项目概况1、项目名称：国际商业广场2、建设单位：3、建设地点：绵阳市涪城路111号4、项目总占地面积：9,969.26平方米5、项目总建筑面积：107,790平方米。本项目由A栋39层150米酒店综合楼、B栋37层120米的高层住宅 及5层商业裙房组成，形成与地块重要性相符合的集商业、居住、休闲为一 体的现代城市综合体。其中：(1) 、商品住宅建筑面积(含一半阳台面积)：30,140平方米(2) 、酒店建筑面积：33,420平方米(3) 、地上商业面积：21,080平方米(4) 、地下室建筑面
2、积：23,150平方米(车位525令。6、总投资:49,800万元。二、编制依据1、国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法2、投资项目可行性研究指南3、建设项目经济评价方法与参数4、投资项目经济咨询评估指南5、绵阳市城市总体规划6、国家现行的行业规定、法律法规、设计标准三、编制范围本报告对开发建设项目的规模、建筑方案、场址选择、项目实施计划、 投资估算、技术经济分析等多方面进行论证，全面考察项目建设的必要性和 可行性。四、总体建设规划方案1、指导思想建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业.休闲 和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性。从空间 上为人们各
3、种需求的实现创造条件，将社会经济现状与发展的可能相结合， 为居民创造新颖、别致、高质量的生活和居住环境。2、规划设计原则坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和 建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。重视总体环境建设，兼顾社会效 益、经济效益和环境效益，把对土地的利用作为对环境的改善和美化。3、项目定位以商业为主、住宅为辅，突出特色、创立品牌，合理设计、择优定案， 节约成本、提高效率。高效、节约、便于施工，讲求质量，控制投资。第二章项目提出的背景绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯一的科技城， 四川省区域中心城市、四川省副省会.四川省第二大城市，素有“富乐之
4、乡r “西部硅谷美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，面积 20,249.45平方公里，占四川省土地面积4.2%。其中绵阳市区面积约100平方 公里左右。全市按地貌主要类型：山区占61%,丘陵区占20.4%,平坝区占 18.6%。绵阳灾后重建取得了令世人瞩目的成绩，大大加快了城市、经济的发展 步伐，同时，城市开发建设也面临新的历史发展机遇，今年，绵阳市出台了 旨在加快旧城改造的14号文件，并成立了专门的领导机构和办事机构，推进 城市旧城改造。%1. 城市概况交通绵阳交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。261公里的城市道路和 宝成铁路、成绵高速（成都绵阳）、绵广高速（绵阳广元）、
5、绵重高等级公路 （绵阳重庆）以及5条通往县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通 运输网络。已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近的民用机场， 已开通了至北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、杭州、海口、昆明等全 国各主要城市的航班。市内有公交线路80余条，800余辆公交车，总长2,300 公里的公交线路，南北贯通、东西纵横、城乡连接，出租车上千辆，市内交 通十分方便。居住环境城在山水间，人在画廊行绵阳的先民们在选择绵阳城的建址时，十分重 视“天理= 注重人与自然的和谐相生。绵阳四山三水，有着“东旗西鼓， 南蛇北龟与“山形如斗，襟带三川”之称，涪江、安昌江、荚蓉溪三水交 汇，所形成的三江
6、水面达5.05平方公里，较之于杭州西湖还大一平方公里左 右，构成绵阳城市特色的自然空间格局，给绵阳赋予了山的沉稳与水的灵动, 是全国有名的宜居城市和休闲城市。气候特点绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。冬半年 受偏北气流控制，气候干冷少雨；夏半年受偏南气流控制，气候炎热、多雨、 潮湿。由于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形 成了较为独特的气候特点。绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为95-115 X；春、夏季次，为81 91天和82- 118天；秋季最短，为71 -76天。夏、秋雨水充沛，虽冬春时 有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在70%以上，因而终年
7、湿润。绵阳市 一年中最热的七月平均气温为24227.2C,历年极端最高气温，除盐亭为 39.5C和梓潼为38.9C外，其余各地在36.1 377C之间。虽有伏旱高温天气, 却少酷暑。一年中最冷的一月平均气温为3.962。绵阳市降水量比较充 沛，全市年均降水量825. 8 - 1417毫米。其分布特点是：南北少，中部釦 东边少而西边多。全市24小时极端降雨量为334.7mm,绵阳城区24小时极 端降雨量为234.7mm,全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为614.3mm。人口绵阳市现有总人口 531.61万人，其中城镇人口 193.61万人，绵阳市城区 108万人。从整个绵阳市来看，近几年绵阳
8、城市化进程发展较快。究其原因, 主要是由于绵阳市政府的规划,工业经济发展很快，第三产业发展迅猛，房地 产业快速发展等等，推动了绵阳城市的建设。与一般的二级城市相比，绵阳 对周边人口和资源的吸附能力很强。绵阳人口变动的特征是：辖区内人口向 绵阳市区集聚，辖区外人口大量进入绵阳市区。科技与人才绵阳人才荟萃，拥有雄厚的科技实力，是国家重要的国防军工科研生产 基地，境内有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃 气涡轮研究所等国防研究院所18家；博士后流动工作站5个、民营科技实体 300个。有以西南科技大学为代表的大中专院校28所；长虹、九洲国家级技 术中心2个，双马、东材等省级技术中心
9、8个，有长虹、九洲、双马、华晨、 华润、双汇等大中型骨干企业50家，国家级高新技术产业开发区、科教创业 园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、 南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区6处；在国家级高新技术开发区内， 建有“中物院军转民科技创新园”、“绵阳软件园”、“留学生创业园、“长虹 技术开发中心”。有各类专业技术人员17万人，有两院院士 25人；享受政府 特殊津贴有突出贡献的专家800多名，在许多重要科技领域代表着中国乃至 世界一流水平。绵阳将新建科学新城、航空动力城、空气动力城，将从科研、 工业、三产等产业上进一步推动绵阳城市的发展。文化教育绵阳的文化教育和社
10、会事业与经济协调发展。绵阳拥有西南科技大学等 高等院校11所，中等专业学校、技工学校50所各类科技人员10万多人，副 教授、高级工程师以上高级科技人才近万人，并有中国乃至亚洲一流的科研、 测试手段和新产品开发能力。绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨, 并取得了明显的实效。绵阳中学、南山中学、绵阳外国语学校、绵阳东辰实 验学校在四川及周边享有盛誉，吸引了大量优秀学子来此上学，四校每年考 入北大、清华等重点名校、重本上线率名列四川前茅。近五年绵阳经济快速发展，GDP指标如下:单位：亿元年度2007 年2008 年2009 年2010 年2011年上年GDP总额673.5350.11820.2
11、960.2550.8增长14.3%3.2%14.4%15.3%14.9%二、绵阳房地产开发现状分析2009年绵阳市房地产投资总额37.84亿元，比上年增长30.5%,已经形 成了以涪城区为中心，向东、西、南、北辐射，并沿涪江、安昌江两岸发展 的格局。2010年绵阳市房地产投资总额将达到50亿元，商品住房价格也会在去 年较大涨幅的基础上持续上涨。目前在售项目普通住宅已有数个超过4000元 /平米，达到5000元/平米左右。2011年19月，绵阳房地产投资完成104.95亿元,增长20.6%,增幅比 1-8月下降10.8个百分点。1-9月，绵阳商品房销售面积296.87万平方米，同 比增长10.6
12、%,增幅比去年同期下降67.4个百分点。我司项目是通过拆迁、原地产权置换获取的开发权，符合绵阳市政府支 持旧城改造的条件，在老城区很少开发项目的背景下，本项目热销是明显可 以预见的。三、市场供求分析2011年10月末全年绵阳累计预售商品房项目114个，批准商品房预售面 积219.89平方米。年份预售项目预售建筑面积 （万平方米）2008 年77个153.372009 年102个260.562010 年128个3002011年10月末114个219.89%1. 绵阳房地产市场交易情况分析(一)、成交放量，成倍增长2010年，绵阳商品房成交备案15,540套，环比增长143%,成交面积 1,537
13、,509.81平方米，环比增长146%,创历史新高。2011年10月份各区娥商品房住宅交易面积(m1)2010年民营出去商品房交易量比2009年增长率近1.5倍，比之前的2008 年超出一倍多。分析原因：一是政策利好原因。2008年底的“4万亿投资”刺激计划，第五次降息, 国十条中确定的适度宽松的货币政策，以及灾后重建的相关优惠政策，刺激 了压抑一年的市场需求集中释放。二是老百姓对通货膨胀预计的担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资 产。三是需求推动。“512”大地震使绵阳大量房屋受损，出于安全考虑， 这部分人群陆续开始购房。同时，由于绵阳城市的安全性和宜居环境，使得 周边的购房者涌入绵阳置业安
14、家。另外，市场不断升温，价格不断上涨，受 “买涨不买跌的心理影响，大量投资性需求被激活。五、绵阳房地产市场价格情况分析2009年，绵阳城区商品房成交备案均价为3,444.力元/平方米，其中最低 月份二月，均价为3,156.39元/平方米，最高月份为12月，均价为3,819.73 元/平方米，全年成交均价相差663.34元/平方米，震幅为21%。与2008年3,157.21元/平方米的成交价相比，2009年绵阳城区商品房成 交备案均价上涨了 287.56元/平方米，涨幅为9%o与2007年2,760.56元/平 方米的成交均价相比，上涨了 684.21元/平方米，涨幅近25%。2山1年1()月份
15、各区域商品房住宅成交均价从区域价格来看，最高为涪城区，达5,337.88元/平方米，其次为经开区, 达5022.90元/平方米,第三为科创园区，达4,583.33元/平方米。六、客户群体构成分析1. 客户来源区域从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看，绵阳市区客源接近60%,而 绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例40%,符合一个中型城市的房产 消费构成比例。同时，通过市调分析，从外地购房群体的特征来看，这类客 户群表现出较明显的购房特征如下：来源区域：外地购房群体已由本市辖区二、三级县市逐渐扩展至广元、 遂宁、剑阁、德阳等周边县市，甚至其他省市和地区外部区域拥有了一定的 影响力；置业动机：以自住为主。根据购房人群来源地区的不同置业动机也出现 一定差异，一是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书，；二是经济发达 的外省市原籍绵阳的人群安置父母及家属；三是收入水平较高，但居住环境 恶劣地区人群出于退休养老、转业安家的目的进行购房。信息渠道：以客带客的口碑传播为主，电话咨询及网络了解为辅。随着市调的深入，异地购房群体逐步认可了绵阳的居住价值，购房群体
