锦绣香江小区项目投资建议

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1、第一章申报单位及项目概况11、项目申报单位概况建设单位：长治市潞安鸿源房地产开发有限公司金业类型：有限责任公司法定代表人：杨仁顺注册资本:800 Jj人民币企业地址：长治市襄垣县侯堡成立日期：2006年5月9日经营范围：许可经营项房地产开发经营。-憑经曹项H：房屋租赁；建材、钢材、塑钢制品、装饰材料、批发零售。开发资质：肆级（编号:0441401658A）机构设置：1、经理室2、行政管理部3、开发部4、财务部5、工程管理部职工人数：230人大专以上学历105人：中级以上职称的各类专业技术人员35人。公司简介：长治市潞安鸿源房地产开放有限公司成立2006年5月，为山西潞安矿业集团有限贲任公司控股

2、子公 司。公司现有职工230人，大专以上学历105人，中级以上职称的各类专业技术人员35人。公司现有五个职能 部门和五个项冃公司，一个商轻供应站，一个物业管理公司。公司成立以來遵循“依托潞安，立足长治，辐射周边，占领全省”的整体发展思路，优化规划设计，严 控工程质戢，努力创建潞安鸿源地产品牌。相继在长治地区开放建设了多个中高档小区，总规划面积超过100 力平方米。公司开发建设的小区包括：襄垣侯堡潞安集团总部的向阳苑小区、沁芳苑小区、景淑苑小区；屯留县 潞安麟绛花园小区、常村泽卉苑小区：潞城市漳村北华苑小区：长子县潞安丹朱花苑小区：长治市潞安府秀江南 小区。通过五年多得开发建设，公司在人才、技术

3、、资金、管理等方面积累了一定的经验和基础,有效解决了 潞安集团员工住房问题，也为社会居民解决住房捉供了更多的选择，为推进长治市城镇市域化建设水平和改善人 民生活居住环境做出了应有的贡献。1. 2、报告编制依据1、国务院关于投资体制改革的决定（国发2001120号）。2、山西省金业投资项冃核准暂行办法。3、项1-1申请报告通用文本。4、滨河新区潞安锦绣香江小区开发项H国有止地使用证。5、山西龙呈工艺绣品有限公司和长治市潞安鸿源房地产开发有限公司的合作建房协议。6、潞安锦绣香江小区项日平面图。7、潞安锦绣香江小区方案规划设计总平面图。8、长治市潞安鸿源房地产开发有限公司委托书。9、长治市潞安鸿源房

4、地产开发有限公司提供的其它资料。10、襄垣县住房保障和城乡建设管理局关于长治市潞安鸿源房地产开发白限公司新建锦绣香江小区选址盘见 函。11、襄垣县城市总体规划13、项目概况1、地块位置：位于襄垣县滨河东路与古韩东街交叉处东北角,东至南里信，西至规划中建设用地,南至 古韩东街，北至规划道路。2、建设用地根据国有土地使用证（襄国用（2011）第0007号）,本项目土地原使用权人为山西龙呈工艺绣品有限 公司，现与长治市潞安鸿源房地产开发有限公司合作建设，山西龙呈工艺绣品有限公司提供土地使用权，长治市 潞安鸿源房地产开发右限公司捉供建设资金。占地面积：59016平方米土地使用性质：商业、住宅使用年限:

5、商办:2049年10月26 I I,住宅：2079年10月26日土地状况：净地3、项H名称：襄垣县滨河新区潞安锦绣香江小区建设项H4、容积率：2.6（小区整体容积率）5、绿化率：32% （小区整体绿化率）6、总建筑密度：33. 07% （小区整体建筑密度）7、建设内容及规模：本小区建设26栋住宅楼、地下车库、簡铺，总建筑面积185129. 69 其中：本次工程总建筑面积97824. 95 m% （地下车库面积31688. 09 m K铺面积:16033. 3 m住宅面积:44583. 56 m公寓面积:4020 m幼儿 园面积：1500叶）；住宅建筑为18层住宅楼6栋（1#、2#、4#、14#

6、、1酣、16#楼），4层公寓3栋（17#19# 楼）、1栋3层的幼儿园、临街商铺、地下车库。丁程建设主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积m1590162本次总建筑面积97824. 95318层住宅楼建筑面积m*44583. 56公寓建筑面积m*4020商铺建筑面积16033.3幼儿园nf15004地下建筑面积nf31688.095容积率2.66绿化率%327总停车数辆7788户内平均居住人数人/户3.59居住户数（高层）户居住户数（公寓）户10居住人数人11建设总投资力兀32174. 6712每平方米建设投资 兀3456. 8313建筑层高（地上建筑）见剖面设计标高14建筑层数高层

7、住宅地上18层、公寓地上4层、商铺 地上23层，地下建筑1层8 x项1总投资:32174. 67万元其中:建安费用22249. 11万元其他费用6178. 28 ）i元预备费3147. 29 ）i元9、资金來源：建设单位自筹解决筹措方案：1）自有资金2）预售款（按国家对商品房销售管理的有关规定，衙品房在达到预售条件后可以预售，预佔:款可以用于支付部分施工 款及还贷）。注：根据国务院关于调整部分行业固定资产投资项H资木金比例的通知国发（2001） 13号文件规定 的要求，房地产项H资本金不低于项H总投资的35%。木项口资本金大于35%.10、项冃建设周期26个月（2011年11月2013年12月

8、）第二章 发展规划、产业政策、行业准入分析2.1发展规划、产业政策、行业准入分析2.1.1发展规划1、县城空间发展方向、结构与纽团A. 启动县城西区开发计划，主要以中低住宅。经济适用房为主。开发范殉：襄九路-西外环-饮路战略装车 线-古韩西街-长兴路之间的区域，重点开发居住小区，为未來县城中心人口向外疏散做前期准备工作。依据：1接近县城中心，交通便利2. 新区可以操作的空间很大，接近富阳工业园区3. 居住环境优越B. 启动东湖生态文化生活区，集中建设一-批中高扌当居住区，建立一批地标建筑，打造襄垣的富人集中区。 开发范ffl：（1）北区：环湖西路-滨河路-迎宾东街-康复路Z间地区（2）南区：环

9、湖西路-滨河路-府前南路-古 韩东街，重点商务文化生活区。C. 启动中心城区商贸区，主要发展大众消费、商铺。成为襄垣人民消费主要集中场所。开发范围：A行 路-西街-东街-南街-新建街为中心的区域。D. 规划实施南城商务行政区的前期规划丁作：（1）行政区：主要以各个行政单位的驻地为集中建设的地 区，范围沿开元街为中轴线两侧地区。（2）南城商务区，主要依托客运中心、酒店为依托，以高层住宅，写字楼 为主的商务文化区。E. 规划教育文化区：以学府路为中心线两侧建设主要中学、小学、职业教育学校，打造襄垣的文化教育区。卜集中改造天仓、王桥、南里信、北里信、东北阳村：迁移五阳村，为远期襄垣东部新城的建立做前

10、期 准备工作。为王桥工业园发展提供足够的空间。2、建设要求工程的数量、规模和标准要与国家和地区经济发展水平相适应。总结国内外大型住宅建筑建设经验，按照发展节能省、市建筑的要求,大型住宅建筑工程要在节能、节地、 节水、节材指标方面起到社会示范作用。建设单位要严格执行发布的建设标准。3、项目用地根据用地规划，木项冃为商业住宅混合用地。2.1. 2产业政策、行业准入分析H前襄垣县正在经历工业新型化、农业产业化、旅游特色化、城市现代化、环境生态化、社会和谐化，并行 快速发展的阶段，房地产既是朿要的生产资料，也是求要的生活资料。经济的繁荣发展和生活水平的持续提高, 都必然导致房地产业的发展。房地产产业链

11、很长，与社会的发展关联众多。曲此决定了房地产业在国民经济中具 有支柱产业地位。所以保持房地产业务的健康持续发展，意义重大。本项目为商业、住宅，符合房地产开发的产业政策。长治市潞安鸿源房地产开发有限公司，开发资质为肆级。项目土地取得手续合法，开发的为商住楼，符合国 家、行业制定的相关标准规定。所以，符合房地产行业准入条件。2. 2项目用地符合性分析2. 2. 1 土地开发建设与利用条件建设单位在宗地范围内新建建筑物，应符合下列要求：1、规划用地性质：商业住宅混合用地2、小区总体规划绿地率、建筑密度及容积率控制：用地面积(m1)建筑密度伦)绿地率(%)容枳率5901633. 07322.63、建设

12、单位不得以任何理山随意占用用地红线范围外土地，如临时需占用土地使用范围以外的土地或道路, 需经有关部门的批准。4、其它详见国有土地出让合同附件一土地使用条件和要求。2. 2. 2用地符合性分析1、该项H的土地在襄垣县滨河新区，根据用地规划，该地块为商住用地。土地利用现状为国有土地。符 合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作建设用地。2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，己依法申请使用国有土地手续。2. 2. 3投资强度本项!的总用地为47. 835亩，总投资32174. 67力元，投资强度约毎亩672. 617力元。方案符合集约和节约利用土地资源的原则。2. 3征

13、地拆迁本项H为净地，没有拆迁。第三章 项目选址与建设条件31项目地址3.1.1地理位置襄垣县位于山西省东南部，太行山西麓，上党盆地之北，地理座标为东径112。427 -113 14，北纬3623 -36。44之间。东以仙堂山、黄岩山与黎城分界;西以石磴山和沁县相连;南以五阳山、逐占山、磨盘山、 五赞山分别与潞城、长治市、屯留接壤；北和武乡为邻。县城位于长治市主城区北约50公里拟建项目建设地点在襄垣县滨河东路与古韩东街交叉处东北角，东至南甲信，两至规划中建设用地，南至古 韩东街，北至规划道路。3.1.2自然状况1、地形、地质、地貌襄垣全境地形西北高而东南低，属半山丘陵地区，平均海拔在1000米左

14、右。魏灰山海拔1725米， 为境内最高山峰：最低海拔800米（北底乡合河口）。县城为境内最大盆地，南北长10公里，东西宽 40公里，全县总面积1160平方公里，折合174 ）亩。按地貌划分：丘陵占57. 5%,山区占31.9%,平 川占10.6%。2、气候、气象襄垣属大陆性气候，平均气温8。-9匸，四季分明，七、八、九月气温最高，平均达23.4C,极 端最高气温为3&1C。十二月、一月、二月气温最低，平均为-8. 1C,极端最低气温为-29. TCo年 平均降雨量在550毫米左右,大部分集中于七、八、九三个月。全年无霜期一般为166天左右，最短 11*天，最长197天。3.1. 3县域经济、社

15、会事业襄垣县境内饮路纵贯西南，太焦线过境37公里，从王桥镇的南沟站入境，到虎亭镇的小河村出 境。铁路专用线7条，全长12. 1公里。公路干线有2003年建成通车的太（原）长（治）高速路其附 线、国道208线及其附线、省道榆长线,过境段共计151.342公里。1996年实现了乡乡镇镇通油路, 2002年开始实施村村通水泥（油）路工程。经过几年的建设，使全县通车甲.程达到970公里，全县通 水泥（油）路村达到323个，占到全县行政村总数的100%,形成了高速路、国道、省道为骨架，县、 乡、村三级公路为网络的公路交通体系。近年來，高标准新建了环城长兴路和开元东西大街和府前南 路，初步构筑起县城“四纵四横一环”的城市框架，为县城的城市化发展奠定了良好的基础。全县1