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1、二、项目业态定位研判与建议 项目业态定位所需经济技术指标K规划总建筑面积：21740平方米2、规划总建筑面积：56910平方米3、其中：地下商场营业（含仓储）面积41359平方米消防疏散通道面积2238平方米斜坡绿地下夹层仓库血积2313平方米地下停车库面积及车道血积11000平方米中心广场面积:8500平方米5、绿化面积：687（）平方米6、绿 化率：31.6%7、建筑容积率：2.62 （地下）久停车数：停车位230244辆（地下）项目具体业态与功能定位分布与比例建议科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形彖更 为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行
2、为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项H商品组合的丰富多样，还必须 考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与務体商铺的协调性与互动 性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于 提高商场的品位。位 置：过街通道业态特点：项日开业与憐合期间的成败关键所在，如无法利用其来吸引南大街北血中心商圈 的人流的进入，或更英者由于X在业态形象上令市民起到厌恶感，将人人打击项 目的业态核心竞争力。业态定位：以感官视觉上的创新为吸引点与结合部分精品小商铺（控制其业态的档次与外 观装饰效果）主题分区：流行前线占用面
3、积：略。经营模式：只租不售业态比例：略oooooo层 咼：略。ooooo得房率：略oooooo间隔方式：略。位 置：地下负二层业态特点：项目地下“门脸”所在，亦为木项目之“鸡肋”所在，若处理不当便会有“吃之 无味，弃之可惜”的风险。业态定位：餐饮：美食广场、餐馆食肆、食品专卖（以中小店瓯间隔出小吃美食城、咖啡物 语、情侣西餐厅、冋转寿司、肯徳基、雪糕店）；综合服务：商场管理中心； 公共机构：工商局驻场地办、派出所驻场办主题分区：世界美食城占用面积：约3968平方米经营模式：对外招商、部分出售（产权连带经营权）业态比例：7%层 高：4.2米得房率：建议约60%65%间隔方式：部分开放式、主要为独
4、立店面式位 置：地下负一层业态特点：木项目人流聚集中心点业态定位：大型百货店（如：青岛百盛）、大型零售店（易初莲花）、大型电器特卖场（如: 国美电器）；部分小型个体精品或品牌家电、家庭电脑、音响器材、通讯器材、 灯饰及其他较高档五金构件。主题分区：海洋Z心占用面积：（除已确定的易初莲花占120（）0平方米外）约占6400平方米经营模式：（除已确定的易初莲花租用外）部分出租、部分出售产权（只出伟产权，经营权与管理权自控）业态比例：30.3%层 高：4.5米、5米（易初莲花超市）得房率：建议约60%58%间隔方式：大部分开放式、少量搭配独立店面位 置：地上一、二层业态特点：|项日业态核心竞争力的表
5、现力所在，成败在此间，创造市场者得天下。业态定位：服饰用品（男女服装、服饰、领带、皮具、鞋袜、童装、内衣）、珠宝首饰（金银首饰、珠宝玉器、钟表、眼镜）、医药保健及化妆品（药房药店、化妆品专柜）、 餐饮美食（美食广场、餐馆食肆、食品）、休闲娱乐（音乐厅、咖啡茶座、娱乐 电玩城、小型精品影院、童装与玩具反斗城）、文化用品（图书、音像、文具及 其它的文化用品）、公共机构（银行及其它的服务机构）。功能分区：黄金海岸城中城占用面积：地上一、二层经营模式：租倍结合业态比例:32.1%层 高：4.5米得房率：建议约55%50%间隔方式：大量采用独立店面方式、少部分采用开放式位 置：顶部夹层（由于顶部夹层为木
6、案工程款项抵顶物业在此不再敷述。）业态特点：略OOO0OO业态定位：略OOOOOO功能分区：略OOOOOO占用面积：约占2010平方米经营模式：略OOQCOO业态比例：3.5%层 高：4.5米得房率：略OOOOOO间隔方式：略。位 置：地上二层加层业态特点：创新的业态配套布局业态定位：广式茶楼、食肆、中档餐饮功能分区：独立划分区域名称占用面积：约占960平方氷经营模式：出租业态比例:1.7%层 高：4.5米得房率：略。O0OOO位 置：海螺体构筑物业态特点：木项目商业门曲的主要室外标志性景观型建筑，主入UZ-业态定位：独立区域对外招商，引起市场强烈反按市场反映具体规划业态功能分区：独立划分区域
7、名称占用面积：约占417平方米（共可分三层，首层面积约254平方米二层面积约113平方米三层血积约50平方米）经营模式：具体看市场招商反映安排出租或销伟业态比例：0.7%层 高：25米得房率：略。方式:木项目具体业态布局总表:经营类别商品/商户类别主要经营区 域主力商户大型百货店、大型超市地下一层服饰用品男女服装、服饰、领带、皮具、鞋袜、童装、 内衣地上一、二层五金电器家电、家庭电脑、音响器材、通讯器材、灯饰 及其它五金构件地下一层珠宝首饰金银首饰、珠宝玉器、钟表、眼镜地上一层医药保健及化妆品药房药店、化妆品专柜地上一、二层餐饮食品美食广场、餐馆食肆、食品地下负二层综合服务旅行社、商务中心、电
8、视购物商店地下负二层休闲娱乐电影院、音乐厅、咖啡茶座、娱乐城地上I 二层文化用品图书、音像、文具及其它的文化用品地上一、二层公共机构银行及其它的服务机构地上一、二层待定未定海螺体广式茶楼高档餐饮广式茶楼、食肆、中档餐饮二层加层业态比例关系表:I地上一.二层（综合业态城中城|M二层加层（广式茶楼）I地下负二层 （世界美食城）顶部夹层其它（公摊面积）负一层（大型零售中心）海螺体（待定）项目业态定位与实际管理、经营、销售与租赁等可行性对接分析位 置：过街通道木项H在设计上充分考虑了业态经营中的客流交通导流的因素，在地下建成一条大型过 街通道，有效的连接现为烟台市的中心商圈“振华一良友商圈”，真正将两
9、者结为一体，取 得了 1 + 1人于2的良好效果。但值得注意的是，“水可载舟亦可覆舟”此人型过街通道是连 接现振华一良友商圈的烟台中心商圈所在，将为木项目带来与疏导大暈的人流。此过街通道 的形彖风格定位极其重要，如定位与管理不善，将会带来决定性的负面效果。如：因为此过 街通道的内装饰权由市政府來具体控制，rti-T-K需要控制一定的成本，导致其内部装修风格 与档次与木项H相去甚远；或由于其在口麻此过街通道对外开放后，在经营管理上的不力， 导致过街通道内部成了藏污纳垢、盲流聚集的地方等等原因，将氏接影响到此过街通道与木 项目的報体形象的协调性。所以我们建议贵司应尽早与市政府协商争取此过街通道的内
10、部装饰权，将其与木项目的 整体业态经营效果与档次更冇效的良好结合。在市民心li中起到“木项H与此过街通道是一 个整体的，进了此过街通道就等于进入了木项日”的最终日的，以带引起每个通过此过街 通道的市民的消费购物兴趣与好奇心。并在其潜意识中化解了只作为单纯过街地下通道的不 利因索，将此过街通道对木项目的可利用价值达到最大化。位 置：地下负二层地下负二层本项目地下的“门脸”所在；木项目区域北接振华一良友的中心商圈， 由地下过街通道相互连接。由于地下过街通道育通木案的地下二层，因此在某种意义上等于 地下二层为木案的地下“门脸”所在，其业态布局发展的好坏亦将肓接影响到木项目整个商 场的未来。但此区域就
11、如本项“鸡肋”所在，若处理不当便会有“吃Z无味，弃之可惜”的风 险。如：其一、心理阴影烟台木地人无论是投资者或是消费者对地下物业都有一定稈度上的 厌恶与反感，对地下物业都不抱有乐观的心态，据闻亦是因为有过往地下商业物业的不成功 案例的心理阴影存在。其二、欠缺规模由于木项日区域的南部被停车场占用了大量面积的空间，结果现在 所剩余空间较小，所以在业态发展基础上无法形成一定的规模优势。令木层区域在业态发展 上无法形成组合式业态，限制了其发展，使得其业态与布局只能趋向单一与小户型发展。其三、交通缺陷在其整个剩余血积约4000平方米内（整个负二层），只有一台白动 手扶梯与上层相连接。若此区域业态处理不当
12、，或业态定位根本无法吸引消费者的兴趣，客 流将直接从左右两侧的东西向过街通道分流出去，或育接从地下过街通道的中转层而上负 一。久而久Z此处就变成木项目的死角“鸡肋”所在。因此我们在业态定位上以餐饮：美食广场、餐馆食肆、食品专卖（小吃美食城、咖啡物 语、情侣西餐厅、冋转寿司、肯徳基、雪糕店）为主;综合服务：商场管理中心:公共机 构：工商局驻场地办、派出所驻场办；为辅。将其主题区定位于世界美食城的形象与概念。原因一、创造市场空白，以乞大竞争对手都没有的创新业态优势抢占市场空间。原因二、缩减并潜意识的驱除烟台市民对地下物业的心理阴影；如：因为饮食行业为生 理需求性行业，逛商场饿了自然会寻找充饥的地方
13、。只要把好业态形象、商家品牌与食物质 量的关，消费者自然在潜意识中忘却了在地下物业中消费。原因三、规模化经营一一整个曲积约4000平方米的美食城在烟台就算不是首屈一指亦 已经是罕见的规模，而且拥有小吃美食一条街、咖啡物语、情侣西餐厅、I叫转寿司店、肯徳 基、雪糕店、面包蛋糕房等等多样化的特色纟R合业态的更是吸引人流长盛不衰的亮点所在, 亦为消费者新的可以“逛”的新业态组合。原因四、在我们缜密的市场调研发现，烟台市的整个南大街海港路中心商圈内，不单独 有商业网点存在，而且还有大量的商务办公楼与办公地点。其办公楼的上班族与商业网点的 小业主等等人员，在午餐与加班的晚餐都校难有好的选择。木项目此类业
14、态的出现亦再次腻 补了此项市场空白。位 置：地下负一层地下负一层木项目人流聚集中心点；此项目片区与地下过街通道直接连接，与地下 负二层由一部白动扶梯相连。不论广场与一、二层的人流向下流动，还是地下过街通道、负 二层的人流向上流动，都必须经过负一层。其地理位置的特殊性，令负一层是本项目人流汇 聚的中心点。更因为大型零售商“易初莲花”的进驻，此项目区域的地理中心地位更不言而 愈。而根据我们市场调研统计，一般此类超级大型零售店所每天带来的人流量最高可达5 力人次。因此，利用其是本项目的人流聚集中心点的区域特征，将其业态划分为大型百货店（如：青岛百盛）、大型零售店（易初莲花）、大型电器特卖场（如：国美
15、电器）；附带部分 小型个体精品或品牌家电、家庭电脑、音响器材、通讯器材、灯饰及其他较高档五金构件等。 以强强联手和商品互补的综合业态支撑木项H的中心区域,并和各竞争对手的老I 口业态形成 鲜明对比，在业态布局上与品牌效应上盖过对手，立于不败Z地。位 置：地上一、二层地上一、二本项目业态核心竞争力最强表现位置所在；此项目区域由于是木项目的地上部分，承担了整个项目的业态形象和业态核心竞争力表现的所在，能否创造市场，形 成整个商业物业业态经营的良性循环，成败在此一举。所以我们以创新的业态布局规划方式在此区域规划了：服饰用品（男女服装、服饰、领带、皮具、鞋袜、童装、内衣）、珠宝首饰（金银首饰、珠宝土器、钟表、眼镜）、医药保健及化妆品（药房药店、化妆品专柜）、 餐饮美食（美食广场、餐馆食肆、食品）、休闲娱乐（音乐厅、咖啡茶座、娱乐电玩城、小型精品影院、童装与玩具反斗城）、文化用品（图
