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1、注意保密，禁止外传!1.1项目名称及拟建地点项目名称：XXX县/市皮鞋、鞋料批发市场建设项目项目建设地点：本项目建地点位于xxxXXX县/市富晓村1.2项目申报单位单位名称：xxxXXX县/市人民政府项目负责人：胡立新1.3编制依据与研究范围1.3.1编制依据1、关于编制XXX县/市皮鞋、鞋料批发市场建设项目可行性 研究报告的咨询服务协议书；2、国家发改委、建设部2006年颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、xxx国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、国家计委2002年颁发的投资项目可行性研究指南；5、房地产开发项目经济评价方法；6、XXX县/市人民政府编制的XXX县/市鞋业
2、产业发展规划;7、国家现行相关行业规范、规程、标准；8、项目申报单位提供的相关基础资料。1.3.2研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对项目背景、与项目相关的 规划、建设条件、建设方案、环境影响、节能、建设投资及投资效 益等方面进行分析研究，供申报单位和政府审核部门决策参考。 项目建设的规模及项目建设的预期目标1、项目建设的规模本项目总建设面积28亩，建设总建筑面积25536平方米，其 中商业门面6384平方米（约合商业门面120个），住宅面积19152 平方米（约合住宅160套），市场管理及计生用房120平方米，配 套停车位80个，绿化面积1800平方米，项目总投资4220.27万元, 项
3、目计划建设期18个月。2、项目建设的预期目标项目拟建设一个布局合理，配套完善，环境优美、宜商宜居的 区域性现代化皮鞋、鞋料综合批发市场。项目建成后满负荷运营期 间，年交易额预计可达3.5亿元，年创税收1750万元，安排和带动 就业450人。经济评价指标汇总表序号项目名称单位项目1项目总投资万元4220.272资金筹措万元4220.272.1项目资本金万元3000.002.3预租售收入万元1220.273营业收入万元6064.804营业税金及附加万元327.505土地增值税万元82.996利润总额万元1434.307所得税万元358.518税后利润万元1075.539全部投资内部收益率%26.5
4、010资本金收益率%35.6811总投资收益率%25.4812资本金净利润率%43.711.4研究结论本项目是建设一个以皮鞋、鞋料交易为主的批发市场，经过现 场考察，认真收集有关资料，仔细分析和研究后，得出以下结论：(1) 本项目能弥补青山桥制鞋产业产业链条不完善，品牌影响力 不高的缺陷，可以通过商贸流通整合产业资源，为企业节本增效， 为企业开拓市场提供平台，对XXX县/市的经济发展十分有利(2) 本项目的建设充分利用现有城市基础设施及资源，土地利用 合理，符合xxxXXX县/市小城镇发展总体规划。(3) 项目的工程技术方案成熟，拟建场址交通便利，供水、燃气、 通讯等市政基础设施完善，项目建设
5、条件良好。 项目总投资4220.27万元，经营收入6064.80万元，经营税金及附加327.50万元，实现利润总额1434.30万元，应交所得税 35&51万元，税后利润1075.53万元，项目效益较好。项目投资财 务内部收益率为26.50%,投资回收期为2.06年，项目赢利性强。（5）该项目建成后，可以提供商业门面6384平方米（约合商业 门面120个），住宅面积19152平方米（约合住宅160套），给需求 者提供一个环境优美、舒适的经营和居住条件，具有良好的社会效 益。因此，项目建设是必要的、可行的。1.5建议市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要 努力创造良好的经营环境条
6、件，积极引导和吸纳各地商客、产品进 入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。二、项目背景和区域发展概况1、项目区域概况XXX地处湖南中部，位于湖南省“五区一廊”战略要冲, 辖7个乡，15个镇，总人口 115.6万人万人，总面积2512 平方公里。改革开放以来，XXX以其独特的地理、从文、资 源优势，被定为全国首批对外开放县。经过不懈的努力，全 县已建成初具规模的集贸市场和各具特色的工业小区。优越 的投资环境、优惠的投资政策吸引了各路客商来县投资。 境内水陆交通便利，地理位置优越，107、302国道、长潭高 速公路、京珠高速公路、天易高速公路穿境而过，湘江横贯 境内，京广、湘黔铁路横
7、跨东西南北。全县物产资源丰富， 并蕴藏着大量的海泡石、煤、猛、矽砂等矿产资源，自古以 来，农、工、商、贸鼎盛，素有“天下第一壮县”、“湘中明 珠”之美称。近年来在县委、县政府“主攻工业，提升农业，大力发 展第三产业”的战略指引下，xxx农业稳步发展，已初步建 成粮、猪、渔、禽、莲、茶、林、果、蚕、药十大商品生产 基地。粮食、生猪、渔业生产跻身全国百强县先烈，湘莲成 为全国最大的生产基地和集散中心，1995年被国务院授予了 “中国湘莲之乡”的光荣称号。工业乡镇企业步入发展快车道，实现工业年总产值27.5 亿元，乡镇企业总产值108亿元，形成了建筑建材、农副产 品加工、机械冶金、矿产开发四大支柱产
8、业，传统名牌产品 湘莲系列、湘绣、芙蓉牌酱油、立德粉、水泵、钾钠水玻璃 等走俏国际国内市场。近几年来，xxx委、县政府顺应改革 开放形势，以县城搬迁、湘莲产业结构调整、企业改制、彭 总诞辰百周年纪念工程建设为契机，立足两个转变，着眼开 放带动，狠抓投资环境建设，加大招商力度，回忆引资步伐。 三年来投入20多亿元用于县城开发、小城镇、交通、能源、 邮电、通讯、电力等基础设施和重点项目建设，全县已建成 初具规模的集贸市场和各具特色的工业小区。优越的投资环 境、优惠的投资政策吸引了各路客商来县投资。近年来，全县共引进资金6.5亿元，其中外资企业12家, 总投资14800万元，内资企业108家，工业企
9、业32家，工 商企业1000余家，引进总投资5.8亿元，全县的政治、经济、 文化中心开始形成，一座现代化的城市如一颗璀璨的明珠， 崛起在湘江之滨，带动了全县经济和社会事业的更快发展。XXX县/市位于xxx西南边陲，距xxx城70公里，有xxx “西藏地区”之称。东与排头乡、龙口乡接壤，西靠双峰县 荷叶镇，北接分水乡，南到衡山县长青乡。全镇总面积109.37 平方公里，耕地面积33760.8亩，其中水田面积31795.8亩， 旱地面积1965亩。辖40个村。1个居委会。479个村民小 组，18个居民小组,11097户，45893人，其中农业人口 43898人。1995年5月，由原XXX县/市、霞
10、岭乡、晓南乡合并而 成，镇政府位于青山村金盆组，是全镇的政治、经济、文化 中心。该镇分别与湘乡、衡山、双峰接壤，交通便利。属典 型的湘中低山丘陵区，海拔均在100米左右，山圆坡缓，连 绵起伏，自西向东夹盆地于中。历有“金盆”之称，便自成 农工商汇集之地，近年来发展成拥有镇区面积2.7平方公里, 人口 1.5万人的50个省重点建制镇之一。镇内矿产资源丰富, 高山一带蕴含丰富的石膏矿藏，观山一带的石灰矿也很丰 富，更有三富、富石、富晓一带地底蕴藏的优质天然矿泉水 资源取之不尽、用之三富村的青山龙泉现已普及省市县。全 镇拥有150余家皮鞋厂家，从业人员3000余人，年产皮鞋 400万双，年产值2亿元
11、。通过IS09001认证的“涓江”牌 皮鞋公司荣获湖南省“乡镇企业名牌产品”和“湘潭市名牌 产品”称号，同时拥有湖南省著名商标和中国真皮标志。特 别是通过“十一五”期间的大力建设，完成了青山皮鞋工业 园一、二期工程，制鞋产业有了较大幅度的提升，“十一五” 末，全镇制鞋及相关产业年产值超过5亿元，该镇培养了以 制鞋产业为龙头，以青山木业、富石肉联厂、青山龙泉、昌 峰农机厂等企业为支柱的工业产业结构。2、项目建设背景党的十七大报告指出：要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级。发展乡镇企业，壮大县域经济，多渠道 转移农民就业。2007年，长株潭城市群被国家确定为全国资源节约型和 环境友好型建设
12、综合配套改革试验区并被赋予先行先试的 政策创新权。这是国家实施区域经济发展重大战略布局和重 大举措，更是湖南难得的发展机遇和历史使命。湘潭作为长株潭城市群的核心一级，进入了全国先试先 行的行列，为全市发展迎来了新一轮重大战略机遇，一是有 利于优先获得国家产业发展政策的支持，二是有利于加快产 业机构优化升级，三是有利于拓展产业发展空间。针对新的战略机遇，xxx委、县政府提出了 “项目兴园、 园区兴工、工业兴镇”的发展战略，提出了大力发展T+9” 板块经济，以XXX县/市为中心的青山经济板块就是板块经 济重要的组成部分，经过近几年的发展，青山桥皮鞋工业集 群已经初具规模，专业化合作优势逐渐显现，随
13、着近年来 XXX县/市皮鞋工业园一、二期工程的建设，XXX县/市“皮 鞋之乡”美名更加响亮。三、项目建设的必要性与有利条件3.1项目建设的必要性近年来XXX县/市按照县委、县政府提出的“横向抓板 块、纵向抓工业园”、“项目兴园、园区兴工、工业兴镇”的发 展思路和“1带9”板块经济的发展要求，大力发展皮鞋产业， 目前XXX县/市已经完成皮鞋工业园一、二期工程建设，现 在园区有七家企业，五家企业正式投产，全部机械化流水线 作业，工业园日产皮鞋15000多双。一线工人500多名，从 事配套产品加工的400多人，共计近1000人，为我镇解决 了部分农村剩余劳动力的就业问题。到2009年底，皮鞋工 业园
14、累计投入资金7430万元，完成产值1.2亿元，实现税收 58万元，皮鞋工业园的建立已经成为青山板块经济中的亮点 之一。随着板块经济战略的实施，XXX县/市的小城镇建设也 有了长足的发展，近几年来，我镇小城镇建设通过大量的 基础设施建设，完善各种城镇功能，吸引大批农民进入小城 镇，至2009年底，镇区面积增加到2.4平方公里，镇区人口 近1.9万人，特别是去年金盆路的硬化亮化以及新汽车客运 站的建立，进一步提升了城镇的生活水平和品位。但目前 XXX县/市皮鞋产业及小城镇开发也存在如下问题： 3.1.1品牌知名度不高，没有现成整体辐射周边县市的影响力XXX县/市皮鞋生产历史悠久，始于上世纪七十年代
15、， 兴于八十年代，九十年代走上了蓬勃发展的道路，“十五” 以来XXX县/市的鞋业产业发展进入了 一个快车道。现已初 步形成了研发、生产、销售一条龙的产业格局，特别是近几 年当地政府围绕“主攻工业，提升农业，大力发展第三产业” 的工作思路，做新、做大、做强皮鞋产业，使青山鞋业生产 厂家迅猛增长，由2000年的42家发展到2006年的138家, 形成了一定的规模和名气，产品也由原来单一的皮鞋生产转 变为休闲运动鞋、波鞋等多个品种，但是在国内鞋业行业里 来相比，青山鞋业还只是处于一个初级发展阶段，目前，全 镇共有鞋业生产厂家138家，年生产总值1000万元以上的 只有3家，年生产总值500万元以上的只有10家，年生产 总值100万元以上的有42家，目前只有“涓江”、“着意乐”、“振湘”、“小金雀”、“拓夫”等较为有名的品牌，产品在全 国十多个省市销售。虽然全镇皮鞋生产企业总产值过亿元， 但是还没有形成有影响力的产业集群，产业链条非常不完 善，从设计、原材料、制鞋、销售及相关配套行业都十分欠 缺，在周边地区青山皮鞋的美誉度和知名度都不高。3.1.2产品销售各自为政，缺乏专业化规模化的销售渠道虽然XXX县/市皮鞋产量逐年提高，也涌现出了几个地 区知名品牌，但是在销售上大多是以
