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1、汇金国际独立商业价格及销售专项建议大麦2014 （汇策）字第006号依2014年4月2日集团及项H开发商与销售公司会议，应开发商要求，针 对汇金国际独立商业进行初步估价方案，我公司经过反复调研、讨论、分析，形 成正式方案如下：一、区域竞品楼盘独立商业及底商销售简要分析区域主耍竞品在售楼盘半前销售价格采样数据如下:1、独栋商业:项目名称英伦城邦上层上品华联国际东方国际社区项目地址顺庆白土坝顺庆滨江中路顺庆荆溪人道高坪松林路铺位面积45-3000 m220-1000 m235-300 m2500-1400 m2层高5. 9-6. 4 米4. 8米5. 9米4.5销售模式拆单1楼拆单,2、3、4楼整
2、层整栋、整层、拆 单均可整栋、整层成交价格1F:40000 （临街 报价）2F:160003F:175001F:270002F:145003F:125001F:115002F:75003F:810012270002F:145003F:12500综合分析享成熟配套，打 造唐宁街，独立 商业层高较高，其招商成功享成熟配套，层 高没有优势，菲真止意义上的 独栋商铺区域配套部完 善，远离城市中 心，人气不足独栋整层或整 栋销售，面积较 大，且价格较 高，客户承受力 有限小结分析：）、H前南充区域在售独立商业基本集中在顺庆区，体量约15万方，除了 北岭颐园是整栋拍卖销售外，其他项ri均以整层或拆单销售，
3、1楼销售均价呈本 点24000元/nf左右。2）、本项H的客户,实际上真正咨询整体购买独立商业的客户也是非常稀少, 我们直把沿街的商业定位于独立商业而非独栋，也就是从战术上主要倾向于分 拆销售。2、底层商业项ri名称规模（耐）已售面积区间成交均价佳兆业君临150002065. 75-159. 10 m2IF： 24000 元/nf2F:8000-10000/m2coco香江8栋底商19330-200 m219000-23000 %/m2英伦城邦2000约33067-121 m222000 元/nf小结分析:整个口土坝区域楼盘较多，商业体量较大，FI前在售项H却只有君临和英 伦城邦；而年初壳相的
4、仁和春天和新城国际H前均处于咨询排号阶段；虽然再往 北已开盘项PI的博雅豪庭、创世纪、欧香小镇商业均不接受咨询，与该区域口前 人气不足，商业看不见前景不无关系。但是，最主耍的还是区域发展价值己体现，未来的升值潜力大。二、排号客户分析1、客户意向区域意向单位独立商业住宅底商北组团数量87521小结：H前为止，意向客户独立商铺排号占62%,独立商业临主干道，人流量、昭示面较人；住宅底商属于项ri商业街，无论从昭示面和人流量都无法独立商业 相比。2独立排号客户意向楼层意向楼层层二层顶层数量11272客户排号意向楼层1%6%层层层 一二顶 1 小结:93%的客户都对层较为心动，因为层从商家IH身角度来
5、看，更方便更吸引消费者进店来看，增加了店铺人气，所以人多客户比较忙倾向于购买层的 商铺。二层及以上客户需求量相对较小，但我们可从高楼展的优势角度进行宣传，如视野、感官，尤其是价格的优势等方面，吸引更多客户选择23层的商业。3、独立排号客户价格预期预期价格1. 5万左右2. 5万左右3. 5万左右数量1010421客户预期价格 1.5万左右 2. 5万左右 3. 5万左右小结:排号客户预期价格在2.5万左右的居多，占77%,英次是3.5万左右占16%。那么，从意向客户预期价格上看，反映岀区位价值己体现，若项H商铺楼均价會智I Am rar定价在33.5万左右，客户是比较能够接受的。4、排号客户购
6、买目的购买11的投资自营数量9730客户购买目的投资自营小结：在目前商业竞争压力较大的环境下，7绝大部分的客户都选择将购买的商 铺来作为投资项目，2仅仅四分之一左右的客户选择自主经营，这部分大多为个 人经营者。分析：1、H前商业排号客户中，独立所占比例较高占62%,说明本项H独立商业在市 场上很受欢迎。但独立排号客户比重中，1层客户占93%, 2、3层仅占7%,后期 销售难度主要集中为2、3层商业；2、独立商业排号客户中，77%的客户能接受1楼2.5万/nf左右的价格，16%的客户能接受1楼3.5万/nf左右的价格；说明区域发展形势已呈现出了商业价值，但是可能与开发商期望的价格仍然有一定差距；
7、3、排号客户大多倾向于独立商业底层物业的购买。76%的排号客户属于投资型，可见，H前排号客户任然以中小型投资客户居多；4、FI前我们排号客户基本上是中小客户，几乎没有所谓整体购买一栋商业的意 愿和能力！所以，我们必须有一个清晰的认识；片而追求按独栋的思路销售，应 该是不可取的，基本上等于把我们FT前的排号客户排除在购买客户之外了！这个 问题我们必须达成一致的认识，才能决定此后的销售战略。三、本项目独立价格预估方案一：独立商业分层定价【我司主推】市场比较法是最主要的售价预测方法，并且市场比较法能够直接的反映市场 销售价格情况。通过将本项H与市场H前在售楼盘进行比较分析，之间的售价可 通过下表进行
8、比较，旨在对实际定价提供参考：1、一层底价评估因为本次是采用其他在售项ri市场价格比较，同时考虑到为了保证项n的整 体收益，因此本次市场比较法权重因索取层高、实用率、交通便捷度、位置以及 区域配套五个因索进行评估。项H名称本项目及权重英伦城邦上层上品东方国际社区销售均价PPl=40000P2=27000P3=27000层高2021108实用率20201616交通便捷度20201616位置影响20201616区域配套20201616合计1001017472备注：以本项IT权重为基准进行比较计算公式：本项H商铺一楼销售底价(P)=( 100/101 X P1 +100/74 X P2+100/72
9、 XP3)/3所以，本项H商铺一楼销售底价为37863 7L/m2o2、二层底价评估项忖名称本项目及权重英伦城邦上层上品东方国际社区销售均价p.PT 二 16000P2=14500P3=14500层高20101010实用率20201616交通便捷度20201616位置影响20201616区域配套20201616合计100907474备注：以本项H权重为基准进行比较计算公式：木项 IT商铺二楼销售底价(P )=( 100/90X pr 1 +100/74 X pz 2+100/74 X P3)/3所以，本项Fl商铺二楼销售底价为1X9烫元/nf。3、三层底价评估项H名称本项目及权重英伦城邦上层上
10、品东方国际社区销售均价P卩1=17000P 2=12000P 3=12000层高20222020实用率20201616交通便捷度20201616位置影响20201616区域配套20201616合计1001028484备注：以本项H权重为基准进行比较计算公式：本项FI商铺三楼销售底价(P )=(100/90XP 1 + 100/84XP 2+100/84XP 3)/3所以，本项H商铺三楼销售底价为15078 7G/m2o4、分层定价统计：本项H独立商铺若按照分层制定价格，那么独立商铺的分层价值统计如下表(*此表均按底价测算)7#价值测算楼层建筑面积评估底价价值1F2213786383677232
11、F2501898847470003F226150783407628合计697/165223518#价值测算楼层建筑面积评估底价价值1F41637863157510082F4601898887344803F401150786046278合计1278/305317669#价值测算楼层建筑面积评估底价价值1F2643786399958322F2751898852217003F275150784146450合计814/1936398210#价值测算楼层建筑面积评估底价价值1F33037863124947902F3381898864179443F3381507850963644F246100002460
12、000合计1254. 04/26469098总价值92887197方案二：独立商业整体定价在南充区域内独栋商业还没有整栋销售的案例，虽然有个别项FI独立商业可 以整体出售，但是经过详细的考察发现，其价格变动较大，而且H前尚未有独立 商业整体出售的可查案例(不等于一定没有)。没有可比实例，因此无法做市场 比较法。那么，为了保证项目的整体收益，我们将其每栋商业总价值除以建筑面积 得到每平米价格，详见如下表【其实质还是按层计价】：栋号7号楼8号楼9号楼10号楼总价值16522351305317661936398226469098建筑而积69712788141254评估底价23705238902378
13、9211085、项目报价说明(1) 、项H优惠策略建议%1 排号优惠：住宅交3万抵5万，商铺交5万抵8万;%1 付款时间：1日内1%, 3日内0. 5%；%1 付款方式：一次性5%,按揭/分期2%；%1 开发商老业主(银座、香槟尚城、香槟小镇业主)：1%；%1 特殊关系户：由开发商在正式转定前3天决定；%1 内部员工(项H开发、营销、工程、物业)：3%o(2) 、VTP客户额外优惠的3万元，因房号与面积尚未确定，按照以上一次性、 分期与按揭优惠点数计算。因此，经过初步的估算，木项冃估算VIP客户额外优 惠最大为2%,那么所有优惠累加约为12%,即本次开盘报价在整体优惠12%后不 低于现有底价。(3) 、独立商业整体报价为：报价二评估底价/88%栋号7号楼8号楼9号楼10号楼建筑面积69712788141254评估底价23705238902378921108报价26937271482
