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1、房地产估价规范2022版 2022版房地产估价规范 房地产估价评估规范是房地产估价行业的执行标准，使房地产估行业更加有秩序的运行。 1 总 则 1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、合理，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国物权法等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动及其管理、科研、教学和其他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和房地产估价师必须依法独立、客观、公正估价。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合房地产估价基本术语标准GB/T 50xxx-
2、2022、房地产估价专项标准和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则 2.0.1 评估房地产的市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，要求房地产估价机构和注册房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。 2.0.3 遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 2.0.4 遵循价值日期原则，要求估价结果是根据估价目的确定的某个特xxx期的价值或价格。 2.0.5 遵循替代原则，要求估价结果与类似房地产
3、在同等条件下的价值或价格的偏差在合理范围内。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。 当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： 1 维持现状前提：分析、判断估价对象维持现状、继续利用最为有利时，应以维持现状为前提进行估价； 2 改变用途前提：分析、判断估价对象改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价； 3 更新改造前提：分析、判断估价对象更新改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以更新改造为前提进行估价； 4 重新开发前提：分析、判断估价对象重新开发
4、再予以利用最为有利时，应以重新开发为前提进行估价； 5 上述情形的某种组合。 2.0.7 现状价值、投资价值等市场价值以外的价值评估，可根据估价目的对估价原则进行取舍。 3 估价程序 3.0.1 自接受估价委托至估价项目完成，房地产估价应按下列程序进行： 1 明确估价基本事项； 2 制定估价作业方案； 3 搜集估价所需资料； 4 实地查勘估价对象； 5 选定估价方法计算； 6 确定估价结果； 7 撰写估价报告； 8 审核估价报告； 9 交付估价报告； 10 估价资料归档。 3.0.2 明确估价基本事项应包括下列内容： 1 明确估价目的； 2 明确价值日期； 3 明确估价对象； 4 明确价值类型
5、。 注：1 估价目的应由估价委托人提出； 2 价值日期应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日； 3 估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定，估价对象范围应全面、客观，不得遗漏、虚构； 4 5 在明确估价基本事项时应与估价委托人共同商议，最后应征得估价委托人认可。 3.0.3 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，制定估价作业方案。 估价作业方案应包括下列内容： 1 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等； 2 估价工作质量要求及措施； 3 估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。 3.0.4 房地产估价机构和注册
6、房地产估价师应经常搜集估价所需的通用资料，估价时还应针对估价项目搜集估价所需的资料，并对所搜集的资料进行核实、分析、整理。 估价所需资料应包括下列方面： 1 反映估价对象状况的资料。 2 估价对象及类似房地产的交易、收益、成本等资料； 3 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 4 对房地产价格有普遍影响的资料。 3.0.5 每个估价项目至少一名负责该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查估价对象状况，核实估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等情况，拍摄反映估价对象状况及周围环境的影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和类似房地产市场资料，并做好实地查勘记
7、录。 实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员和查勘日期等。注册房地产估价师及辅助查勘人员应在实地查勘记录上签字。 3.0.6 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、分类和妥善保存。 归档的估价资料应包括下列内容： 1 估价报告； 2 估价委托合同； 3 实地查勘记录； 4 估价报告内部审核记录； 5 有重要专业帮助的专业意见。 估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。 4 估价方法 4.1 估价方法选用 4.1.1 注册房地产估价师必须掌握并正确运用市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。 4.1.2 注册房地产估价师应根据估价对象
8、和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对象进行估价。 4.1.3 估价对象可同时选用两种以上估价方法进行估价的，应同时选用两种以上估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。 4.1.4 同类房地产有较多交易的房地产估价，应选用市场法作为其中的一种估价方法。 收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 假设可重新开发建设的房地产估价，应选用成本法作为其中的一种估价方法。 具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用市场法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产估价，应选用假设
9、开发法作为其中的一种估价方法。 4.2 市场法 4.2.1 运用市场法估价应按下列步骤进行： 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立比较基准； 4 进行交易情况修正； 5 进行市场状况调整； 6 进行房地产状况调整； 7 求取比准价值。 4.2.2 运用市场法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握正常市场价格行情。 搜集的交易实例应包括下列内容： 1 交易实例房地产基本状况； 2 交易双方基本情况； 3 成交价格及付款方式； 4 成交日期； 5 交易目的、交易方式、交易税费负担等其他交易情况。 4.2.3 根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从搜集的交易实例中选取至少三个可比实例。
10、 选取的可比实例应符合下列要求： 1 是估价对象的类似房地产，在同等条件下应选取位置较近的交易实例； 2 交易类型适合估价目的； 3 成交日期接近价值日期，不宜超过一年，在同等条件下应选取时间较近的交易实例； 4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 4.2.4 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，统一其表达方式和内涵，建立比较基准。 换算处理应包括下列内容： 1 统一房地产范围； 2 统一付款方式； 3 统一价格单位。 注：1 统一房地产范围，应消除因可比实例与估价对象的范围不同所造成的价格差异； 2 统一付款方式，应将可比实例的付款方式调整为在成交日期一次性付清的方式；
11、3 统一价格单位，包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位，其中不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期当日的市场汇率中间价计算。 4.2.5 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格修正为正常价格。 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例： 1 利害关系人之间的交易； 2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； 3 被迫出售或被迫购买的交易； 4 对交易对象有特殊偏好的交易； 5 特殊交易方式的交易； 6 相邻房地产合并的交易； 7 交易税费非正常负担的交易； 8 其他非正常的交易。 注：1 当可供选择的
12、交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正； 2 对交易税费非正常负担的修正，应将可比实例的成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。 4.2.6 进行市场状况调整，应将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值日期的价格。 市场状况调整宜采用当地同类房地产的价格指数或变动率进行调整，价格指数或变动率应来源可靠。在当地无同类房地产价格指数或变动率的情况下，应对当地同类房地产价格的变动情况和趋势进行深入分析，作出判断，给予调整。 4.2.7 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。 4.2.8 进行区位状况调整，应将可比实例在其
13、区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。 区位状况调整的内容应包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的房地产区位因素。 4.2.9 进行实物状况调整，应将可比实例在其实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。 有关土地方面的实物状况调整的内容应包括面积大小、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素；有关建筑物方面的实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度等影响房地产价格的建筑物实物因素。 4.2.10 进行权益状况调整，应将可比实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格。 权益状况调整的内容应包括土地使用期限、规划条件、出租情况、地役权设立情况、物业管理情况等影响房地产价格的房地产权
