我国物业管理现状问题及对策(1)

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1、我国物业管理现状、问题及对策摘要：木文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，并根据对 这些原因的归纳总结，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解 决方案，以期引起业界的共鸣并进行更深层次的探讨，共同促进我国物业管理行业的发展繁 荣。关键词：物业管理、业主、业主委员会据不完全统计，目前全国城镇约有80亿平方米的住房，至2000年就有70% （约56亿 平方米）出售给个人。建设部早在1996年就规定，全国新建住宅小区必须实行物业管理， I口小区逐步纳入物业管理。深圳儿乎所有住宅小区祁实行了物业管理。北京市规定，I口住宅 小区必须在2003年前全部实行物业管

2、理。仅按北京物业管理费最低水平（经济适用房）每 平米0.5元/月计算，全国每年单此项收费就达睨0多亿元，倘若再将房屛租赁、置换、中 介、维修等服务算上，这个市场将更加庞大。所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设 施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。 物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进 稈中也起到了重要的作用。国家十五计划发展纲要中，已经明确地提出，要规范发展物 业管理业。一、我国物业管理现状6 1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和

3、工 作环境质量、推进城市化进稈中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市 已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2力-家，从业人员突破200力-人。深 圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15力，年创产值45亿元。目前我国物业管理 发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写 字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民 房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发冇程度、地区经济发 展水平和居民收入水平等因素的影

4、响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2000年 底，全国实有房屋建筑面积735459刀平方米，实行物业管理的有98861. 88 7J-平方米，实行 物业管理率仅为13%,其中，实有住宅建筑面积417331力平方米，实行物业管理的有82485. 65力平方米，实行物业管理率为20%.详细数据及各地情况见下表:地区实冇房屋（力平方米）实有住宅（力平方米）面积物管面积物管率面积物管面积物管率全国73545998861. 881341733182485.6520甘肃964739. 050.4515134. 270. 67陕西14328301.082. 17624253. 883. 3北京274

5、305930. 9921.6142114630. 8532.58深圳71193387483768254067上海318022074465193101666186从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展 快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地 区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。详见下图：2、物业管理存在的问题及原因分析我国物业管理虽然发展了 20来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。同 时我国现阶段的物业管理行业尚屈新兴行业，还存在着很多问题和不足。从体制上考察我国两力余家物业管理企业，80%以上

6、的是国有体制；如果我们再从物业 管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商白办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权白主型的物业管理企业。以深圳为例，在深圳18家首批国家一级物业管理企业中，17家是国有或国有参股（实 际掌控一切生杀大权）,1家是民营上市股份公司；而口 18家企业清一色是开发商H办（有 2家属于房管所改制或部门单位自办企业，但日前企业发展权在开发商手10 o为什么会出 现这种现象呢？据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续，另外就是开发商出于自 身利益的考虑，因为优质的物业管理已成为信楼中的一个卖点。（2）法律法规滞后，体系不完善。我国物

7、业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在 退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规深圳经济特区住宅区物业管理条例的 出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法 规空白期。我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、 地方性法规政策组成的不完熬结构,完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等 国家部委（局）和各地方政府虽然颁发了城市新建住宅小区管理办法、城市住宅小区 物业管理服务收费暂行办法、物业企业财务管理规定、住宅共用部位共同设施设备 维修基金管理办法、关于物业管理企业代收

8、费用有关营业税问题的通知、物业管理 企业资质试行办法、物业管理委托合同示范文木、业主公约示范文木、前期企 业管理协议示范文本等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏符合国情的、系 统而科学的物业管理理论体系的指导，乞部门在制订法规的过稈中，往往局限于对境内外成 功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足Z处。因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层 次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。在仔细审视已经发生的事实中，可以看到立法滞后带来的消极影响。首先，消费者的利 益无“法”保障。因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理口益增多的物业管理案

9、件，物业 管理中产生的大量矛圧纠纷得不到迅速有效地解决；其次，制约了行业的健康发展。没有全 国大法的统一规范，地方和行业性法规呈现出没有纲领的散乱，使企业难以适从。如中海物 业管理（深圳）有限公司的经营活动遵循著名的“四不接原则”，其中Z就是不接由业主 委员会委托管理的二手项目，这是深有苦衷的无奈选择。rti业主委员会选择物业管理企业是 为了充分尊重消费者的权益而由相关法规条例赋予他们的民事权利，但因没有赋予与此权利 相对应的义务，致使在实际执行过稈中，业主委员会的这个权利几乎不受监督和制约，英至 走上了极端。近年来，业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻焦点即是例证之 一，如重庆市新

10、原兴桃花园小区和银鑫花园小区的业主委员会擅白决定炒掉物业管理公司， 使生活环境急剧恶化，后经全体业主和住户共同商议，决定再选聘原物业管理公司冋去参与 管理。实际上，业主委员会不具备履行民事责任的实际能力，当其违约时根木无法保证物业 公司实现合同规定的经济利益。（3）政府职能的问丿首先，政企没有完全分开，企业无法独立运作。深圳市有一批物业管理企业，其效益、 品牌都堪称一流，也颇具规模，改制条件已成熟，企业的经营者、员工都强烈要求改制，结 合自身实际情况选择经营者和员工持股市，然而改制方案长期被卡在上级管理部门。不予批 复的原因何在?某些领导者一语道破天，“你们都去搞持股经营了，我还管什么？” :

11、其次, 政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；第三，管理层、管理部门过 多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检杳管理。以物业 管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；乂要按照物价部门规定的等级打分确 定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最示才能确定收费标 准，领取收费许可证，一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。（4）、市场化程度不高我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革-而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经 济体制的干扰，仍然在进行肴一些非市场化的运作。首先，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未

12、真正形成。作为市场主体的 业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会纟R建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。 而且，物业管理企业与建设单位、房管单位Z间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开 发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管 理还没有形成有利于竞争的统一的市场。以北京市为例，北京的物业管理存在许多不符合市 场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下 属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有。另一些物业管理 企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操

13、 作，争夺市场。其次，市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。其基木做法是 政府定价或制定指导价，建设单位补贴，多种经营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、 收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展麻劲。物业管理长期低成 木运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。(5) 、物管企业规模小，难以发挥综合优势目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，难以发挥群体优势，而且绝大多数企业 存在着经济效益旁，亏损严重等问题。据统计，到2000年底全国实行物业管理的房屋建筑面 积131861. 76 7J-平方米，而物业管理企业近2力家，从业人

14、员达200力人，平均每个物业管 理企业仅管6. 59 )3平方米，其中小的企业仅管理两力多平方米的物业，每个物业管理人员 平均只管669. 31平方米，可见管理规模Z小。就拿我国物业管理的发源地深圳来说，各类 物业管理机构有1200多家，其中21家成规模的企业合起来，管理面积也不过7000力平方 米，小的不足io力-平方米，浜至建两栋楼的开发单位也成立一个物业管理公司。然而“麻雀 虽小，五脏俱全”，“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。深圳每年的物业开发量最 好的年景也不过1000力平方米，如按管理机构平均分配，每家仅分不足1力平方米。出现这 种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲li

15、投资外，也是作为新兴行业的必然结果, 经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙” Z后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。(6) 、物管企业经营的风险问题物业管理发展至今，己不再只是清洁T扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单, 那么风平浪静。随着行业逐步边向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大 变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区：。业主把物业管理公司当成了小区 的政府，凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事 故就向物业公司索赔。比如停车场收取5元的车位使用费，车丢了，二话不说就找物业管理 公司赔，少则十儿万，多则儿十力 1又比如犯罪分

16、子潜入小区，发生了命案，物业公司又被 业主索取巨额经济赔偿。这就是在物业管理行业中引起爲惊的厦门“丢车案”及深圳笔架山 庄“索赔案”。我们在農惊Z余，更应重新进行审视和思考，物业管理到底是做什么的？ 一方面法律赋 予物业管理企业的权力是有限的；另一方瓯就是物业管理行业特征是“取Z于民，用Z于 民”、“保木微利”，物业管理公司的经济实力都很有限。因此目前的物业管理正处于如履 薄冰的危险境地。根据对以上事实和案例分析，我们可以看出，出现这些情况，主要是由于法规不完善导 致业主（业主委员会）、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，业主素质 不高，对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业白少服务质量