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1、房地产企业的城市布局思考摘要随着国内外环境的不断变化以及房地产调控的常态化，房地产市场格局发生很 大变化。一些标杆房企业绩逆市增长，实现了行业洗牌过程中的成功占位，其中一个重要原 因就是这些标杆房企前瞻性地实施了全国化布局，提早布局于二三线城市甚至是一些有潜力 的四线城市。当前房地产企业城市布局的主要表现与特点是：严控一线城市拿地，二三线城 市成十地储备的首选；房企类型不同，城市布局和拿地策略迥异：城市布局的区域发展不均 衡，有潜力的四线城市蓄势待发。未来房地产金业的城市布局应注意以下儿点：一要量力而 行，不可盲从；二要契合房企资源和背景；三要战略性考虑业态模式和市场容量。关键词房地产企业；城
2、市布局；标杆房地产企业；表现；建议一、标杆房地产企业业绩逆市增长，城市布局效应显现近年来，随着房地产行业宏观调控的不断深人,房地产市场及竞争格局发生了显著变化, 市场方面受限贷、限购政策的影响，需求结构发生了很犬变化，投资需求离场，首置及改善 型的自住需求成为市场的绝对主力；另外，房企销伟业绩分化加剧，市场集中度越来越高, 行业洗牌加速。根据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的2 0 1 2上半 年房企销售TOP 5 0显示，201 120 12上半年，标杆房企除了力科、恒大业绩稳健， 持续领跑销傅额、销倍面积冠军外，保利、中海、龙湖、批茂、华润置地等房企也稳居房企 销售金额前十名
3、。这些房企为什么逆市下依然能跑赢大市，实现行业洗牌过稈中的成功占位 呢?其中有一个共同的重要原因，就是这些标杆房企前瞻性地实施了全国化布局，提早布局 于二三线城市羡至是一些有潜力的四线城市。正如图1所示，除了富力、招商Z外，其余房 企在二三四线城市布局比重全部超过80%。本轮调控限购的对彖主要针对一二线城市，尤 其是一线城市调控最为严厉，市场反应也最为显著，二线城市政策环境相对一线城市也较为 宽松，而三四线城市并未完全传导和覆盖到，政策调控对其育接造成的影响较小。因此，城 市布局不同，政策环境有差异，一些房企能保持逆市增长也不足为奇。二、当前房地产企业城市布局的表现100% r-线城市巳二线城
4、市Q三线城市嚣四线城市8 7% % % o o oo(y6 5 4 3 2緑城中国 龙湖集团 华丽置地 世茂地产 恒大集团 保利地产 中海地产 万科麋团（数据来源:根据图示房企年报公开数据整理而成）图1部分标杆房金进入城市数量占比图（截至201 1年底）1.严控一线城市拿地，二三线城市成土地储备的首选。受宏观调控政策影响，2 0 1 1 年以来，房金拿地态度愈发谨慎，严控企业土地成木，相比一线城市土地资源稀缺、成木大、 拿地门槛高，限购政策严丿万，二三线城市土地更受房企青睐，因为这些城市由于城市扩张和 经济发展皆处于上升通道，居民住房购买力和消费意愿祁较强，十地成木相对较低，同时, 限购政策环
5、境较一线更宽松，房企纷纷转向二三线城市拿地。正如图2所示，15家标杆房 企绝大部分二三线城市土地储备总量占飞0%以上，而中海、龙湖、绿城、碧桂园等房企甚 至超过9 0%以上，可以预见，未来儿年二三线城市将是国内房地产业的主要市场。2房企类型不同，城市布局和拿地策略迥异。在木轮宏观调控持续背景下，房企总体 上在拿地规模、频率上处于收缩态势，但不同背景、不同类型的房企在城市布局和拿地策略 上也呈现明显不同，大致分几类：（1）快周转、持续扩张型。比如，万科、绿地等标杆房企 反周期拿地，在土地市场低迷、土地成本冇明显下降背呆下，逆市抄底拿地，因此拿地频率 较高。201 1年几乎每月祁有新增地块，201
6、2年上半年，拿地频率虽有所放缓，但同其他 房企相比，拿地数量仍处于高位。（2）主动收缩型。比如，受限购政策和市场影响，绿城的 土地储备总量相对其销伟速度明显处于过剩态势，再加上现金流紧张、资金压力过大，致使 其主动控制拿地节奏，缓拿地、少拿地。（3）拿地和销售关联型。比如，龙湖、世茂等房企 在拿地速度和销伟资金冋笼速度方曲基木保持一致，柴体上要求每个区域公司在完成预期的 销伟目标和冋笼资金麻，在确保现金流安全的前提下才考虑新增十地，以满足企业的持续发 展需要。3.城市布局的区域发展不均衡，有潜力的四线城市蓄势待发。房地产市场发展空间有 很强的区域性，房地产的发展潜力与区域经济、城市规模、城市建
7、设程度、居民收入水平都 息息相关。从房地产发展历程来看，城市布局区域并不均衡，长三角、珠三角、环渤海是前 些年房企率先重点进驻的区域，但近几年随着国家对中西部和东北区域的政策扶持力度加 大，经济发展迅速，吸引了一些标杆房企纷纷进人，尤其是中西部区域故为显著。从表1 可以看到，中西部已成为众多标杆房企重点倾斜的区域，恒大集团和招商地产在中西部十地 储备的总量分别已达到5 0. 9%和74%。目前房企十.地储备区域布局还有一个明显特征， 就是环渤海、珠三角、长三角的一二线城市布局比重在下降，房企更多关注的是这些区域的 三四线城市，尤其是南通、昆山、常熟、宜兴、江阴等四线城市已成为房企重点关注的价值
8、 洼地。三、对未来房地产企业城市布局的几点建议随着国内外环境的不断变化以及房地产调控的常态化，近两年房企遭遇了 I -年来最为严 厉的政策调控，房企将普遍血临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，同行业的竞 争也将愈演愈烈。如何才能在未来房地产行业中走得更好、更稳健?城市布局和拿地策略是 否合理是极其重要的一环。因此，房地产企业一定要把握市场节奏，根据自身情况谨慎布局 城市。一要量力而行，不可盲从。目前来看，层面房地产调控的主基调不会轻易放松，至 少一两年内以限购限贷为核心的调控主基调不会发生改变，政策面仍将保持相对高压状态, 房企现金流将遭受销伟、人力成木攀升、信贷趋紧、融资受阻等各个层
9、面的压力和考验。因 此，房企更需要谨慎布局，在拓展新城市时充分考虑白己的优劣势，审视白己是否具备充足 的人才储备和适合扩张的组织结构以及完善的产品线，要量力而行，不可盲1=1跟从。比如, 近几年高周转类房企实现了超常规的倍速扩张，如力科、中海、保利、绿地等标杆房企先是 在全国一二线城市以点布局，随示渗入这些重点城市周边区域，这类型城市布局路径需要强 大的资金做后盾，在目前的市场环境下，对很多房企而言未必合适，或许选择先在木sr-线城市 ra 线城历 线城市 四线城M住兆业 招商地产 融创中国 金地集团 荒居乐 富力地产 绿城中国 龙湖集团 华润W.地 世茂房地3. 怕大集团 保利地产 中海地产
10、 万科集HI100%80%60%40%0%0%2（数据来源:根据图示房企年报公开数据整理而成）图2部分标杆房企七地储备总駅城市布局（截至2011年底）表1部分标杆房企土地储备总量区域布局（截至2011年底）企业名称环渤海珠二角长二角中西部东北貝他万科集团17.0%243%18.0%20.3%14.0%6.1%中海业产21.3%13.9%15.2%27.0%22.2%0.5%保利地产12.0%29.4%14.0%30.2%12.0%2.5%恒大集也12.0%9.0%11.3%50.9%15.0%1.7%世茂地产26.1%7気32.4%17.2%611.1%华润置地30.6%5.5%24.4%34
11、.9%1.8%5.8%龙湖集团42.1%0.0%18.8%390.0%0.0%绿城中国325%0.0%56.6%6.2%0.0%4.7%色挂园11.4%44.7%6.8%27.8%03%8.9%富力地产16.2%24.8%4.2%38.5%2.8%11.0%雅居乐2.4%52.6%6.8%5.7%3.6%2R.9%金地集团9.7%28.4%29.5%21.9%13.6%0.0%融创中国38.2%0.0%27.1%34.7%0.0%0.0%招商地产20.0%6.0%0.0%74.0%(10%0 0%佳兆业1.5%49.4%0.9%10.9%37.3%0.0%（注：1表中的其他包折海南、福建、港澳
12、等地区;2根据表中房企年报公开数据望理而成）区域重点发展，然麻逐渐渗透到木区域三四线城市的布局路径，未必不是务实之举。二要契合房企资源和背景。不同类型和背景的房企，在制定城市布局策略时要充分考虑 到企业白身的资源和背景，比如央企类型的，资金实力、政府人脉关系占优，再加上白身拥 有的稀缺资源（如医疗、教育、金融等），在城市布局上更前瞻一些，更游刃有余一些，可以 在一线城市的稀缺地段做高端、品牌和利润，也可以在二三线城市做规模，还可以提前布局 有潜力的四线城市。区域民营类樂的，同央企类相比，资金、政府人脉、资源都略逊一筹， 全国化布局路径优势并不占-优，但这类企业由于精于区域深耕，具备绝对的区域扩
13、张优势。 比如，新城地产15年来专注在常州、上海、南京、苏州、昆山、无锡等长三角城市不断深 耕，由于深度了解市场和客户需求，摸索出了适合长三角区域市场的独特产品线，比很多外 来规模房企更容易受到客户认可和接受。三要战略性考虑业态模式和市场容量。随着宏观调控对住宅市场产生的深刻影响，许多 房企纷纷调整业态模式，提高商业地产、旅游地产、养老地产的比重，降低住宅地产比重。 这样做的原因，一方面商业地产、旅游地产、养老地产随肴需求的不断增加，未来发展空间 会很大；另一方血，这些业态受调控影响较小，能规避一些政策风险，有利于平衡资金流。因此，原先专注于住宅市场的万科、保利、龙湖金地、世茂等房企都纷纷调整
14、业态模式, 共至不约而同地对外宣称，未来将不断扩大在商业地产、旅游地产、养老地产等领域的投入, 可以说，业态模式趋于多元化也是未来房地产行业发展的大趋势。房企在制定城市布局策略 时，要结合金业未来发展战略目标，具有前瞻陛。另外，也要充分考虑市场容量问题。比如, 目前相当一部分经济发展水平较高、城镇人口相对聚集的三四线城市也出现了投资热，但必 须警惕的是，大多数三四线城市无论经济水平、人口规模、居民财富积累还是城市硬件配套 方面，同一二线城市相比都有很大差距。但持续的高体量土地供应将造成商品房市场巨大的 供应压力，未来市场面临巨大的供求风险，比如，唐山2008-20 1 1年商品房土地成交量 年均1 000刀平方米以上，但同期商品房的实际成交量却小于每年200力平方米的水平。 因此，未来房企在制定城市布局策略、拓展新城市时，必须充分了解目标城市的市场容量和 发展潜力。总Z,近两年房企纷纷调整城市布局策略，以应对新格局下调控对市场的影响。但房企 能否真正走得更远、更稳健，就不单单是城市布局问题，而是房企的战略、资金、产品、团 队等多方面的综合考量，因此房企在考虑城市布局时，一定要从全方位去思考。
