《2012总部基地项目市场研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012总部基地项目市场研究报告（147页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、长沙总部基地项目市场研究报告长沙总部基地项目市场研究报告2012-6-122012-6-12PART 宏观环境PART 微观市场PART 结论建议资料来源：国务院总理温家宝作2012年政府工作报告“我们要加快转变经济发展方式和调整经济结构。坚持走中国特色新型工业化道路，推动信息化和工业化深度融合，改造提升制造业，培育发展战略性新兴产业。加加值在国内生产总值中的比重提高4个百分点。”调整优化产业结构。加快构建现代产业体系，推动产业转型升级。一是改造提升制造业；二是加快培育发展战略性新兴产业；三是大四是加强现代能源产业和综合运输体系建设。 国家产业：从2012年国家政府工作报告来看，目前，国家产业
2、扶持方向主要为制造业、战略性新兴产业（节能环保）、现代能源产业及。宏观环境规划环境政策环境全力发展战略性产业，积极培育先导性产业，稳步提升基础性产业，限制和退出劣势产业，构建“两型”产业体系和产业发展导向机制，发挥高新技术在加快结构调整步伐和实现产业升级的重要作用。p战略性产业，包括工程机械、轨道交通、汽车、新能源设备制造、文化产业、创意产业和旅游业。p先导性产业，包括高电子信息、生物、新材料、环保节能、新能源、航空航天等高新技术产业，物流部经济等现代科技农业。p基础性产业，主要包括钢铁、化工和有色冶金。p限制发展产业，主要包括低于5000千伏安电石产业、土焦产业、小煤炭、小化工等。p强制性退
3、出产业，主要包括高能耗、高污染等对区域生态环境影响严重、预期效益低的产业。资料来源：长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验总体方案2009.1.22 湖南产业：从近年来制定的“两型社会产业发展方向”来看，两型社会战略性产业及先导性产业处于未来主要发展方向，且明确提出总部经济这一发展规划。宏观环境规划环境政策环境长株潭以先进制造业、高新技术产业、主导产业；岳阳以石化工业为主导产业；衡阳以综合制造业为主导产业；常德以农产品深加工和制造业为主导产业；益阳以新能源工业和休闲旅游业为主导产业；娄底以能源、原材料工业及配套工业为主导产业。资料来源：长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会
4、建设综合配套改革试验总体方案2009.1.22 突出抓好重点产业调整振兴和战略性新兴产业投资，推进一批优势工业园区、骨干企业技改和高新技术产业重大项目建设。重点推进中联重科、三一集团、广汽菲亚特轿车、比亚迪汽车城、北汽现代、吉利汽车、华菱汽车板及电工钢、湖南中烟公司技改、岳阳炼化一体化等优势产业项目，中电软件、湘投金天钛业高性能钛板带、科霸动力电池组等新兴产业项目建设。 促合发展，重点发展现代物流、电子、物联网制造业、信息化与工业化深度融合。大力发展金融业，推进区域性金融中心建设，支持长沙银行打造成为区域性银行。重点引进世界500强、跨国公司、中央国企、金融机构等大型企业集团，实现直接利用外资
5、增长15%。 把长沙建设成为全国重要的科技创新中心和科技成果转化中心，建设国家创新型城市。 完善战略性新兴产业规划，培育发展新材料、生物医药、电子信息、文化创意等战略性新兴产业，做强做大装备制造、汽车及零部件等优势支柱产业，改造提升食品烟草、烟花鞭炮等传统特色产业。建立中小企，促进中小企业发展。科研转产化方向发展，从下游开始向上游高端转变，从长沙制造向长沙创造转变。政府扶持产业：新材料、电子信息、生物医药、文化创意、汽车及零部件、电子商务等。 长沙产业：从2012年长沙政府工作报告来看，长沙正向科研转产化方向发展，大力承接世界500强等大型企业集团，本项目在发展方向上应取得政府支持，成为挂牌基
6、地，以科创中心衔接世界500强等大型企业集团的进驻。承接方向：世界500强、跨国公司、中央国企及金融机构。宏观环境规划环境政策环境n东部：打造全国一流现代制造业基地以长沙经济技术开发区为龙头，整合带动隆平高科技园、浏阳现代制造园、浏阳生物医药园和金霞经济开发区，n西部：打造全国一流高新技术产业基地以长沙高新区为龙头，整合带动望城经开区、宁乡经开区、金洲新区、岳麓高科技产业园。n南部：打造全国一流的新能源产业基地整合现有的雨花工业园、天心工业园和暮云工业园，形成以新能源汽车基地为引领的城南特色工业集聚区，远景工业规划200平方公里。主要发展新能源电动汽车及零部件、通用机械、电力装备和家用电器等，
7、打造成全国一流的新能源及新能源汽车产业基地。资料来源：长沙晚报 区域产业：从长沙十二五产业规划来看，雨花工业园将主要发展成为新能源、电动汽车及零部件、通用机械、电力装备和家用电器等产业的基地。 深挖相关产业上下游企业可作为本项目发展方向之一。十二五期间，长沙工业将实施产业倍增计划推进“44111”工程。打造工程机械、汽车及零部件、食品烟草及材料四大过2000亿元的产业集群，发展电子信息、生物医药、电力装备与新能源与节能环保四大过500亿元的产业集群，支持比亚迪、广汽菲亚特、北汽福田、中电软件园、蓝思科技等10家产值过100亿元的龙头企业，培育1000家规模过亿元的骨干企业、特色企业和重点配套企
8、业，扶持10家以上龙头企业在境内外成功上市。宏观环境规划环境政策环境宏观环境政策环境2009年12月，京港高铁（武广段）高铁通车。 2013年，京港高铁将全线贯通。2015年，沪昆高铁将全线贯通。 长沙是该两条中国最长、幅面最广的高铁唯一交汇处。京港高铁沪昆高铁长沙 省际交通：京港高铁、沪昆高铁交汇于长沙，这意味着未来商务时间成本大大降低，另外也预示长三角、珠三角产业转移将进入高峰期。规划环境本案 长株潭城际铁路正线全长95.5公里，线路以长沙站为中心，向西过湘江至雷锋大道站，向南至暮云后分岔，分别接入既有的株洲站和湘潭站，总设车站21个，建设工期4年整；长株潭城际铁路干线最高运行时速为200
9、公里，开通后，长株潭三市之间的交通时间缩短为30分钟以内。4年后，从长沙可以乘坐城际铁路前往株洲、湘潭和益阳。 城际交通：长株潭三市之间将形成“人字形”的快速、便捷的半小时生活圈。”株潭生产基地VS长沙后台基地”乃大势所趋。宏观环境政策环境规划环境本案p1号线预计2014年年底通车；p2号线预计2013年10月底通车；p地铁3号线从今年9月6日至11月5日、地铁4号线9月6日至10月25日，进行水上勘察，并在年内有望动工；p届时整个星城的交通将得到日新月异的变化。4号线1号线长株潭城铁 区际交通：地铁的开通，市区办公场所受限制，将促使办公市区化向办公郊区化发展。宏观环境政策环境规划环境本案PA
10、RT 宏观政策PART 微观市场PART 结论建议长沙高新区目前，长沙工业地产项目主要集中在长沙高新区。工业项目个案分析项目特征金霞工业园隆平高科园环保工业园 目前工业地产项目物业形态涵盖厂房、写字楼及配套，销售方式上采用租售结合。工业项目个案分析项目特征 厂房：以多层厂房为主，面积可分割组合，最小面积在200平米，标准层层高控制在3.6-3.9米。工业项目个案分析项目特征 自身配套：当前各项目自身配套主要集中在企业活动中心（会所）、公寓、食堂、超市及银行等基本生活配套上，体育娱乐及医疗配套较少。本项目在满足基本生活需求基础上，适当增加体育、娱乐设施，以提升项目配套档次，增强项目卖点。项目名称
11、企业活动中心酒店配套公寓食堂超市银行商业裙楼医疗所娱乐设施体育设施麓谷国际工业园新长海广场妙盛国际企业孵化港佳海创业中心长沙国企中心新兴科技产业园工业项目个案分析项目特征 客户构成：来源基本以省内为主，外省企业占据一定比例，据不完全统计，省内企业以生物医药、现代农业为主，外省企业以电子产品、轻工制造为主。本项目蓄客渠道应当立足本省，适度外扩。项目名称数量行业来源区域麓谷国际工业园120家医疗器材、生物医药、电子电器、软件开发、新材料、机械制造等长沙妙盛国际企业孵化港4家生物医药省内为主，山东佳海创业中心5家机械制造不详长沙国企中心150家电子、食品、生物医药、能源环保、轻工制造以本省为主，北京
12、、广州、广西、长沙、怀化、永州、益阳工业项目个案分析项目特征工业项目个案分析项目特征 内部规划： (案例案例的占地产品布局有无明显业态规划结论。)规模上千亩的类似妙胜、佳海这样的项目才对入园产业进行了具体的划分。佳海创业中心工业园概况项目名称长沙佳海创业中心开发商武汉佳海地产股份有限公司项目位置沙坪工业园青竹湖路、广胜路附近产权50年占地面积1227亩项目规划厂房、写字楼、宿舍、商铺开发期数三期（一期112亩，一期明年7月交房）地块目前状况一期厂房在建周边配套128路公交车、板塘安置小区、捞刀河镇政府工业项目个案分析项目特征佳海创业中心工业园内部规划特征中青路一期：厂房多层研发中心酒店商业街以
13、酒店为核心，采用围合式布局，边界布置厂房，内层以多层研发中心为主，沿南北置商业街、银行、超市、餐厅、运动设施等丰富生活配套。后期开发用地：多层研发中心、厂房、高层写字楼1、地块北侧及西侧紧邻主干道，布和多层研发中心有利于提高项目整体形象。2、项目主入口设在青竹湖大道，通及商业街衔接东西两大片区，最大化满足基本配套需求。3、东地块东侧及南侧远离主干道，外围布置厂房及公寓，保证内部多层研发中心的纯粹性。4、西地块南部属于突出的边角地块，布置厂房，实现集约用地及项目回款。工业项目个案分析项目特征佳海创业中心工业园销售方式销售价格1F：3080元/平米 2F：2480元/平米3F：2180元/平米 4
14、F：1780元/平米销售方式整层出售，有整层独立产权，一楼二楼捆绑销售。可根据客户需求修改地板承重量和面积。 一期与金霞管委会招商局一同负责招商。 入园门槛：达到当地政府的税收要求，单位面积年税收 20万元/千平方米； 在未报建前，已经开展销售工作； 付款方式灵活；工业项目个案分析项目特征交企业税务登记、组织机构代码、营业执照、企业法人复印件做前期审核签订预订协议、自购自营承诺书，缴纳15%头期款房屋结构封顶，缴纳15%房款银行审核企业 / 企业法人银行流水账号银行放款签商品房买卖合同，缴纳20%房款5成8-10年按揭，初步定交通银行佳海创业中心工业园购买流程工业项目个案分析项目特征佳海创业中
15、心工业园营销推广推广方式主要有短信、网络、户外、工地围墙、临时营销中心接待，目前营销推广不多，在整个长沙市知名度不高。工地围墙项目地块户外推广主语：百万平米“成长型企业总部基地”工业项目个案分析项目特征佳海创业中心工业园小结工业项目个案分析项目特征p适当采取打“擦边球”策略，边销售边报建，定制模式，缩短培育期，加速现金回笼；p为入园企业提供企业发展所必备的项目、技术、资金平台；妙盛国际企业孵化港概况项目名称妙盛国际企业孵化港开发商湖南妙盛企业孵化港有限公司项目位置宁乡县，南临一环东路，西临东升路，北临新康大道产权50年占地面积400多亩项目规划厂房、写字楼、宿舍、商铺地块目前状况一期厂房在建（
16、分三期开发）周边配套周边配套匮乏，距宁乡县中心约10分钟车程工业项目个案分析项目特征妙盛国际企业孵化港卖点推广工业项目个案分析项目特征妙盛国际企业孵化港产品特征p高端化：7米挑高大堂，五星级装修；p资源整合：园区内集中管道供热；集中蒸汽供应；p人性化：3#综合楼无障碍设计，主要出入口均设置残疾人坡道；工业项目个案分析项目特征妙盛国际企业孵化港产品特征工业项目个案分析项目特征世界首个无梁厂区：实现行车直接吊运到每一层指定位置，可无障碍自由运行，货运直接从车厢到车间，可收可放的专业卸货平台，实现客货分流，人车分流。预制吊车滑到：为重工业制造行业提供了先天的硬件支持。一次性：96折按揭：97折投资客户：自用客户：一次性：96折按揭：97折每平米额外再优惠188元妙盛国际企业孵化港销售优惠工业项目个案分析项目特征对于投资客户，负责
