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1、让建筑赞美生命万科鲤鱼山项目整合传播服务沟通案 在一切开始之前，我们和这所城市一样在期待中想象万科来了，会怎样没有调查，就没有发言权开发商是我们的衣食父母面对开发商，我们说实话细致了解熟识项目地块特征万科品牌、产品形态、城市条件经济环境以及区域房地产市场调查是针对本项目全程营销策划的出发点任何营销都源于对宏观大势的洞察 菲利普科特勒 国家调控政策将更加细化、深入 11月3日，叫停购买三套及以上住房公积金贷款 12月26日，央行二次加息0.25个百分点 12月26日，温总理表示：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩 12月28日全国住房城乡建
2、设工作会议提出：继续坚定不移地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨 预计2011年，房地产信贷难以放松，三套限贷、外地无纳税证明限贷等严厉政策还将持续，开发贷款、房地产信托等保持紧缩态势；限购政策将继续执行，若房价继续上涨，则实行限购的城市还将继续增多；由于明年人民币还将继续升值，外资进入房地产业的热情不可能降温，限外措施有可能进一步升级20102011，楼市从紧绷到盘整 2010年可谓宏观调控最为热闹的一年，信贷、税收、行政等全方位的多项措施先后出台，力度空前，甚至不惜误伤改善及首次置业者，受此影响市场表现大起大落。春节后的量价齐升直接
3、导致“新国十条”出台，随后市场迅速转入低谷，第3季度市场逐步恢复，旋即“929新政”发布，楼市再度转冷。预计，2011年楼市的主旋律将会是盘整，即楼市在政策调控之下保持相对的稳定，成交量和价格的起伏均会较小预见未来 为维持国内楼市的长期健康发展，巩固前期调控的成果，政府仍会采取各种措施严加调控市场，防止房价过快增长。在此背景下，2011年的全国房地产市场难以再现2007/2009年那样的高速增长。自住需求将成为支撑市场的主力 在“增供应，遏需求”的调控指向下，2011年市场整体将维持平稳，在量价平稳的表象下，我国住宅市场内部却蕴育着转型的趋向。始于2007年的房企全国性扩张，在二、三线城市崛起
4、、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促使全国范围内新的热点区域和城市异军突起，新疆在2010年已经蓄势加入这支队伍根植于品牌精神的万科地产对客户，意味着了解他的生活创造一个展现自我、满足内心的理想空间了解居住的人，先从了解他所在的城市开始 新疆-乌鲁木齐 新疆拥有中国六分之一的国土，被誉为 “亚心之都”的乌鲁木齐是中国新疆维吾尔自治区的首府，是新疆政治、经济、文化、科技的中心，中国西部对外开放的重要门户，是新欧亚大陆桥中国西段的桥头堡，中国西部的交通、商贸、邮电、金融、信息和娱乐休闲区域中心，地处亚洲大陆地理中心。新疆古称西域，历史上乌鲁木齐就是古丝绸之路新北道上的重镇，东西方经济文化的交流
5、中心，是西方文化和中国文化的荟萃之地，呈现出多元文化的特质，其特点是开放、热情、豪爽和奋进，是中亚地区最具活力的城市交通发达 乌鲁木齐是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽，现已成为中国扩大向西开放、开展对外经济文化交流的重要窗口；全国五大门户之一的民航乌鲁木齐国际机场座落在新市区，已开通国际、国内、区内航线100多条。全疆最大的物资集散地-乌鲁木齐火车北站货场座落在新市区；是自治区的交通枢纽和沟通亚欧及中东地区的重要国际通道；公路、城市道路四通八达，形成了连接内外、横贯南北的交通网络通讯便利 乌鲁木齐是全疆的通讯邮电枢纽，已形成以数字微波、卫星、光缆为主体的长途通信传输网络，可与全国104
6、6个市县及世界200多个国家和地区直通电话。亚欧通信光缆、GSM数字移动通信、DDN数字数据网、IP宽带城域网相继开通，使城市信息化水平大为提高，具备了与国内外进行大规模、高速率信息交流的条件 能源充裕 新疆已经累计探明石油地质储量39亿吨，专家预测，到2010年，新疆将成为中国陆地第一大石油产区，探明天然气地质储量1.4万亿立方米，煤炭预测储量2.19万亿吨，占全国40%。2008年，新疆三大油田同时进入全国陆上十大油田之列，这在全国各产油省区中是唯一的。此外新疆还蕴藏丰富的各种有色、稀有的矿产资源。境内天山冰川和永久性积雪被称为“天然固体水库”。光、热和风能资源也极为丰富，现已建成的柴窝堡
7、风力发电厂是亚洲最大的风力发电厂，目前装机容量为6. 65万千瓦 “十一五”末，乌鲁木齐电网最大负荷将达158万千瓦，实现供电103亿千瓦时；到2020年，最大负荷达到415万千瓦，供电量将达282亿千瓦时。届时乌鲁木齐市电网将成为新疆电网的重要支撑点和南北互联的枢纽中心城市化进程加速 09年以“四横三纵”为核心的乌鲁木齐城市道路建设，现已经全部通车。另出资19个亿进行19条道路建设；绿化覆盖率为35%，人均绿化面积7.5平米；拥有设施一流的体育中心及文化中心 09年全年开工政府投资项目227项，年度完成投资110亿元。光明路等13条主干道改扩建工程完工通车，苏州路等道路延伸工程进展顺利，“三
8、纵四横”路网不断完善。城市供排水、市容环卫、园林绿化和节能环保等工程项目顺利实施，抗震安居房和保障性住房建设稳步推进，国际会展中心、甘泉堡工业园区设施等重大项目进展顺利 09年起，乌鲁木齐市将在两年内投入亿元建设“美好边城”，用于城市道路、园林绿化、环境保护、保障性住房、棚户区改造等重点项目建设，投资额相当于当地近十年来城建资金的总和。2010年，将全力启动和实施棚户区改造工程，力争“三年改完、五年完善”，坚决刹住私搭乱建之风。同时，要加强城市规划建设管理，为市民营造良好生活环境，要继续推进城市“东延西进、南控北扩”战略，中心城区原则上只拆不建经济环境趋稳向好 2010年1-10月，乌市累计实
9、现消费品零售总额430.68亿元，同比增长18.9%，增速创今年以来新高。其中，住宿和餐饮业零售总额分别实现9.08亿元和36.26亿元，同比增长27.29%、27.76% 2010年，中央对新疆相关政策和规划已上升到国家战略高度，即未来几年在投资规模、资源开发力度上都将保持快速推进， 2011年至2020年，中央支持新疆资金总量可达2.12万亿元，相当于过去30年中央财政对新疆转移支付资金总量的三倍多，平均每年达到2000多亿元；“十二五”期间，新疆全社会固定资产投资规模比“十一五”期间翻了一番多，累计将达到2.66万亿元，平均每年达到5000亿元以上GDP持续稳步增长 2010年新疆经济已
10、经逐步走出了国际金融危机和乌鲁木齐“75事件”的影响19月，新疆国民生产总值实现3582.76亿元，同比增长10.6；2011年，是对口援疆项目全面启动之年，19个省市将在经济援疆、干部援疆、人才援疆、科技援疆、教育援疆各方面全方位展开工作，必将极大地促进新疆经济发展。预计2011年新疆GDP的增长将在今年的基础上达到11左右发达的第三产业 乌鲁木齐第三产业（流通服务业）较为发达，在GDP中所占的比重为61.5%。乌鲁木齐拥有百余家星级酒店，三星以上达到60余家，乌鲁木齐五星级酒店10家，拥有完善的服务业和完备的基础设施，为世界各地的客商创造了良好的投资合作环境；拥有健全的商贸流通体系，进出口
11、贸易较为发达，占新疆进出口额的50%以上央企、民营企业加大投资力度 前景看好 2010年，在中央一系列扶持政策的刺激下，在政府积极组织参加西洽会、厦投会、乌洽会等国内大型会展以及赴内地招商引资的推介下，江浙和珠三角一代实力雄厚的的民营企业投资热情高涨，占据了新疆外贸出口、物流等行业的半壁江山城市发展总体规划 城市规划将树立节能省地的指导思想，按照天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区四个中心城区和北部新区，以及头屯河区、东山区两个城市副中心等并存的“一城多心”的模式，合理调整城市空间布局，合理调整产业结构，推动基础设施规划和建设 乌市近期总体规划调整和建设规划编制为重点，以新市区为基点北移，乌昌
12、一体化、米东新区各项市政设施规划、昌河新区规划、轨道交通建设规划、城市国有土地储备控制规划等乌鲁木齐-新市区 乌鲁木齐行政区1.2万平方公里，其中城市建成区235.9平方公里，户政管辖人口236.05万人口，其中城市人口占90%以上，有汉、哈、维等40多个民族，占人口总数的26% 乌鲁木齐市辖七个区，一个县：天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、米东区、头屯河区、达阪城区及乌鲁木齐县 其中新市区位于乌鲁木齐市西北部，东西长14公里，南北宽9公里，面积约112平方公里，现辖2个乡，7个街道办事处。有汉、维吾尔、回、哈萨克等38个民族，总人口57.31万人，是乌鲁木齐市中心城区之一。处于乌昌地区“
13、一城两轴”东西两个工业走廊的连接带、结合部，全疆高科技较高度集中的地区，也是乌鲁木齐北部新区的发展中心乌鲁木齐房地产市场综述 乌鲁木齐市房地产市场起步较晚，但发展迅速，从2000年起，出现大量高层、小高层住宅和别墅类住宅，丰富并完善了商品住宅的种类；在推行住宅商品化的过程中，乌鲁木齐已经发展并形成多元化住宅的供应体系，初步完成了商品住宅品类和结构的升级 从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强，同时开发商均加大土地资源储备，2011年及今后首府商品房市场竞争将会更为激烈，就目前商品房存量来看，市场供求偏向卖方市场，在2010年市场刚性需求得到释放，本年度大量项目上马
14、所面临的激烈竞争，以及消费者逐渐成熟，理性消费及法律意识不断增强，将迫使开发商在面对房产市场时需要更理智的根据消费者需求细化产品准确定位2010新疆房地产市场 2010年，对于新疆房地产业来说，可以说是至关重要的一年。一方面面对新一轮房地产史上最为严厉的调控；另一方面，随着中央新疆工作座谈会的召开，新疆房地产又迎来了前所未有的历史机遇。新疆跨越式发展与国家房地产调控政策对冲，使乌鲁木齐房地产市场特征有别于国内一二线城市，短期市场具有调整预期，消费群体存在一定观望，长期趋势向好，房地产市场发展加速，竞争也将更加激烈5月份向来被视为房产交易市场的黄金时期，但乌鲁木齐5月房产市场成交量就因受到市场供
15、应量的影响，出现了2010年以来的首次负增长5月首府房产市场成交量萎缩房价微涨 值得关注的是2010年以来，首府商品房供应量呈下降态势，到5月底，批准预售面积仅52.49万平方米，与上年同比下降50.24，商品房成交面积是批准预售面积的3倍，有力说明了乌鲁木齐房地产市场供求关系十分紧张供应量下降，供求关系紧张 2010年乌市房地产市场分析1、从市场供应情况来看2010年1-7月，乌市新建商品房批准预售面积125.51万平方米，与上年同期相比下降21.28%（环比增长674.49%）；其中商品住房批准预售面积114.82万平方米，与上年同期相比下降12.65%（环比增长675.29%）市场供应量
16、几个月以来的连续波动，表明国家的土地、金融、税收等一系列调控政策，以及治理整顿房地产市场的一系列措施的推行，促使开发企业积极主动地办理预售手续，对捂盘惜售现象起到了一定的遏制作用2、从平均交易价格情况来看2010年1-9月，乌市商品房登记成交面积登记成交面积323.42万平方米（33327套）；其中商品住房登记成交面积293.15万平方米（29280套）, 与上年同期相比下降16.61%；商品住房平均成交价格同比增长22.11%。量跌价升趋势明显。 3、从购买对象来看2010年1-7月，乌市商品住房累计本市居民购买143.45万平方米，占购买群体的73.82%；非本市居民购买47.49万平方米，占购买群体的26.13%；以本市居民为主的市场刚性需求仍然旺盛土地市场需求旺盛 商品房房价看涨 2010年 “地王”频出，2010年5月，乌市一家房企以2294元/的楼面地价拍下沙区大庆路的一宗土地，创下首府五级地上目前最高的出让价；由于净地拍卖在2011年落实，土地供应会相对减少，地价会持续走高，房产开发中土地成本会相应加大，致使商品房价会水涨船高预计2011年与2010年相比土地成交面积将有
