《同策2011年11月北大资源集团·济南徐李片区项目商业专题研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《同策2011年11月北大资源集团·济南徐李片区项目商业专题研究（92页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国北大资源集团济南徐李片区项目 商业专题研究,2011-11,【定性】本案商业能级定位 【定量】本案商业体量定位,本次汇报核心任务,1,【定性】本案商业能级定位 【定量】本案商业体量定位,本次汇报核心任务,2,关于项目商业能级定位的关键因素,开发商意图及企业实力,区域规划与商业格局,辐射圈消费人群及消费力规模,决定,项目 定性,开发商意图及企业实力,产 生 要 求,商业发展衍变,目前济南商业逐渐步入现代商业成熟期,1949-1995年 传统商业期,1996-2002年 现代商业起步期,2002-2010年 现代商业发展期,2010年 现代商业成熟期,90年代中：消费力提升，商业新增供应增加,
2、2003年大量的连锁店开始进驻济南市场,2010后：政府东迁、全运会、高新区产业细化，城市更加开放,济南商业发展基本与经济及城市发展同步，回顾发展历程，济南商业开始摆脱低档落后局面，逐渐步入现代商业发展初期。,商业发展衍变,综合性商业开始出现，发展更加透明、有序,规模性逐步加强,恒隆广场,人民商场,现有商业格局,两大市级商圈辐射全市，五大区域级商圈各司其职 各商圈之间距离较近，高度聚集，现有商业格局局促,目前济南主要有泉城路、经四路、花园路、西市场、英雄山、北园大街、泺口七大商圈； 泉城路为新兴的市级商业中心，经四路是没落的传统市级商业中心，西市场、花园路、英雄山为区域商业中心，北园大街、泺口
3、为专业商业中心。,3KM,2KM,4KM,2KM,3KM,泉城路商圈为济南商业核心地段，商业供应较为密集，商圈总体商业体量较大； 泉城商圈为济南业态最为丰富的商业之一，消费者接受度较高，消费档次从高到低都有。泉城路商圈无论从租金还是售价均为济南峰值； 泉城路商圈一些高品质项目，如恒隆广场将会极大影响未来济南商业发展的趋势。,现有商业格局,泉城路商圈成熟市级商圈，济南市商业中心，高端品牌云集,作为济南的市级商圈，在本地大众消费群体中的认知度较高； 由于历史悠久，因此大部分商业开业时间较早，设施老化，但振华商厦改造后将带动老商圈升级； 随着万达广场的建成，购物中心业态的面世，有利于区域商业整体形象
4、的提升； 由于位于旧城区，未来土地供应相对有限，商业发展空间相对有限。,现有商业格局,经四路商圈传统市级商业中心，商业环境良好，发展空间有限,高校文化影响花园路商圈建设发展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主，且各层次文化知识水平较高； 商圈内小区规模较大，且多是中高档楼盘，小区居民拥有较强的购买力，提供了很大的消费空间。目前花园路板块商业业态已经较为丰富，较大程度上满足了人们的多种消费需求； 大润发超市及银座的进驻，带动该区域商业的快速发展和升级，但区域中仍然缺乏大型综合商业体。,现有商业格局,花园路商圈高校文化推进商圈发展，业态层次偏于时尚年轻,现有商业格局,英雄山商圈商业设施较为
5、陈旧，环境较差，商业档次整体不高,区域现有商业设施较为陈旧，购物环境较差，商业档次整体不高； 区域居民主要的消费场所为银座八一店，贵和体育场店由于有众多运动品牌折扣店，因此吸引了全市的年轻消费者前往； 区域内的体育中心，使得体育休闲设施与商业有一定互动，吸引年轻消费群体； 商圈内的餐饮发展较好，已经形成规模，辐射能力强。,现有商业格局,北园大街商圈家居建材类专业市场，影响力较强，认知度较高,依靠便利的交通条件形成的专业商圈，建材家居专业市场具有全市级辐射力，甚至能辐射周边城市，银座家居、居然之家是其中最有影响力的家居市场； 未来商业项目还是以家居建材为主； 该商圈特征过于单一，对于其他类型业态
6、的进入将形成阻碍效应。,泺口商圈依托长途汽车站带来的人流优势，主要定位于中低端零售批发市场，集中与服装、鞋帽等； 本地区的市场已经形成一定的规模，在政策上也享有一定的优惠，虽然档次以中低档为主，但人流量、销售额还是能够得到保证； 缤纷五洲作为新项目刚投入市场，虽然目前经营档次与当初设想有一定差距，但经过一定时间的培养，应可以成为区域内新购物地标。,现有商业格局,泺口商圈服装类零售专业市场，人气旺盛，业态层次低端,西市场商圈是济南西部的商业中心，由于该区域接近城乡结合部，所以小商品批发市场尤为火爆； 西市场是目前济南最大的小商品批发市场，主要经营中低档次产品，以批发为主，兼有零售； 待中心商圈新
7、项目投放市场后，会有部分消费者分流到中心商圈。,现有商业格局,西市场商圈城乡结合部，以小商品批发为主，业态档次较低,现有商业格局,消费客户来源多数商圈消费人群以区域为主，辐射能力弱,现有商业格局,商业运营目前济南市商业项目开发及运营商以本土企业为主,*选取了济南市目前主要的商业项目,济南市实施“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展总体战略，拓展城市空间,济南市整体围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略； 市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带； 主城区产业聚集区适应主城区功能定位，以发展现代服务业为
8、主体，积极发展都市型产业，大力发展总部经济；适度发展无污染、低能耗、高科技、高附加值的高技术产业等新型工业； 东部产业聚集带积极承接中心城优势产业转移，重点发展先进制造业、高新技术产业，打造电子信息、交通装备、食品药品等产业集群； 西部产业聚集带积极承接中心城传统产业的转移，打造机械装备、电子信息等产业集群； 北部产业聚集带 积极承接中心城传统产业的转移，着力打造精细化工、煤电化工、石油化工、纺织服装、农副产品深加工等产业集群。,城市发展规划,“北跨”为区域发展注入动力，新一轮城市扩张在即,根据济南市城市总体规划（2006-2020年），将建成快速路、主干路、次干路、支路四个等级构成的城市道路
9、系统； 在现有路网的基础上，将建成“三横五纵”的快速路系统，尤其强化东西向贯通性道路的规划建设； 经十东路二环南路及其西向延长线将建成一条横向快速路； 刘智远路、贤文路、世纪大道、工业南路将规划建成城市一级主干道。,交通系统规划： 将规划建成以轨道交通为骨干、快速公交和普通公交相结合的公共交通体系； 另外，还将建成若干快速公交路网，在全运会前，北园大街、工业北路、经十路、历山路、二环东路、贤文路等6条道路的BRT线路已经开通.,交通发展规划,六横九纵交通体系，构建济南交通新格局，搭建交通新平台,商业未来发展规划,未来城市商业格局将向外拓展，东西两翼为主，主城区北部为辅,老城商业中心,燕山商业副
10、中心,腊山商业副中心,东部片区商业副中心,西部片区商业副中心,根据城市人口规模、分布状况、现状网点布局以及城市未来空间发展的需要，规划设置商业中心布局的四级结构体系，即1个都市级商业中心、4个市级商业副中心、20个区域级商业中心、110个左右社区级商业中心。,20,【同策观点壹】 “1+4”未来商业格局外扩 本案被三个城市级商业中心包围,区域商业现状,区域市场现状为专业市场，缺少供日常消费生活的商业中心,北部商圈以家具家居、建材、服装等专业批发市场为主； 专业市场其他服务性的商业配套较少，无法满足周边专业市场人群的需求； 离本案最近的黄台商圈周边无大型商业配套。,绿地综合体项目,22,区域商业
11、规划发展,依托“滨河新城”规划，未来区域将出现大量综合性商业,周边商圈竞争分析,未来绿地项目及泉城商圈将分流本项目客流，削弱本案辐射范围,本案,泉城商圈,绿地综合体,5KM,3KM,距离市级泉城商圈约5公里，10分钟左右车程； 距离西侧未开工绿地综合体项目仅3公里，5分钟车程。,未来绿地综合体项目将吸引本项目西面部分客流 泉城市级商圈将吸引本项目南面滨河核心区客流,项目周边道路分析,南北方向人流导入不畅，未来东西方向人流导入佳,二环北路：由于本项目北面为黄河，对北面人流动线有所阻隔； 顺河路、历山路：连接市区的南北主干道，但小清河对南面人流动线产生不利影响； 新黄路：目前还未建设，贯穿滨河新城
12、东西方向。,泉城广场,黄河,小清河,地铁规划分析,未来轨道交通开通将提升项目人流量,根据现有资料分析，地铁5号线在本项目新黄路预设置站点； 地铁5号线开通将会大大提升项目与外部的联系，同时为本项目带来充足的人流量。,备注：济南地铁尚未立项，规划图为内部论证，非官方公布,项目商圈定位,在半径4公里内，绿地综合体项目以及泉城商圈分流本项目西面以及南面客流； 北面由于黄河阻隔，使得人流导入相当困难； 未来市区衍生消费客群可以借助轨道交通导入。,核心消费客群主要为本案内部人口以及滨河新城东部片区,滨河新区 中心区域,华山文化创意中心,本案,滨河新区 济泺商贸片区,核心消费客群,辐射消费客群,市区,衍生
13、消费客群,人口规模,项目内部将有8.6万常驻人口规模,住宅【236万方建筑规模】 公寓【50万方建筑规模】,住宅：每户按照100平方米计算 每户按照3人计算,33600户 & 85800人,公寓：每户按照50平方米计算 每户按照1.5人计算,人口规模,未来项目外部常住人口规模将达到50万,滨河新区中心区总用地约18平方公里，其中水域1.01平方公里，可建设用地为16.93平方公里，包括居住用地7.37平方公里，规划人口约为26.3万人。 华山历史文化公园总占地面积约14.6平方公里，地上建筑面积约1200万平方米，住宅及配套设施建筑面积约800万平方米，规划人口约12.3万； 泺口片区位于济泺
14、路北端两侧，用地范围西至无影山路，东至津浦铁路，南至泺安路，北至二环北路，总用地面积约321公顷，总建筑面积约586.1万平方米，规划人口约12.2万人。,滨河新区中心区规划人口约26.3万,滨河新区华山历史公园规划人口约12.3万,滨河新区济泺片区规划人口约12.2万,29,【同策观点贰】 商业格局离心分散、滨河新区、综合商业聚集区 周边竞争处于市级老城商圈与绿地项目夹击包围 人口规模项目内部、周边滨河新城规划50万人口 商业定性导出：区域级商业能级,存在问题： 招商情况不理想，无法修正之前的规划、设计问题 功能设置、商铺的进深、层高、柱距、内外部动线、主入口的设置，导入人流，商家不满意，无
15、法改变既成事实 “先天”的“硬伤”是后期基本无法改变的，招商团队都很难扭转颓势。,传统商业地产的开发流程示意图,拿地,建设,考察定位,选择管理团队,招商,运营,商业开发流程建议,传统开发流程,31,可行性论证,定性定位,确定开发模式,选择管理团队,主力招商,规划设计,建设,运营,先定位招商，再建设，在建设之先做完备的项目定位、主力招商等前期工作 保证商业项目有的放矢地建设在规划设计环节，根据实际情况适当调整设计和布局，定位前置，主力招商先行，前期做足充分的调研论证，才能保证商业项目有的放矢地建设。,商业开发流程建议,我司建议先招商再建设,所有权,开发权,经营权,商业开发模式建议,传统开发模式,
16、三权分离的模式，体现在经营管理上，只租不售，统一管理。开发商商业赢利的目标一般在于“出售”，在于变现，至于卖掉之后如何经营在定位前期没有成熟考虑。 商业项目需要一定的培育期，大型综合体一定是持有经营才能做好。混乱的业态会将商业氛围完全破坏，主力商家不屑入驻，招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，就会成为“死铺”。,商业开发模式建议,我司建议将三权分离,我司建议持有经营持有经营，充分带动商业与周边的住宅、写字楼、酒店等综合开发的联动优势，商业提升周边住宅的房价，写字楼为商业输送年轻时尚的消费人群，商业项目聚拢了大量人气，达到“造城”的效果。这种综合体是持有经营、只租不售的，主要通过住宅项目的盈利来支撑商业项目的经营运作。,商业开发模式建议,我司建议持有经营，寻求运营公司前期介入设计及招商环节,【定性】本案商业能级定位 【定量】本案商业体量定位,本次汇报核心任务,35,36,针对商业项目体量测算，我司采取二种不同的方法进行测算，最终进行对比判断，确定本项目合理的商业体量范围。,关于商业体量细化的详细推算方法,37,商业类型定位法,众多商业体云集形成城市级商业圈,38,济南主要集中型商业
