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1、太原“后北屯”项目产品定位提案谨承：山西省太原市万柏林区后北屯村委会河北鼎杰房地产经纪有限公司 2012年3月目录一、太原市宏观经济情况 (一)高速发展中的太原经济 (二)经济结构 (三)发展趋势二、太原市房地产市场发展情况 (一)整体发展情况 (二)各区发展情况三、城市综合体市场竞争情况分析 (一)市场竞争格局 (二)周边可参考性的产品竞争状态四、本项目的SWOT分析 (一)地块研究 (二)项目SWOT分析五、项目定位 (一)产品定位 (二)形象定位 (三)客户定位六、产品建议（一）预想风格（二）产品卖点结构七、附件（一）专业营销结构（二）专业营销策划工作流程一、太原市宏观经济情况（一） 高
2、速发展中的太原经济（二） 经济结构（三） 发展趋势(一)高速发展中的太原经济1. 城市整体发展情况 太原市经济在改革开放以后得到了长足的发展，尤其在最近几年处于高速发展中，其发展的速度已经名列全国同类城市前茅。l 太原市GDP年平均增长率11%，人均GDP增长11.2%。据统计，2011年全市实现生产总值（GDP）1778亿元，比2010年增长11%。人均可支配收入24869元，增长12.2%。呈现出第一产业平稳、第二产业领先、第三产业较快增长的经济运行格局。l 近三年GDP连续跨越三个千亿元：2008年跨越1400亿元、达到1468.64亿元；2009年跨越1500亿元、达到1545.24亿
3、元；2010年跨越1700亿元、达到1778.05亿元，三年间累计增加359.36亿元。从2012年开始，太原市经济运行进入了新一轮经济增长周期，目前已经攀升至较高的运行区间内，正处于快速增长的平台。 (一)高速发展中的太原经济2. 人均发展情况l2008年2012年，太原市人均GDP增长率排名由2003年的第3位上升至2011年的第1位。为实现中西部经济强市奠定了坚实的基础。l2000年太原市居民可支配收入达到6108.6元，首次突破6000元。到2004年太原人均可支配收入已达9353元，到2011年太原市居民人均可支配收入为城市居民15607元，农村人均纯收入6828元。l04年9月末，
4、太原市金融机构各项存款余额2095亿元，比年初增长16.3%；同时各项贷款余额1846.84亿元，比年初增长8.7%。存贷差相当明显。 年度2008年2009年2010年2011年2012年(预计 )增长幅度10.30%13.30%15.50%15.70%17.60%人均GDP1253015615191602486928000(一)高速发展中的太原经济l 3.固定投资情况l 持续增长l 2009年，全社会固定资产投资完成782亿元，比上年同期增长11.3。2010年全社会固定资产投资完成916. 5亿元，增长8 .5%。 l 从项目看，省属投资增长最快，市属投资略有下降。国有投资增长速度继续领
5、先，仍然保持了较快的增长势头。从产业看，由于惠农政策得以落实，提高了农民的种粮积极性，农业投入加大，增速呈现出恢复性的快速增长。 l 房地产开发投资增速回落。2010年以来，强化基础设施建设，累计完成投资287.6亿元，完成滨河东路北延，祥云桥等项目413项，房地产开发投资累计702.4亿元。 (二)经济结构1. 比重倾向明显，结构不合理 l 第二产业以资源型挖掘和加工为主导的投资比重过大，既是太原经济的基础又是未来经济发展不安定的因素。(二)经济结构l 2. 结构调整中未来发展前景不明朗l 2004年第一产业投资比上年下降67.9%，第二产业增长81.8%，第三产业增长24.9%。经济结构在
6、发生变化，但是第二产业的倾向还是非常突出，第三产业发展也得到了增速。(三)发展趋势l 1. 南移西进l 太原市政府提出“南移西进”的发展政策，城市发展的重点从原来布局局促的迎泽区中心地带逐渐向南侧的小店区和西面的万柏林区发展，给城市赢得了更多的发展空间。l 尤其是万柏林区。万柏林区位于太原市西北部，新组建的万柏林具有区位、资源、产业、市场、人才和基础等六大优势，是城乡一体、功能齐全的新型城区。随着太原政府提出的“南移西进”的政策，以及近几年房地产行业的兴起，这个传统的工业城市焕发生机。经过政府十几年对大型公共住宅区的建设，已经积累了庞大的生活社区以及巨大的潜在二次置业消费群体和势头趋于国际化的
7、消费观念。l 同时长风商务区的建设也是太原市城市发展的重要举措。长风街文化商务区域位于汾河以西、长风西街以南，规划用地2.54平方公里。规划中的长风街文化商务区处于南移的城市发展交接地带，是未来城市发展的核心区域，濒临汾河、靠近晋阳湖，具有得天独厚的区域优势。山西省会展中心、太原市音乐厅、太原市博物馆和未来的政治中心都准备选址在此。l 这些城市发展趋势对本案有重大影响。 (三)发展趋势l 2. 太原都市圈打造l 为了进一步加强太原市的建设山西省城镇体系规划确定了太原按照都市圈的模式进行发展。l 5年以后，太原市全部加上阳泉市全部、榆次地区、寿阳县等14个县地市组成国土面积3.1万平方公里，人口
8、965万，GDP达945亿元的大都市圈。l 同时，城市化水平达60%，2020年达到75%左右。目标是强化核心城市太原市的指导地位，将太原市都市圈建成国内社会经济发达的区域之一。(三)发展趋势l 3. 太原高端人文环境初现星河湾：国之大宝星河湾 题记：柳宗元，唐 河东（山西永济市）人一代思想家，文学家。令世界尊崇令对手羡慕的星河湾！高端地产的榜样，中国财富阶层标签，中国高端生活事业和修为的平台。概念：晋英回家 让有钱的晋英回家，让中的晋英回家，让全世界的晋英回家，留住外逃的晋钱，留住跟随的投资客。(三)发展趋势l 3. 太原高端人文环境初现摩天石：同主流文化对流的社会能量中还存在俩种不可忽略的
9、地域心态：一种的落后恐惧症一种是空置优越感马清运杰产品，选传播，酷营销。7米高的空中私家花园。300-800平米顶级公寓。打造太原“第一高楼” “超星级酒店”。 概念：挖掘“黑金新晋商”的资本回流中寻求安全置换的新游资。(三)发展趋势l 3. 太原高端人文环境初现万达公馆 龙潭湖：风水学说：水之源也。青龙起峰，富贵永不穷。大凡离龙起祖，起伏之元，屈曲而来，星体端正，骨脉分明，到头容结者，为龙之上吉，主科甲王侯之地。易曰：离者，丽也。 世界湖居典范，得龙潭者得龙城。二、太原市房地产市场发展情况l (一) 整体发展情况l (二) 各区发展情况(一)整体发展情况l 1. 整体概述l 太原市房地产市场
10、相对发达城市总体比较落后，起步比较低。但太原作为山西省会，较之其他同省城市发展速度比较快速，尤其是从1999年取消福利分房以来，到2005年六年时间，房价上涨近65%。l 从2000年开始，太原房地产市场开始出现专业的代理商，市场操作日趋专业，市场上开始出现较为集中醒目的销售广告。在产品方面，到2005年上半年，已经形成户型结构较为丰富，产品类型多样化的特点。l 2003年下半年非典之后，太原市在大规模进行旧城改造的基础上，提出将市中心南移，并加快西南发展，“南移西进”一时成为热门话题，太原市相关区域的住宅价格也迅速增长。l 由于商业用房不受”限购令”影响，投资者将目光转向商业用房市场，商业用
11、房市场呈现供销俩旺态势。据统计，2011年1-6月太原商业用房供应面积为39.66万平米，较去年同期上涨44.22%，商业用房销售量22.24万平米。较去年同期上涨82.44%成交均价为11521.57元/平米。受“限购令”外地人购房比例下降同比减少12个百分点。(一)整体发展情况l2.商业用房供需状况l2010年，太原商业市场供应量为41.51万，较去年上涨55%。本年成交面积为39.66万，成交量较上年上涨55.77%。l太原商业市场无论从供应量还是成交方面都呈现逐年上升的趋势，从2008年到2010年每年都以接近50%的比例上涨。这证明了太原商业市场逐渐扩大的趋势。对于太原这个二三线城市
12、来讲，二手房交易市场本身不够成熟，商业物业出售较为困难，商业市场发展还处于初级阶段。l由于中国当地产市场普遍都以住宅开发为主，缺少商业项目开发、招商及运营等方面的经验，目前来看商业模式较为成熟的开发商为万达、九龙仓等。由于政策的调控方向的转变，未来商业地产旅游地产将会成为房地产市场开发的新方向。l具我们了解，万科等知名开发商也纷纷转向商业开发，寻求自己的商业开发模式。对于我们太原本地企业而言，商业市场属于一个刚刚起步的阶段，我们应该尽快调整企业发展的方向，以至于我们不会输在起跑线上。 (一)整体发展情况l 3.商业用房销售价格2010年，太原商业物业销售价格波动较大，随着住宅市场的火爆，底铺型
13、商业越来越受到投资者的亲睐。(一)整体发展情况l 4.媒体推广渠道对太原市2012年第一季度六大主流媒体山西晚报、太原晚报、山西青年报、山西日报、太原日报、太原广播电视报进行房地产投放的监测数据统计，其中，山西晚报和太原晚报是两种最主要的媒体，投放量达到了总投放量的70%以上(二)各区发展情况l 1.各区简介l 迎泽：是太原的政治、经济、文化、交通中心。堪称是太原的门户，全省最大的铁路、客运枢纽太原火车站和太原长途汽车站均位于区域中心。迎泽区是省城传统的商业区，全市营业额千万元以上的大型商业90%位于本区域内。迎泽还是太原的金融中心和外事中心，这里集中了众多的银行和金融机构(二)各区发展情况l
14、 1.各区简介l 晋源：历史悠久，这里一直是我国北方的政治、军事、文化中心。晋源区文物名胜丰富，开发旅游资源将是晋源区的经济重点。(二)各区发展情况l 1.各区简介l 小店区：是太原的南大门。交通通讯便捷，高新技术集中。区内有众多高、中院校及科研院所，太原经济技术开发区和作为国家级高新技术产业开发区的太原市高新技术产业开发区也在境内，具有雄厚的科技资源，是全市乃至全省最重要的科研基地、高新技术产业发育基地和对外开放的重要窗口。(二)各区发展情况l 1.各区简介l 杏花岭：是太原政治中心，是经过国务院批准的太原行政区划调整中组建城乡一体化的新城区。拥有众多的革命遗址和景点。l 太原目前商业核心柳
15、巷就在本区域。“柳巷”店铺林立，买卖兴隆，有太原的“王府井”之称。目前太原最大的购物中心“铜锣湾广场”在此运营。 本区域的特点就是繁华的市中心，商业氛围浓厚。(二)各区发展情况l 1.各区简介l 尖草坪：位于太原的最北端，工业发达，有石膏建材、石油化工、铸造、机械加工等四大支柱产业；尖草坪农业发达，有初具规模的五大农业基地。区域内现有闲置厂区土地面积39万平方米。区域内旅游资源丰富，历史文化众多。(二)各区发展情况l 1.各区简介l 万柏林：新组建的万柏林具有区位、资源、产业、市场、人才和基础等六大优势，是城乡一体、功能齐全的新型城区。随着太原政府提出的“南移西进”的政策，以及近几年房地产行业
16、的兴起，这个传统的工业城市焕发生机。经过政府十几年对大型公共住宅区的建设，已经积累了庞大的生活社区以及巨大的潜在消费群体，存在这巨大的商业价值。l 已经成为投资的热点(二)各区发展情况l 2.未来规划概l 两大城市商业中心l 柳巷钟楼街商业中心，形成购物、餐饮、休闲消费格局。l 亲贤北街长风街商业中心：品牌商品、服务型商业，引领消费潮流的时尚消费。l 六个区域商业中心l 为了平衡城市发展，在不同区域确定了六个商业中心。迎泽区朝阳街商业中心、尖草坪区商业中心、万柏林区下元商业中心、杏花岭区龙潭商业中心、小店区亲贤街商业中心、晋源区旅游商业中心。l 沿河两岸特色发展l 随着城市发展，汾河的建设和交通的完善，大大拉近了汾河两岸的房地产价值。汾河两岸即将成为新的具有景观价值的特色发展区域，尤其是本案所处的河西，随着下元商业区的形成，以万柏林区政府为核心南北呼应的两个高品质商业区即将诞生。三、城市综合体市场竞争情况分析l (一) 市场竞争格局l (二) 周边可参考性的产品竞争状态(一)市场竞争格局l 1.市场规模小导致市场潜力不够年度2010年2011年2012年上半年成交量132万平方米118
