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1、世联龙海集团威海西部湾500亩小镇策划报告报告思维导图客户目标项目条件项目属性界定市场机会分析成熟市场下的成功案例借鉴项目背景问题判断 物业类型研判整体定位主要的研究内容成果汇报思路物业建议问题判断项目整体定位物业发展建议经济效益评估经济测算1.开发背景客户开发目标及解析项目本体条件项目位于威海市西部海湾、烟台到威海的高速公路出口处，靠近双刀湾旅游度假区，距离威海市中心较近，仅需10分钟，区位条件优越项目位置行政区划上位于威海市高区，属于威海市西部海湾距离威海市中心约10分钟车程距离威海火车站约20分钟车程距烟台市约1小时车程靠近双岛湾旅游度假区拥有无敌的海景资源可远观里山口风景紧邻万顷海岸防
2、护林和450亩海水人工湖北侧紧邻中央电视台影视城基地区位条件项目占地面积16.3万平米，容积率0.65，为低密度住宅项目规划指标居住用地；总占地16.3万平米容积率0.65建筑面积8.84万平米项目现状资源状况具备开发优质低密度居住物业的基本素质和条件城市近郊 稀缺的低密度项目资源强势项目所在区域为城市近郊，距离城市中心较近项目容积率为0.65，属于稀缺的低密度项目靠近双岛湾旅游度假区，拥有无敌的海景资源，可远观里山口风景，紧邻万顷海岸防护林和450亩海水人工湖，北侧紧邻中央电视台影视城基地项目属性n威海市西部海湾n16.3万平米n容积率0.65城市近郊/海景等自然资源强势/小规模/低密度住宅
3、项目项目开发目标n首要目标是保证安全n实现项目价值最大化n打造亮点突出、形象独特的具有城市影响 力的项目，进而带动企业品牌的提升保证现金流安全的前提下，实现项目价值最大化 安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化 市场影响力=“叫好”具有鲜明特色、创新与突破的亮点 + “叫座”形成市场旺销并同时获得目标利润回报目标解析项目目标： 一个“安全且有影响力”的项目2.基于项目背景下的项目核心问题 核心问题构建项目背景下的核心问题项目属性：容积率0.65客户目标：一个“安全且有影响力”的项目Q1：本项目应规划何种物业类型，实现“安全”？Vs.Q2：打造什么样的产品,突出项目亮点，实现“叫 好又叫座”？
4、3.物业类型研判城市背景研究政策影响宏观经济背景研究房地产市场研究客户研究房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径关键词：通胀、热钱、人民币对外升值对内贬值主要措施具体内容一进一步落实地方政府责任2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。二加大保障性安居工程建设力度加强保障性住房管理，健全准入退出机制。三调整完善相关税收政策，加强税收征管加强对土地增值税收监管情况的监督检查。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法
5、征税提供基础。四强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。五严格住房用地供应管理今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。六合理引导住房需求在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。七落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制有关部门根据规定对相关负责人进行问责。八坚持和强化舆论引导引导居民理性消费，对制造、散布虚假消息的，追究有关当事人的责任。2011.1.26国务院常务会议，研究部署进一步
6、房地产市场调控工作，最后确定八项措施，被业内称为新“国八条”。根据新国八条要求，限购令覆盖全国，京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,再加上27个省会城市,总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策。威海不属于限购城市延续前期政策，抑制房价、稳定房地产市场，以打压投机、投资为主，但威海不属于限购城市，受政策影响相对较小新“国八条”政府会延长本次调控的周期，并有可能进一步增加限制措施房地产税：沪、渝房产税试点在新“国八条”之后出台，试点意义大于真正影响，威海作为国内三线城市，房产税短期内推广的可能极小相关参数具体内容沪版试点范围本市行政区域征收对象本市居民家庭在本
7、市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据适用税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房均价2倍的税率暂减为0.4%应纳税额人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税渝版试点范围渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（主城九区）征收对象1、个人拥有的独栋商品住宅；2、个人新购的高档住宅；3、在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房计税依据应税住房的计税价值为房
8、产交易价适用税率1、独栋商品住宅和高档住房在均价3倍以下的税率为0.5%；3倍至4倍的税率为1%；4倍以上的税率为1.2%；2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套以上的普通住房，税率为0.5%应纳税额应税额=应税建筑面积*建筑面积交易单价*税率。免税面积为180平米2011.1.27上海、重庆相继公布房产税改革试点方案，并定于28起实施。房产税威海作为三线非限购城市，高端住宅仍具有较强发展空间宏观调控：新“国八条”、房产税相继出台，房地产成为民生问题，房地产调控预计会进一步深化，政策风险加剧需求旺盛：威海受政策影响较小，人民币升值、热钱流入、通货膨胀加剧等因素，使房产特别是豪宅
9、仍是重要的投资渠道在房地产宏观调控逐渐加剧的政策背景下，非限购城市的高端住宅具有极强的保值升值投资属性，政策影响相对较小，具有较强发展空间政策分析小结3.物业类型研判城市背景研究政策影响宏观经济背景研究房地产市场研究客户研究城市概况威海市拥有优越的环境条件和滨海资源，人口居住密度低，但城市规模较小，城区和人口规模的偏小，一定程度上阻碍了威海城市快速发展 威海市位于山东半岛最东端，处于东北亚几何中心位置。东南北三面濒临黄海。北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里。 全市总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里
10、。海岸线985.9公里，海岸类型属于港湾海岸 。全市总人口252.6万，市区总人口64.2万。辖四区三市，分别别为环翠区、火炬高技术产业开发区、工业新区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。年平均气温12度，年均降水量800毫米。城市名片威海城市性质为人居精品海湾城市，使威海成为中国主要的海滨旅游度假地之一，吸引大量的投资度假群，城市吸引力较强1990年威海市被授予了全国首家“国家卫生城市”称号；1993年被评为“全国造林绿化十佳城市”和“国家园林城市”；1996年被联合国评为“改造人居环境全球100个最佳范例”之一；1997年威海市又被授予了全国首批“国家环境保护模范城市”称号； 2000
11、年获得联合国颁发的“迪拜国际改善人居环境最佳范例”称号；2001年获得了首届“中国人居环境范例奖”；2003年获得了 “联合国人居奖”；2006年3月获得了 “全国绿化模范城市（区）”2009年5月被评选为国家森林城市。城市规划“一个主中心，四个副中心，三条发展带、十三个重点镇。”一个主中心：威海市区四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点，构成“A”字型结构。人口规模：远期2020年规划130万，2020年以后控制在150万，基础设施按照170万人预留。城市用地重点发展方向“一线、多核、多组团“一线”指总长157.5公里的市区海岸线
12、，严格保护海滨地区生态环境，合理利用海岸资源，产业发展以旅游度假业为主。“多核”指规划区内总面积共356.3平方公里，数量达46座的大小山体绿核，应严格保护，构成威海山海交融的重要景观特色。 “多组团”指威海市区“一主五片”的多组团城市结构模式。“一主”指以环翠中心区为基础，联合西部城区（高区）、南部城区（经区）共同发展成为威海主城区；“五片”指城市外围五个职能组团，包括张村、双岛科教新区、羊亭、崮山、南部新区 中部城区（环翠区）西部部城区（高区）羊亭组团张村组团 南部新区（工业新区） 南部城区（经区）城市布局市区功能规划环翠中心区：面积374平方公里； 人口31.6包括旅游、人居、文化、行政
13、办公和商业服务、金融等六大职能。高区：面积122平方公里；人口18.3万； 包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。经区：面积198平方公里；人口12.2万；普通工业、居住。工业新区：面积297平方公里，人口7.9万；工业为主。带状城市格局，城市格局向东南西发展，项目位于城市西拓的有利位置，但目前四个片区联系松散，连接道路较少，对房地产市场造成一定影响高区环翠区经区工业新区l 发展方向重点：跨过温泉镇，重点发展南部新区（草庙子苘山），初步实现市区和文登的空间对接 l 科学规划崮山泊于东部地区，谨慎发展l 合理规划西部双岛地区，初步构建科教新区。西部拓展方向南部拓展方向东部拓展方向战略机
14、会环渤海经济圈，对山东半岛，尤其是具有地缘优势的威海提供了战略机遇。打造山东半岛蓝色经济区已成为国家区域振兴战略的重要选择。 两大战略能够促进威海的经济发展，在城市化进程、对外贸易等方面起到重大作用。继珠三角、长三角相继腾飞以后，环渤海地区成为人们关注的焦点，潜力非常巨大；蓝色经济区的规划范围包括了山东全部海域15万余平方公里，以及山东半岛7个省辖市（包括威海）、51个沿海县市区，陆域面积达6.4万平方公里，陆域面积超过全省的40威海在山东半岛蓝色经济区的定位：1、山东半岛蓝色经济区核心区域的重点城市 2、海产品生产加工船舶制造、新能源和滨海旅游等产业的领军城市 3、与韩国经济桥头堡 4、滨海
15、生态人居示范区。在人员、资金往来方面，韩国已经成为威海最重要的战略合作伙伴。日韩产业的加速转移，给威海发展带来了巨大机遇 。 地处山东半岛最东端，与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，是我国距离韩国最近，最早与韩国通航的城市。 目前全市海空港口岸开通至韩国的航线12条，每周61个航班。 韩国已经成为威海市最重要的合作伙伴截至2008年，全市累计利用韩资18亿美元，占全市利用外资的56%；2008年对韩进出口41.5亿美元，占全市总额的38%；其中出口22.3亿元，占全市总额的29.9% 威韩之间年客运量大道58.6万人次。其中港口运量占35万人次，占全省运量一半以上环渤海经济圈、蓝色经济区给具有地缘优
16、势的威海提供了战略支持，作为中国距离韩国最近的城市，日韩产业的加速转移，也给威海市城市发展带来巨大机遇威海自然条件优越，城市名片影响力强，虽城市规模较小，但未来发展潜力巨大，房地产市场空间巨大城市条件：自然条件极为优越，城市宜居名片影响力强，城市规划布局合理，城市面临巨大的发展机遇城市限制：带状城市格局，城市格局向东南西发展，现状拘泥于沿海地区，往内陆延伸不够，片区联系松散，连接道路较少威海具有优越的自然条件，城市宜居性强，规划布局合理，且面临巨大发展机遇，虽然现有城市格局有一线的缺陷，但随着规划的进一步完善，城市房地产将迎来更广阔的发展空间城市背景小结3.物业类型研判城市背景研究政策影响宏观经济背景研究房地产市场研究客户研究2005-2009年，威海市GDP以年均12%的增幅快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础 威海市GDP数据来源： 青岛、烟台、威海、济南四市统计公报2005-2009年，威海市人均GDP继续保持快速增长势头，2009年，威海市人均GDP在全国城市排名中位居第十六名，省内第二名，遥遥领先省内其他城市人均GDP数据来源： 2009年国
