2021年地产策划流程

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1、 举荐 地产系列 -1第一局部：项目建设条件和规划设计方案一、建设条件：一项目现状概况：1、土地获得方式：2、土地条件：1地块外形、面积大小：2地物地貌：3土地的规划限制：4交通状况：5市政建设条件：二项目开展条件分析：1、投资的制约因素：1规划要点的限制：2开发商的资金状况：3土地自然条件对规划设计的影响：4开发商的利润要求与开发模式之间的冲突： 2、优势分析：1区位优势：2自然条件优势： 二、规划设计方案一规划目标二整体规划设计思想：1、功能分区：2、道路系统含入口处理：3、公建规划：4、住宅单体 / 群体设计：5、环境景观设计：6、智能化设计：三主要技术经济指标：1、土地使用指标用地平稳

2、表：2、密度指标项目主要技术指标表： 项目主要技术经济指标表 1项目 单位 数景 项目 单位 数量占地总面积 m2 居住人数 人总建筑面积 m2 平均每户建筑面积 m2 居住面积 m2 平均每户居住人数人 公建面积 m2 人均居住用地 m2绿化用地 m2 道路面积 m2 居住户数户 车库面积 m2 层数 功能 所占面积 m2 临街楼公建DOC.板楼 地下室安置设备面积人防面积总面积其次局部：项目建设、经营组织与实施方案一、建设方式：二、开发方案设想与分析：三、建设进度支配编制项目实施进度表： 四、材料供应：五、环境爱护：一生活污水处理：二烟气治理：三噪音处理：四其他：第三局部：项目经济评判一、

3、项目投资估算：一开发本钱估算1、土地本钱表 2序号 项目名称金额 单位造价元 /m21.1 土地出让金1.2 土地征用费1.3 大市政费1.4 四源费1.5 拆迁安置补偿费1.6 手续费2、前期工程费见表3表 3序号 建安项目名称 金额 单位造价元 /m21 规划设计费2 可行性讨论费3 水文, 地质, 勘探费 建安费 *0.3%4 筹建开办费 建安费 *3%合计3、建安工程费见表4表 4序号 项目名称金额 单位造价 元/m21 土建局部2 装修局部3 其他合计4、根底设施费见表5表 5单价 元/m2 数量 m2 金额道路工程 80绿化工程 8供水工程 60供气工程 60供电工程 55供暖工程

4、 55通信工程 31合计5、公建配套费见表6表 6序号 项 目 建筑面积 m2 单价元 /m2 金额1 幼儿园 8502 学校 9003 中学 9004 卫生站 6005 文化活动中心 10006 球类场地 784 7 粮油店 6008 肉菜市场 6009 副食品店 60010 饮食店 600 11 饭店 60012 小吃店 60013 综合百货店 70014 日用杂品店 60015 五金交电建材店 60016 理发店 60017 废品收购站 50018 书报销售亭 60019 公共亭 50020 中西药店 60021 水果店 60022 综合修理店 60023 储蓄所 60024 邮政所 6

5、0025 电讯营业所 60026 汽车停车场库 120027 自行车摩托车停车场库90028 变电站 50029 路灯配电室 50030 净化石油气站 60031 公共厕所 60032 垃圾集散点 30033 小区综合治理处 60034 居民委员会 60035 其他合计6、开发期间费见表7表 7序号 类别 运算依据 金额1 公园建设费 总建筑面积 *40 元/m22 购电权 总建筑面积 *40 元/m23 四源费 总建筑面积 *81 元/m24 建筑工程质量安全监视费建安工程费 *0.4%5 其它 建安工程费 *1%合计7、不行预见费；取以上1 5 项之和的 3%5%开发本钱估算：以上 17

6、项的合计二开发费用估算1、治理费用取上面 1 5 项之和的 3%2、销售费用见表 8销售费用估算表表 8广告与市场推广费销售收入 *2%销售代理费 销售收入 *1.5% 其它销售费用 销售收入 *0.5% 合计3、财务费用 见表 9贷款仍本付息估算表表 9序号 项目名称合计 建设经营期一年 二年 三年1 借款仍本付息1.1 年初期款累计1.2 本年借款1.3 应计利息1.4 年底仍本付息1.5 年末借款累计2 借款仍本付息的资金来源2.1 投资回收当年利息 =年初借本息累计 +当年借款 /2 x 年利率取央行现行的贷款利率，另加1.5%左右作为金融风险利率项目投资估算见表 10投资与本钱费用估

7、算汇总表表 10运算依据金额 均价元 /m2 说明1. 开发本钱(1) 出让金(2) 拆迁安置费(3) 前期工程费(4) 建安费(5) 根底设施费(6) 开发期间费7 不行预见费 1-5*3%2. 开发费1 治理费用 1-5*3%(2) 销售费用销售收入 *4%(3) 财务费用合计二、项目收入估算一销售价格的确定1、销售均价的确定2、层差、朝向差、户型差的确定3、价格策略的制定二销售收入分期比例猜测见表11销售收入分期比例猜测表表 11销售方案建设经营期年度收入 万元 合计 万元年份 销售比例销售面积 销售价格第一年 其次年 第三年第一年 住: %商: %车: %小计其次年 住: %商: %车

8、: %小计第三年 住: %商: %车: % 小计合计三资金筹措、投资方案与借款利息1、资金筹措与投资方案见表12本项目采纳滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以削减资金占用量，填充资金缺口，解决资金不足等问题投资方案与资金筹措表表 12序号 项目名称合计 建设经营期 万元第一年 其次年 第三年1 建设投资2 资金筹措2.1 自有资金2.2 借贷资金2.3 预售收入再投入2、货款本金的偿仍与支付见表13销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资与仍本付息；贷款仍本付息估算表表 13序号 项 目 合计 建设经营期第一年 其次年 第三年1 年初借款累计2 本年借款3 本年

9、应计利息4 本年底本息偿仍5 年末借款累计6 归仍借款本息来源6.1 投资回收6.2 其他收入四土地增值税见表14土地增值税运算表表 14项目 金额 说明1. 销售收入2. 总本钱费用3. 营业税与附加 1.*5.5%4. 印花税与治理费 1.*0.05% 5. 毛利润 1.-2.-3.-4.6. 其他扣除项目 2.*20% 7. 增值额 5.-6.8. 增值比例9. 适用税率10. 土地增值税 7.*9.五税后利润 税后利润表 表 15序号 项目名称运算依据 合计 建设经营期1 2 31. 销售收入2. 总本钱费用3. 营业税与附加4. 印花税与治理费5. 土地增值税6. 利润总额7.所得税

10、 6.*33%8.税后利润 6.-7.注：总本钱费用按销售方案与开发建设总投资进展测算；三、项目经济效益评判：对本项目进展经济效益评判的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评判方法和参数，参照我国的财务制度，结合房地产的实际情形，这里分别运算了全部投资和自有资金的经济效益；选取的计算指标为财务内部收益率FIRR、财务净现值 FNPV、与投资利润率；一财务内部收益率：1、财务现金流量全部投资表 16序号 项 目 合计 建设经营期第一年 其次年 第三年1 现金流入1.1 销售收入1.2 其他收入2 现金流出2.1 建设投资2.2 销售税金与附加2.3 土地增值税2.4 所得税3 净现金流量

11、4 折现现金流量运算指标：1动态： a、财务内部收益率： b、财务净现值 I=10%：2静态：全部投资利润率：2、现金流量表自有资金表 17序号 项 目 合计 建设经营期第一年 其次年 第三年1 现金流入1.1 销售收入1.2 其他收入2 现金流出2.1 自有资金2.2 销售收入再投入2.3 销售税金与附加2.4 土地增值税2.5 所得税2.6 贷款本息偿仍3 净现金流量4 折现现金流量运算指标：1动态： a、财务内部收益率： b、财务净现值 Ic=10%：2静态：全部投资利润率：二项目经济效益指标汇总项目经济效益指标汇总表表 18 运算根底动态指标静态指标 财务内部收益率FIRR 财务净现值

12、FNPV万元 投资利润率全部投资自有资金三资金来源与运用表的贷款偿仍分析：资金来源与运用表集中表达了项目自身平稳的生存才能，是财务评判的重要依据， 资金来源与运用表财务平稳表表 19序号 项 目 合计 建设经营期第一年 其次年 第三年1 资金来源1.1 销售收入1.2 自有资金1.3 贷款1.4 其他收入2 资金运用2.1 建设投资2.2 建设期借款利息2.3 销售税金与附加2.4 土地增值税2.5 所得税2.6 偿仍贷款本息3 赢余资金4 累计赢余资金四、风险分析一项目不确定性分析：本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造本钱、售价、开发周期、贷款利率、可建面积等；1、盈亏平稳分析： 表

13、 20因素 建筑工程投资 销售价格 销售率因素现在估算值因素平稳点变化百分比因素平稳点值税前利润税前利润变化幅度2、敏锐性分析：影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发本钱和售价水平；据市场猜测，开发本钱中最有可能发生波动变化的建安本钱；敏锐性分析表 表 21基准方案售价变动-15% -10% -5% +5% +10% +15%全部投资财务净现值财务内部收益率投资利润率基准方案投资变动-15% -10% -5% +5% +10% +15%全部投资财务净现值财务内部收益率投资利润率地产系列 -2流程土 初步接洽阶段 1、 项目资源条件整合与判定负责部门： 策划部、代理部、讨论部报告名称： * 项目策划大纲中心内容：宏观资料：市场整体、片区趋势、根本行情；地段资料：规划要点、坐标；周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售；开展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情形；判定内容：优势、难点、突破口、把握度；2、 多方案初步规划、设计或调整建议负责部门： 策划部报告名称： 会议纪要汇总* 项目概念设计提示或项目调整建议中心内容： 草图、立意、说明、沟通记录 前期策划阶段 3、 地块内在条件整合与价值分析负责部门