《2021年四大转型备战地产后十年》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2021年四大转型备战地产后十年（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、四大转型备战地产后十年“当前房价的调整是宏观调控的必定结果，坚持调控不动摇是保持调控成果的关键；将来市场调整压力将连续增大，但属于结构性调整，这对房企而言意味着“生存压力与开展机遇共存；过去十年，中国房地产市场经受了高速增长的黄金期，但将来内外部环境都不复存在，2021 年必定成为行业开展分水岭；将来房地产必需进展 “提升产品品质、 拓绽开发业态、转变开发模式、创新开发融资四大转型，才能在行业内站稳脚跟；房价调整是宏观调控的必定结果，将来的市场压力将连续增大目前对楼市影响最大的是两类政策：一是以限购、限贷为核心的楼市调控政策，自去年国十条出台至今连续已近两年，其成效正在逐步显现；二是以升息和提
2、高存款预备金率为核心的货币紧缩政策，虽然其动身点是为了应对通胀等宏观因素，但对资金密集型的房地产行业也产生了较大影响；而去年整个房地产行业又处于扩X、增长的态势， 全国商品房新开工面积同比增长达到40%，为历年来最高；随着今年货币相对收紧、调控连续从严，房企一方面急需现金流支DOC.撑在建项目，一方面又销售乏力难以实现回款，两者叠加， 资金压力不言而喻，进而显现市场调整毫无悬念；从政策层面来看；第一，房地产调控的方向并不会转变， 目前的价风格整仍处于结构性的调整，并没有显现全面一样性的变化，政策会连续保持和保护调控成果；其次，虽然中心提出 适时适度预调微调 ，但主要是指货币政策定向宽松，针对的
3、是制造行业的中小企业，房地产行业唯恐无法受益；从市场层面来看，并没有显现楼市库存削减的迹象，反而由于去年新开工量比拟大，目前仍处于库存连续增加的阶段，将来一段时间内销售压力仍会增大；目前的形势与 2021 年完全不一样； 就外部环境而言， 2021 年我国一度用电量负增长，工业产值和出口快速下滑， GDP 连续七个月下降八个百分点，经济增速显现快速衰减；但现在的状况是，全国今冬明春缺电约2600 万千瓦，说明实体经济依旧保持增长，加上就业率仍表现良好，出口增长比预 期得要好，宏观经济相对乐观；目前房地产市场的调整主要是受政策影响，并非外部环境所致；而且目前来看，企业的资金压力并不均衡，一些企2
4、021 年，业资金链很紧，但也有许多企业现金流健康；而在资金紧缺几乎是全部房企的共同难题；今年市场的特点是结构性调整，这意味着生存压力与开展机遇共存当前积极调整价格的主要有三类企业：第一类是由于此前超才能扩 X，导致负债率较高，资金链特殊紧X 的企业， 他们必需以价换量，保证企业正常运营；其次类是企业产品所处区域或定位多数属于限购X 围，有资格购置的客户有限，只能通过领先降价争取客源，特殊是高端住房产品，根本上卖一套房少一个客户，降价太迟届时可能无有资格的人可 买；第三类企业本身并不缺钱，今年的销售业绩也不错，但它情愿以降价促销售，以换取更多的现金流，置换当前本钱更低的土地资源或优质项目，为将
5、来布局扩X打下根底；一方面，在调控政策的影响下，全国的房价上涨环境不再具备；另一方面，要发生全国性的普降目前并不具备充分条件；今年市场最大的特点是结构性调整：有些城市成交量下降，但有些城市仍在上涨；有些项目价格下调，但有些项目价格未变；由于一些企业的资金状况、产品状况以与开展战略，可能都不属于上述所说的三类情形，那么其并不存在价风格整压力，甚至可能以缩量保价的方式对冲市场变化DOC.-这是当前值得关注的新问题，可能导致将来市场供应缩减，进而增大房价上涨的压力；其实房企面临的压力大小，与它处于什么市场、实行什么策略有很大关系；虽然目前市场销售压力普遍较大，但同样包蕴着开展机遇；当前的楼市调控政策
6、，主要是对投资投机性购房需求进展封堵，以尽可能满意真正有居住需求的购房者，那么后者便是市场空间；今年我们也看到，在限购的城市中，中小户型的成交占比大幅度提高，说明购房需求依旧存在，只是和过去发生了结构性变化，真正的刚性需求， 特殊是首次置业的购房需求依旧旺盛；因此就目前来看，产品线丰富、区域布局均衡的房企， 其市场运营风险相对较低，将来甚至存在弯道超车的可能；而产品线单一、布局过于集中的房企，特殊是单一以高端豪宅住宅产品为主的企业，那么可能面临较大的经营压力；过去十年的房地产高增长态势必将不再，房企只能通过转型来谋求生存与开展过去 10 年，我国房地产市场处于高速增长期，从销售额和企业融资额看
7、， 10 年增长了 10 倍，这主要得益于外部环境：第一，住房制度改革将压抑了近50 年的住房自主挑选的需求集中释放到市场当中；其次，过去10 年是我国经济DOC.10 年是我国城镇化速增长速度最快的时期；再其次，过去度最快且最有质量的时期；最终，过去10 年货币政策总体比拟宽松，其中 2021 年因全球金融危机推出了更为积极的财政和货币政策；但今后 10 年，以上四个环境根本不复存在；第一，目前我国住房制度是反向调整，加大保证性住房建设，而不是释放市场容量，局部城市的住房需求也已相对饱和；其次，政府有意识地掌握经济增长速度，以提高经济增长质量和调结构为主； 第三， 城镇化依旧有空间， 但质量
8、已在下降； 第四，将来不行能连续过去10 年高涨的货币发行量；这些外部支撑条件的变化，注定了我国房地产市场不行能保持过去 10 年的高增长态势； 2021 年，我国房地产销售总额是 2001 年的 10 倍，这种速度不行能再现；面对这种情形，房地产企业必需通过转型来谋求连续开展；转型第一个转型是产品品质的提升；过去房企的核心竞争力是钱和地，但将来必将转移到产品品质上来；过去10 年， 购房需求大多为恐慌性需求、超前性需求、投资性需求，房子根本上属于“皇帝女儿不愁嫁，但今后楼市政策的导向DOC.很清楚 -抑制投资投机性需求，剩下的那么属于自住性需求；对房企而言，产品的竞争力、服务的竞争力就很关键
9、；值得业界反思的是，过去10 年我国房地产市场开展如此快速，但真正有多少好产品面市？开发商为购房者多建一些 好房子，为城市留下多一些的百年建筑，才是房企应尽的本 职工作，也是将来开展的核心竞争力；除了产品品质的提升外，其次个转型是开发业态的拓展；过去企业的开发业态比拟单一，根本上以住宅为主，这在当前的市场环境中具有较大的经营风险；随着楼市调控深化， 大量投资投机需求被挤出，住宅市场容量相对缩减，其他如商业地产、旅行地产、养老地产等新型业态那么空间庞大；将来的房地产产品，将不仅为了单纯地满意一般性居住，仍将为人们供应旅行、消费等服务，这都是全新的市场开展机遇；但这里也有一个关键性的问题，市场有需
10、求，而你开发的产品是否能满意市场需求却是值得考虑的，仍有相关产业是否支撑也是一个问题，犹如商业地产开发是否胜利的关 键，不在于地产而在于商业；第三个转型是开发模式的转变；总结过去10 年，房企的盈利模式最根本的便是土地溢价；过去10 年，土地几乎是DOC.从方案价或零地价走到市场价，增值空间较大，但今后土地是从市场价到市场价，涨跌都由市场打算，这就特别考查企业的综合开发才能，要求房企必需找到有利于企业资金周转的任何一种开发模式；过去的条件支持单打独斗的开发企 业，将来那么可能要更多考虑联合开发的模式；第四个转型是开发融资的创新；过去房地产的融资渠道较少，货币政策也相对宽松，房企比拟习惯于间接融资，主要是银行贷款；但今后，随着货币政策相对紧缩，房企必将考虑更多的直接融资，如股权、债券、私募融资等，和投资者一起共担风险、共享收益；企业的转型是一个利益再调整的过程，当中必定会有企业受益，获得长足开展，也必定有企业失败，被市场剔除；现在看来，企业并购、行业整合已初现端倪，这对行业的长远开展是件好事情；只有通过市场竞争，优胜劣汰，才能产生更多的好企业、好产品，行业才能健康连续开展；DOC.
