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1、商业银行房地产贷款风险治理指引 （银监发 200457号）其次至第六章对商业银行房地产贷款风险掌握作了规定：（一）有关风险掌握的一般性规定1. 商业银行应建立房地产贷款的风险政策与其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险掌握、贷后治理以与中介机构的挑选等内容；商业银行办理房地产业务， 要对房地产贷款市场风险、 法律风险、 操作风险等予以关注，建立相应的风险治理与内掌握度；2. 商业银行应建立相应的监控流程， 确保工作人员遵守上述风险政策与不同类型贷款的操作审核标准；3. 商业银行应依据房地产贷款的专业化分工， 依据申请的受理、 审核、审批、贷后治理等环节分别制定
2、各自的职业道德标准和行为规X，明确相应的权责和考核标准；4. 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告；稽核报告应包括以下内容：内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情形；稽核中发觉的主要问题与处理看法；内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情形；5. 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的挑选，应着重于其企业资质、 业内声誉和业务操作程序等方面的考核， 择优选用， 并签订责任条款， 对于因中介机构的缘由造成的银行业务缺失应有明确的赔偿措施；6. 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系， 对房地产行业市场风险予以关注；商业银行应建立完善
3、的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行具体记录， 并与时对相关信息进行整理分析， 保证贷款信息的精确性、 真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况；7. 商业银行应逐笔登记房地产贷款具体情形，以确保该信息可以精确录入银行监管部门与其他相关部门的统计或信贷登记询问系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通， 使各行充分明白借款人的整体情形；（二）有关土地储备贷款风险治理的规定1. 商业银行对资本金没有到位或资本金严峻不足、 经营治理不规 X 的借款人不得发放土地储备贷款；2. 商业银行发放土地储备贷款时， 应对土地的整体情形调查分析， 包括该土地的性质、权属关系、测
4、绘情形、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与估计开发方案是否相符等；3. 商业银行应亲密关注政府有关部门与相关机构对土地经济环境、 土地市场发育状况、 土地的将来用途与有关规划、 方案等方面的政策和讨论， 实时把握土地价值状况，防止由于土地价值虚增或其他情形而导致的贷款风险；4. 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户， 加强对土地经营收益的监控；（三）有关房地产开发贷款的风险治理的规定1. 商业银行对未取得国有土地使用证、 建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；2. 商业银行对申请贷款的房地产开发企业， 应要求其开发项
5、目资本金比例不低于35；3. 商业银行在办理房地产开发贷款时， 应建立严格的贷款项目审批机制， 对该贷款项目进行尽职调查， 以确保该项目符合国家房地产进展总体方向， 有效满意当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性；4. 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深化调查包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营治理和财务状况，以往 的开发体会和开发项目情形， 与关联企业的业务往来等； 对资质较差或以往开发体会较差的房地产开发企业， 贷款应审慎发放； 对经营治理存在问题、 不具备相应资金实力或有不良经营记录的， 贷款发放应严格限制； 对于依据项目而成
6、立的房地产开发项目公司，应依据其自身特点对其业务X 围、经营治理和财务状况， 以与股东与关联公司的上述情形以与彼此间的法律关系等进行深化调查审核；5. 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效；6. 商业银行应建立完备的贷款发放、 使用监控机制和风险防X机制；在房地产开发企业的自有资金得到落实后， 可依据项目的进度和进展状况， 分期发放贷款，并对其资金使用情形进行监控，防止贷款挪作他用；同时，积极实行措施应 对项目开发过程中显现的项目自身的变化、 房地产开发企业的变化、 建筑施工企业的变化等，与时发觉并禁止违规使用贷款情形；7. 商业银行应严密监控建筑施工企业流淌资
7、金贷款使用情形，防止用流淌资金贷款为房地产开发项目垫资；8. 商业银行应对有逾期未仍款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用；9. 商业银行应亲密关注房地产开发企业的开发情形， 确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用；10. 商业银行应亲密关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险；11. 商业银行应亲密关注国家政策与市场的变化对房地产开发项目的影响， 利用市场风险预警预报机制、 区域市场分类的指标体系， 建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极实行措施化解因此产生的各种风险；（四）有
8、关个人住房贷款风险治理的规定1. 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定， 不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定；2. 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情形、借款人收支情形、借款人资产表、借款人现住房情形、借款人购房贷款资料、担保方式、 借款人声明等要素；3. 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所供应的个人信息（包括借款人所提交的全部文件资料和个人资产负债情形） 将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明；4. 商业银行应将经贷款审核人员确认后的全部相关信息以风险评估报告的形式记录存档； 上述相关信息包括个人信息的确认、 银行对申请人
9、偿仍才能、 偿仍意愿的风险审核与对抵押品的评估情形；5. 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、精确性与合法性进行复审；6. 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息 判定借款人目前收入的合理性与将来行业进展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、 财务情形和负债情形判定其贷款偿付才能； 应通过明白借款人目前居住情形与此次购房的首付支出判定其对于所购房产的目的与拥有意愿等因素， 并据此对贷款申请做整体分析；7. 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查， 包括明白借款人在本行的贷款记录与存款情形；8
10、. 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、 税务部门、工商治理部门以与征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性与借款人的信用情况，以明白其本人与家庭的资产、负债情形、信用记录等；商业银行对自雇人士 （即自行成立法人机构或其他经济组织， 或在上述机构内持有超过 10股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时， 不能仅凭个人开具的收入证明来判定其仍款才能，应通过要求其供应有关资产证明、 银行对帐单、 财务报表、 税单证明和实地调查等方式，明白其经营情形和真实财务状况，全面分析其仍款才能；9. 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的
11、股东、董事，商业银行应要求借款人供应公司财务报表，业务资料并进行审核；10. 商业银行应依据各地市场情形的不同制定合理的贷款成数上限，但全部住房贷款的贷款成数不超过 80；11. 商业银行应着重考核借款人仍款才能；应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比掌握在 50%以下（含 50%），月全部债务支出与收入比掌握在 55以下（含55%）；房产支出与收入比的运算公式为： （本次贷款的月仍款额 +月物业治理费） /月均收入全部债务与收入比的运算公式为： （本次贷款的月仍款额 +月物业治理费 +其他债务月均偿付额） / 月均收入上述运算公式中提到的收入应当是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人
12、本人可支配收入， 共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入；但对于单一申请的贷款， 如商业银行考虑将申请人配偶的收入运算在内，就应当先予以调查核实， 同时对于已将配偶收入运算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入；12. 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景， 明白其在华购房的目的， 并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿仍才能和偿仍意愿；13. 商业银行应区分判定抵押物状况；抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准；商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可依据各行实际情形挑选内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格
13、的专业人士出具看法书，或托付独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以与售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注；对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估；14. 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借 款人面谈一次， 从而基本明白借款人的基本情形与其贷款用途；对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署；商业银行应向房地产治理部门查询拟抵押房屋的权属状况，打算发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后与时到房地产治理部门办理房地产抵押登记；15. 商业银行对未完全依据前述要求发放的贷款，应有特地的处理方法，除将发放缘由和
14、理由记录存档外，仍应亲密关注与监控该笔贷款的仍款记录；16. 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序；应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户等实行行内共享；（五）有关风险监管措施的规定1. 银监会与其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况与催收情形、 风险治理和内部贷款审核掌握进行综合评判， 并确定监管重点；2. 银监会与其派出机构依据非现场监管情形，每年至少挑选两家商业银行， 对房地产贷款的以下事项进行全面或者专项检查：贷款质量； 偿付状况与催收情形；内部贷款审核掌握；贷后资产的风险治理；遵守法律与相关规定；需要进行 检查的其他事项；3. 银监会与其派出机构对现场检查中发觉的房地产贷款治理存在严峻问题的商业银行，将组织跟踪检查；4.银监会与其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发觉其有违反行业规定和职业道德的行为，将与时予以通报；（银监会供应）
