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1、旧城改造计划书*旧城改造工程商业计划书编制单位：*编制时间：二一一年名目第一章商业方案书5.5工程建立符合国家产业政策 (35)5.6工程建立符合城区总体规划 (36)5.7工程建立规模 (36)第六章工程建立内容介绍 (38)6.1工程开发条件 (38)6.2工程选址方案 (41)6.3工程开发思路 (42)6.4工程开发产品定位 (43)6.5工程开发的4P策略规划 (44)6.6土地整治方案 (50)6.7工程建立规划 (54)6.8工程进展 (62)第七章工程SWOT综合分析 (63)7.1工程优势分析 (63)7.2优势分析 (65)7.3工程时机 (66)7.4工程威逼 (66)7
2、.5SWOT综合评价 (67)第八章工程施行方案 (68)8.1工程管理 (68)8.2施行进度 (69)第九章工程风险及躲避策略 (70)9.1工程风险分析 (70)9.2风险掌握措施 (70)9.3风险躲避策略 (72)第十章投资估算及资金筹措 (77)10.1估算说明 (77)10.2征地拆迁及安臵 (77)10.2估算根据 (80)10.3开发投资估算 (80)10.4资金筹措 (82)第十一章经济评价 (83)11.1评价说明 (83)11.2投资用法方案 (83)11.3经营收入估算 (83)11.4工程建立本钱 (84)11.5利润分析 (84)11.6现金流量分析 (85)11
3、.7社会影响分析 (85)11.8互适性分析 (86)第十二章商业方案书结论 (87)12.1结论 (87)12.2建议 (87)*旧城改造及*城中村改造工程商业方案书第一章商业方案书的迫切需要。总之，通过施行旧城和城中村改造，可使旧城和城中村物质形态融入到城市整体中去，有利于改善城市环境，进步城市综合竞争力，促进城市经济社会的进展；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、训练、社保等保障问题。因此，工程的建立是必要的。1.2.2市场分析近几年，*房地产市场快速进展，有方案地施行了一般商品房、经济适用房和廉租住房的开发建立，房地产市场根本保持安康平稳的进展态势。
4、2010年投资1.4亿元，建成廉租住房1.7万平方米，312套，开工建立经济适用房2万平方米。进一步加大房地产开发市场的监管力度，对违规开出售房等行为严峻查处，维护了市场秩序。2011年方案投资8000万元，建立经济适用房6万平方米，进一步扩大廉租住房补贴发放掩盖面，让更多的中低收入家庭住有所居。1.2.3工程选址*。1.2.4工程建立内容工程需拆迁32.5万平方米并进展场地开发整理；然后建立住宅113.6万平方米、商业设施12万平方米、配套设施2.2万平方米，总建筑面积127.8万平方米，其中：用于原住宅臵换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；同时配套建立谁、电、气、讯、路等公共根
5、底设施。1.2.5工程建立目的本工程作为*旧城和城中村改造的一局部，集政治工程、城市新景观工程、片区经济工程于一体，在开发上有必要遵循?三老形式?：1.要让?老爷子?满足：各级政府关注度比拟高，对工程开发提出了一些指导性看法，工程施行也需要政府的连续参加和支持，工程开发胜利与否，将关系政府官员的政绩。2.要让?老板们?满足：本工程作为旧城改造工程，面临高额拆迁本钱的摊消问题，必需在运作形式上创新，以保证15以上的预期自有资金投资利润率。3.要让?老百姓?满足：作为高尚住宅区，为吸引高收入目的消费群体跟进，必需在工程硬件和软件上不断创新，作出工程精品，创立工程品牌，让消费者感觉物超所值。1.2.
6、6工程施行方案本工程主要涉及974.4亩地的征地拆迁安臵及场地整治；以及后续的房地产开发过程。主要工程内容为土地整治工程及地块内的根底设施建立，后续的安臵房建立、用于补助的房地产开发建立等，参照同类工程，施行进度支配如下：工程第一阶段：招商引资确定工程建立主体；工程其次阶段：对拟改造地块进展摸底，签订安臵补偿协议；工程第三阶段：确定地块出让条件，签订合作协议；工程第四阶段：预备工程建立的相关材料并报相关部门批准；工程第五阶段：完成整治范围的旧房撤除及场地平整工程；工程第六阶段：分期进展房地产开发，第一期建立安臵房安臵老住户，接着开头进展正常开发，分三期进展建立。1.2.7投资估算估算工程开发建
7、立投资28.9亿元，筹措方式为：发起单位通过招商引资吸引外来投资者作为战略投资者进入，在开发过程中争取一局部银行贷款。1.2.8工程投资收益工程房屋开发总面积127.8万平方米，其中：住宅113.6万平方米、商业12万平方米；用于原住宅臵换面积45.4万平方米，预留商业2.4万平方米；能用于对外销售的房屋开发面积为住宅68.2万平方米包括多层、小高层和高层住宅，面积分别为19、15.8、33.4万平方米，商业9.6万平方米。经测算，工程可实现销售收入32.2亿元，工程开发本钱为28.9亿元，可实现税后利润为2.4亿元，工程投资利润率为8.43%。1.2.10方案书结论该工程符合国家产业政策和*
8、经济社会进展实际，不仅对改善城市相貌、完善投资环境有主动的意义，而且可以显著改善旧城区和城中村居民的居住条件，工程抗风险力量强，并且具有良好的社会效益，可有力地促进当地经济的进展，因此，工程是建立是可行的。*旧城改造及*城中村改造工程商业方案书其次章工程发起背景2.1工程发起背景2.1.1宏观经济环境的改变给经济起飞带来绝佳契机从国际看，世界经济正在复苏之中，但复苏进程还很脆弱、很不平衡。一是一些国家经济增速出现回落。二是全球通胀压力加大。流淌性过剩的影响日益突出，石油、粮食等大宗商品价格高位波动，多数国家物价面临较大上涨压力。通货膨胀成为新兴经济体普遍面临的突出问题。三是兴旺经济体的失业率居
9、高不下，经济增长缺乏动力。国际金融危机爆发后，美国、欧元区和日本的失业率都明显上升，最高时分别到达10.2%、10.1%和5.7%，目前虽有所回落，但仍显著高于危机前平均程度。四是政府债务风险连续积聚。许多国家应对国际金融危机超常规财政刺激政策的负面影响开头显现，风险从私人部门向公共部门转移。特殊是欧元区一些国家财政收支严峻失衡，财政赤字高企，债务规模占国内生产总值的比重仍在上升，欧债危机阴霾挥之不去。最近，标准普尔在将美国长期主权信誉评级列入负面观看名单近4个月后，从AAA级下调为AA+，引起了国际金融市场急剧动乱。主要股指大幅波动，原油等大宗商品价格明显回落，黄金等避险产品价格再创新高。受
10、美欧等国经济、社会等因素制约，主权债务问题在短期内很难缓解，这将明显拖累世界经济复苏进程。从国内看，虽然进展的有利条件较多，各方面进展的主动性很高，但面临的冲突也不少。除了一些长期存在的体制性、构造性问题外，经济运行中还出现一些新的改变。主要是经济增速缓慢回落与物价较快上涨交织在一起，使宏观调控的难度加大；房地产市场成交量萎缩、房价僵持不下、房屋开工量增速下降；一些中小企业受多重因素挤压经营困难；节能减排形势非常严峻，局部高耗能行业生产有所反弹；出口增长面临的外部环境趋于严峻；食品平安等民生领域还存在一些群众反映剧烈的问题。在危机面前，尽管我们在经济运行中出现一些困难，但也应当看到，当前国家扩
11、大内需的政策导向和市场环境的深入改变，为*市的加快建立与进展带来了很多新的机遇，供应了新的进展空间。一是有利于我们强化进展根底。国家出台了扩大内需10条措施，支持的重点领域，如交通根底设施、重大根底产业、生态环境建立、农村根底设施等，正是*市亟待加强和改良的。二是有利于我们加速产业晋级。兴旺国家为尽快摆脱经济衰退，将放松此前始终对我国严格执行的高技术和出口产品管制，有利于我们加快引进先进技术设备改造传统产业、进展新兴产业。市场倒逼机制也迫使我们的企业主动调整构造，加快产业晋级，促进进展方式转变。三是有利于我们企业低本钱扩张。国际金融危机爆发后，国外一批企业纷纷破产，资源和资产价格大幅缩水，也为
12、我们?走出去?并购、参股企业，以及引进先进技术设备供应了机遇。四是有利于我们广纳人才。在金融危机的冲击下,一些财经特殊是金融类高端人才正在查找新的出路，沿海地区局部企业的科技、管理人员开头把目光转向内地，这些都非常有利于我们用相对较低的本钱延揽更多、更好的人才。2.1.2旧城区已影响县城的进展*旧城区大多始建于上世纪70年月，大局部房屋建成较早，历史长远，存在着?失修老旧、布局不合理、功能不完善、平安隐患多?等问题，与*经济进展及整个城市的现代化有较大间隔 ，对旧城区进展改造，通过科学的规划和合理的布局来提升*城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件，进步城市的综合竞争力，势在必行且刻不
13、容缓。施行旧城改造是改善*人居环境、实现土地集约利用的重要途径，是激发城市活力与活力的重要手段。2.1.3我国?城中村?现状及形成缘由1.城中村的形成城市化是中国经济进展的重要力气，中国在将来相当长一段时期内还将处于城市化快速进展阶段，?城中村?作是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的城市化过程中，原农村居住区域(包括土地、房屋等要素)、人员和社会关系等就地保存下来，没有有机参加新的城市经济分工和产业布局，仍旧以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系(地缘关系和血缘关系)而不是以次级关系(业缘关系和契约关系)为根底形成的社区；是在我国城乡二元管理体制下，城市快速进展，规模急
14、剧扩张，城市包围村庄，村民无土地资源从事农业生产，但其户籍、土地权属、经济组织形式和管理特征等仍旧保存原有农村形态的我国体制转轨时期农村城市化进程中出现的一个独特现象；是我国城市化进展过程中，由于城市建立急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后之间的冲突造成的一种特别现象，是我国作为进展中国家在“晚发外生型现代化进程中的一种“迟进展效应，是所谓传统社会与现代社会长期并存的“二元社会构造特征的一个微观表达，是在城乡二元格局依旧存在状态下农村被动城市化的产物。根据经典的城市化理论，农村城市化的一般规律是：在工业化的推动下，人口和生产力向原有的城市集中，导致城市用地规模不断扩大，使原有的城市扩大；或者人口
15、和生产力在原来的农村集聚，在“空地上形成新的城市。然而，在我国，由于长期奉行“重工轻农、城乡分治 的经济社会进展战略，城乡二元经济和社会管理体制改革滞后，一些卷入城市化浪潮的村庄依旧保存和实行农村管理体制，这些村庄已经跨人了城乡一体化进程，却不能快速进入城市的“大门成为真正的城市社区，而是成为“都市里的村庄，由此形成了独特的“城中村现象。其根本特征如下：空间形态和内部功能与四周城市环境格格不入；人口特征极为混杂，既居住着大量从事非农职业的农民，又集聚着大量外来流淌人口；经济实力主要依靠非正规经济维系，包括村集体和村民违规出租土地及房屋，以及村内各类非正规经营工程；城中村社会特征非常冗杂，丰裕的物质生活与落后的价值观念和管理体制形成剧烈的反差。“城中村 是城市化过程中形成的一种新的“城市病，严峻影响了城市化的质量，对城市的持续进展和社会进步带来了严峻影响。主要表如今以下几个方面：第一，城市二元管理体制的存在和行政、管理体制的混淆和散乱。“城中村是在繁华的都市内部，仍实行农村管理体制的行政村
