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1、最高院物业服务纠纷案件适用法律问题的解释最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件详细应用法律假设干问题的说明2009年4月20日最高人民法院审讯委员会第1466次会议通过法释20098号中华人民共和国最高人民法院公告最高人民法院关于审理物业效劳纠纷案件详细应用法律假设干问题的说明已于2009年4月20日由最高人民法院审讯委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二九年五月十五日为正确审理物业效劳纠纷案件，依法爱护当事人的合法权益，依据中华人民共和国民法通那么、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审讯理论，制定本说明。第一条建立单位依法与物业效劳企
2、业签订的前期物业效劳合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。其次条符合以下情形之一，业主委员会或者业主恳求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：一物业效劳企业将物业效劳区域内的全部物业效劳业务一并托付别人而签订的托付合同；二物业效劳合同中免除物业效劳企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业效劳合同包括前期物业效劳合同。第三条物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同商定的或者法律、法规规定以及相关行业标准确定的修理、养护、管理和
3、维护义务，业主恳求物业效劳企业担当连续履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业效劳企业公开作出的效劳承诺及制定的效劳细那么，应当认定为物业效劳合同的组成局部。第四条业主违背物业效劳合同或者法律、法规、管理规约，施行妨害物业效劳与管理的行为，物业效劳企业恳求业主担当复原原状、停顿损害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条物业效劳企业违背物业效劳合同商定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、进步收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主恳求物业效劳企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主
4、无正值理由回绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业效劳企业恳求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业已经根据合同商定以及相关规定供应效劳，业主仅以未享受或者无需承受相关物业效劳为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业用法人商定由物业用法人交纳物业费，物业效劳企业恳求业主担当连带责任的，人民法院应予支持。第八条业主大会根据物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业效劳企业的打算后，业主委员会恳求解除物业效劳合同的，人民法院应予支持。物业效劳企业向业主委员会提出物业费主见的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主见权利。第九条物业效劳合同的权
5、利义务终止后，业主恳求物业效劳企业退还已经预收，但尚未供应物业效劳期间的物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业恳求业主支付拖欠的物业费的，根据本说明第六条规定处理。第十条物业效劳合同的权利义务终止后，业主委员会恳求物业效劳企业退出物业效劳区域、移交物业效劳用房和相关设施，以及物业效劳所必需的相关资料和由其代管的专项修理资金的，人民法院应予支持。物业效劳企业回绝退出、移交，并以存在事实上的物业效劳关系为由，恳求业主支付物业效劳合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。第十一条本说明涉及物业效劳企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业用法人施行违背物业效劳合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业效劳纠纷，人民法院应当参照本说明关于业主的规定处理。第十三条本说明自2009年10月1日起施行。本说明施行前已经终审，本说明施行后当事人申请再审或者根据审讯监视程序打算再审的案件，不适用本说明。
