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1、房地产项目开发贷标准及操作指引房地产企业开发贷标准及操作指引名目一、前言1、目的2、适用范围3、术语和定义二、管理职责和权限三、操作职责和流程1、融资方案设计阶段2、融资申请阶段3、贷款发放和用款阶段4、贷后监管、销售和还款阶段四、开发贷融资标准1、融资金额2、操作时限3、利率指导要求4、融资期限5、增信和监管6、奖惩罚法五、其他一、前言1.目的为深化支持各区域公司融资业务开展，贯彻集团“充分受权、过问不揽权、支持不包办的管理要求；指导各区域公司申请房地产开发贷款，统一房地产开发贷款标准；明确责任主体、进步融资效率、降低融资本钱、优化集团资源配置；由集团融资管理中心特制定集团房地产开发贷款操作
2、手册，供融资团队和人员遵照执行。2.适用范围适用于集团及区域公司房地产工程向各银行申请房地产开发贷款。3.术语和定义1)准入：银行为申请房地产开发贷款的客户设置的资格门槛。2)贷款评估：由银行客户经理、风险部和评估部共同组成的工程小组对借款人的信誉等级、借款的合法性、平安性、盈利性等状况进展调查，对工程的地段、配套、市场、产品定位等状况进展调查，核实抵押物、保证人状况，最终完成贷款评估报告或称贷款调查报告。3)集团授信：指由总行组织多家分支行联动，为集团客户整体核定包括多种授信品种在内的统一综合授信额度，在规定的期限内不得超过最高授信限额。二、管理职责和权限1.区域公司1)区域公司是开发贷的责
3、任主体，负责制定融资方案、用款还款方案及重要合同条款；2)负责完成融资立项、融资方案、资金类协议整理，汇总后分别报送集团审批；3)负责完成向金融机构进展融资申请、用款、贷后监管、还款的详细操作，包括签订集团审批同意后的借款合同、抵押合同，协作办理抵押、解押等工作；4)各区域公司负责各集团授信合作银行当地分支机构的沟通维护，区域所在地省行由集团融资管理中心帮助区域公司沟通维护。2.集团融资管理中心1)负责编制集团年度融资方案；2)帮助区域公司设计融资方案；集团融资管理中心每季度对市场融资本钱进展摸底，依据实际状况对本钱标准进展修订并公布。3)帮助和指导区域公司跟银行之间的会谈和沟通；4)负责审查
4、、供应报送银行的涉及集团公司的资料；5)负责审核和管理融资节点放款、还款，催促各区域公司完成融资任务；6)集团高管和融资管理中心负责各集团授信合作银行总行、集团所在地省分行、集团授信发起支行的沟通维护。三、操作职责和流程1.融资方案设计阶段区域公司1)编制工程可研报告；2)前期接触银行，完成当地银行开发贷状况摸底；3)依据工程节点方案和集团年度融资方案提出经区域公司审核通过的，本工程的初步融资方案包括贷款金额、时间、抵押物等。集团融资管理中心4)编制年度融资方案；5)挑选备选银行，确定主办银行、辅办银行；6)对融资方案提出指导看法，共同优化融资方案；7)审批贷款方案。2.融资申请阶段区域公司1
5、)向银行报送资料、申请银行准入，依据区域公司融资指标，上报集团融资管理中心融资额度；2)协作银行进展贷款调查并完善资料，协作银行工程评估工作以及抵押物评估假设银行要求；3)跟进贷款经办行向市分行、省分行总行报送资料，上贷审会。集团融资管理中心4)帮助供应集团资料；5)供应全程协作、指导，跟踪审批结果；6)按月汇总各区域公司的贷款申请进度，报送集团；7)集团授信流程：负责牵头各银行总行对于集团准入及授信业务的操作。3.资料清单依据银行要求，可增减区域公司1)营业执照2)组织机构代码证3)税务登记证4)开户答应证5)贷款卡6)资质证书7)验资报告最新8)章程9)法人身份证复印件10)近 3 年审计
6、报告及即期报表11)土地出让合同12)土地发票、契税发票13)工程投资批复发改委注：此处需要配比银行认可的总投资浮动空间14)土地证15)用地规划答应证16)设计方案批复17)扩初批复18)环评批复19)工程规划答应证20)施工答应证21)可行性讨论报告融资版22)总包合同融资版23)借款申请书24)股东会决议/股东打算如：同意借款、同意抵押25)依据银行要求供应的其他材料集团融资管理中心1)营业执照2)组织机构代码证3)税务登记证4)开户答应证5)贷款卡6)资质证书7)验资报告最新8)章程9)法人身份证复印件10)近 3 年审计报告及即期报表11)股东会决议如：同意担保12)依据银行要求供应
7、的其他材料4.贷款放款用款阶段区域公司1)伴随银行核保；2)依据银行要求，负责开立监管账户包括贷款监管户、销售监管户等，办理相关贷款划付手续，落实提款；3)负责办理抵押工作；4)依据工程工程、销售进度编制初步用款方案，上报集团备案；5)负责协调总包单位，确保受托支付的资金平安，开发贷资金原那么上放款次日全额转出，最迟不超过一周时间。集团融资管理中心6)负责指导区域公司与贷款银行的合同签订、审核重要条款如还款方式、利率、设定的还款期限等，并审批相关事项主要关注事项：贷款本钱的收费方式；7)编制汇总提款方案。5.贷后监管、销售、还款阶段区域公司1)依据银行要求供应贷后检查材料；2)依据银行额度状况
8、安排按揭件，派件应关注前期客户的放款周期；3)负责跟进开发贷款银行的按揭回款归集；4)负责与当地银行的沟通协调，以及还款时的详细业务操作，在满足银行还款底线的前提下，尽可能延长低本钱融资金额的用法效率。集团融资管理中心1)审核还款方案。四、开发贷融资标准1.融资金额融资金额目的为工程总投资的55%，原那么上不得小于土地款总额的60%；2.操作时限获得两证一规后2.5个月完成开发贷放款；风险亮灯机制：黄灯代表工程已获得施工证，尚未获得开发贷批复；橙灯代表工程预售证获得前一周，尚未办妥土地抵押；红灯代表工程预售证获得满一个月，仍未放款；3.利率指导要求原那么上方案单列市、省会城市、地级市参照以下要
9、求：一线城市不能超过基准上浮10%；新一线城市强二线不能超过基准上浮18%；二线城市不能超过基准上浮30%；三线城市不能超过6.3%年化；四线城市可做开发贷不能超过6.5%年化；百强县参照三线城市标准，其他县级市或以下参照地级市下一档利率标准，城市划分标准参见附件一中国城市分级完好名单；备注：开发贷综合利率超过上述标准的，需对城市融资环境进展充分比价并报集团一事一议；区域拿地工程所在城市为四线、五线城市，区域拿地前申请不做开发贷必需满足以下两个指标：1、不做开发贷不影响现金流归正；2、不做开发贷不影响工程净利润率。区域在拿地前需根据区域开发贷银行状况摸底表要求，认真充分排摸当地融资环境，包括当
10、地是否有银行机构做开发贷、其他开发商在当地的融资状况等，在充分论证后上报集团，集团一事一议。4.融资期限一般二到三年；5.增信和监管增信措施和监管要求参照集团相关担保和监管账户资金要求执行；6.奖惩罚法奖惩根据集团融资月度排名管理方法及开发贷款融资鼓励机制执行，区域融资责任人两次红灯的挺直淘汰工程不做开发贷的除外。五、其他1.本作业指引由集团融资管理中心牵头制定，经总裁批准执行，修改亦同；2.本制度于2017年4月10日起开头施行；3.附件一：中国城市分级完好名单供参考4.附件二：融资进度汇总周报5.附件三：融资台账汇总月报表6.附件四：银行开发贷状况摸底表7.本制度说明权归集团融资管理中心。
