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1、广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要广东省高级人民法院全省民事审讯工作会议纪要:谭玲春时间:2012-08-20 查看(124) 评论(0)广东省高级人民法院全省民事审讯工作会议纪要粤高法【2012】240号全文关于印发全省民事审讯工作会议纪要的通知全省各级人民法院、广州海事法院、广州铁路运输两级法院：现将全省民事审讯工作会议纪要印发给你们，请结合实际仔细贯彻执行。执行中如遇到问题，请准时层报省法院民一庭。二一二年六月二十六日全省民事审讯工作会议纪要2012年4月23日至25日，广东省高级人民法院在惠州召开全省民事审讯工作会议。全省各级人民法院主管民事审讯工作的副院长、民一庭含房地产、劳
2、动争议和交通事故审讯庭庭长参与了会议。通过争论，与会同志对民事审讯中存在的假设干详细问题提出了很多看法和建议，形成如下会议纪要：一、关于房地产纠纷案件一关于合同效力问题1.要精确理解和适用法律、行政法规的强迫性规定，依法维护合同效力。物权法第一百九十一条其次款并非针对抵押财产转让合同的效力性强迫性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，恳求确认转让合同无效的，不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而恳求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人担当相应的民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进展处理。2.当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被
3、查封而否认该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。买受人恳求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼恳求为解除合同或在解封后办理过户登记手续；买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼恳求。3.不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。但转让合同商定在该不动产解封前办理过户登记手续的条款无效。出卖人不能依约履行合同，买受人要求解除合同的，应予支持；买受人要求出卖人连续履行合同并在该不动产解封后办理过户登记手续的，应予支持。出卖人有意隐瞒不动产被查封的事实与别人签订转让合同，买受人恳求撤销转让合同的，应予支持。4.出租人就未获得建立
4、工程规划答应证或者未根据建立工程规划答应证的规定建立的房屋与承租人订立租赁合同，当事人以工商行政管理部门已核准该房屋为经营场所为由主见租赁合同有效的，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律假设干问题的说明其次条的规定，人民法院不予支持。5.出租人未经行政主管部门批准转变房屋用处，并与承租人订立租赁合同，当事人恳求确认租赁合同无效的，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律假设干问题的说明第八条的规定，人民法院不予支持。当事人要求解除合同的，应予支持。6.房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有商定的，按商定办理；如该商定违背城乡规划法第45条、建筑
5、法第61条、消防法第13条等法律、行政法规的强迫性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他局部的效力。出卖人交付的商品房应满足根本的平安条件和买受人的根本居住要求，详细把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常用法。二关于好心获得问题7.转让人转让登记在其名下的房地产不符合法律规定或者当事人商定的转让条件，假如受让人是好心，且支付了合理对价并已经办理了房地产过户登记手续的，可以根据物权法第一百零六条第一款的规定办理。三关于房屋买卖合同的履行问题8.商品房买卖合同商定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建立费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑
6、面积少于合同商定的，出卖人应依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明第十四条的规定担当违约责任。详细赔偿数额可参照如下方式计算：总房价?套内面积分摊面积?削减面积。四关于一房数卖的合同履行及违约责任问题9.在审理一房数卖纠纷案件时，假如数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应根据已经办理房屋全部权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等挨次确定权利爱护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机
7、关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进展确定。10.在二手房交易中，出卖人在订立房屋买卖合同后，又将房屋出卖给第三人，无法获得房屋的买受人恳求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失、履约费用等损失的，可予支持。但买受人根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明第八条的规定，要求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，不予支持。五关于房地产调控政策问题11.商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋全部权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商
8、品房买卖合同不能连续履行，当事人恳求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明其次十三条的规定予以支持。买受人恳求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼恳求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼恳求。12.要留意发挥司法审讯在标准和引导房地产居间合同市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，假如房屋买卖合同明确商定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理商定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的施行而无法办理房屋全部权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由恳求支付居间酬劳的，一般不予支持，但居间人要求托付人
9、支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。居间人有意隐瞒真实状况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，假如房屋买卖合同不能履行，严峻损害托付人利益的，对居间人恳求托付人支付酬劳的，不予支持；托付人恳求居间人赔偿所造成损失的，应依据当事人的过错程度处理。六关于合作开发房地产合同的性质认定问题13.审讯理论中对名为合作开发房地产实为其他性质的合同进展转性认定时，应当留意不拘泥于合同具有明确的“不担当经营风险的商定，而应以当事人双方权利义务内容的本质作为认定的根据。如依据合同商定，供应土地一方仅分得固定数量或固定比例房屋，且在房屋无法建成的状况下，相对方仍旧需要支付与商定分得房屋相对应的价款或赔偿
10、金的，那么应认定为建立用地用法权转让合同。14.当事人签订名为合作开发房地产实为建立用地用法权转让等其他性质的合同，第三人有理由信任当事人之间为合作开发房地产合同关系的，转让人应对受让人因该房地产工程产生的对外债务担当连带责任。二、关于建立工程施工合同纠纷案件一关于民事责任主体问题15.对实际施工人向与其没有合同关系的转包人、分包人、总承包人、发包人提起的诉讼，依据最高人民法院关于审理建立工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明其次十六条其次款的规定，实际施工人以发包人为被告主见权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为案件当事人。审讯理论中应留意要严格按照法律、司法说明的规定进展审查；不能
11、随便扩大最高人民法院关于审理建立工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明其次十六条其次款的适用范围，并且要严格依据相关司法说明的规定，明确发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人担当责任。16.借用资质的实际施工人以自己的名义独立向第三人购置建筑材料等商品的，出借资质方无需对实际施工人的欠付货款担当民事责任。二关于合同效力问题17.要依法维护通过招投标方式所签订的中标合同的法律效力。对以低于工程建立本钱的工程工程标底订立的施工合同，应当根据招标投标法第四十一条第二项的规定认定无效；当事人违背工程建立强迫性标准，任意压缩合理工期、降低工程质量标准的商定，也应认定无效。对于商定无效后的工程价款结算，
12、应根据最高人民法院关于审理建立工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明的相关规定处理。18.建立工程没有获得建立工程规划答应证，属于违法建筑，就该违法建筑所签订的施工合同无效。但在一审法庭辩论终结前获得建立工程规划答应证或者经主管部门批准建立的，应当认定该施工合同有效。19、担当村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，没有相应的施工资质等级证书或者资质审查证书，可依据国务院村庄和集镇规划建立管理条例其次十三条的规定认定合同效力。三关于建立工程质量问题20.建立工程开工验收合格后，发包人恳求承包人担当质量问题的民事责任，应依法担当举证责任。经鉴定，建立工程在合理用法寿命内的确存在地基根底工程或主
13、体构造质量问题的，承包人应依法担当民事责任；存在其他质量问题的，承包人应在保修期限内担当保修责任。四关于工程价款结算问题21.招标人和中标人另行签订转变工期、工程价款、工程工程性质等中标结果的协议，应认定为变更中标合同本质性内容；中标人作出的以明显高于市场价格购置承建房产、无偿建立住房配套设施、让利、向建立方捐献等承诺，亦应认定为变更中标合同的本质性内容。对于变更中标合同本质性内容的工程价款结算，应根据关于审理建立工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明其次十一条规定，以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。协议变更合同是法律给予合同当事人的一项根本权利。建立工程开工后，因设计变更、建立工程规划
14、指标调整等客观缘由，发包人与承包人通过补充协议、会谈纪要、往来函件、签证等洽商记录形式变更工期、工程价款、工程工程性质的，不应认定为变更中标合同的本质性内容。依法有效的建立工程施工合同，双方当事人均应依约履行。除合同另有商定，当事人恳求以审计机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论作为工程价款结算根据的，不予支持。22.合同所涉工程不属于强迫招投标的范围，当事人之间也没有进展招投标，但按当地建立行政主管部门的要求进展了备案，该备案合同与当事人另行签订的合同不全都的，以当事人实际履行的合同作为结算工程价款的根据。23.工程款的结算和支付，原那么上应当在合同相对人之间进展，并符合合同商定。假
15、如没有合同根据或者承包人的受权，发包人挺直向没有合同关系的转包人、违法分包人、实际施工人结算和付款，一般不构成有效的结算和支付。24.当事人按照无效的建立工程施工合同就工程价款签订了结算协议，且工程经开工验收合格的，可参照结算协议认定工程价款。25.承包人与发包人就工程价款有争议，人民法院认为应当托付进展造价鉴定的，应当向当事人释明。承包人经释明后仍不申请鉴定的，可根据证据规章判令其担当相应的不利后果。26.当事人在合同中对建筑材料价格变动的风险有商定的，按商定处理。没有商定的，商定工期内的建筑材料价格变动的风险由承包人担当；逾期开工的，延误工期期间的建筑材料价格变动的风险，由对工期延误有过错
16、的一方担当；双方均有过错的，按过错大小分担损失。建筑材料价格大幅变动，当事人以情势变更为由恳求调整工程价款的，应从严把握。五关于建立工程价款优先受偿权问题27.非因承包人的缘由，建立工程未能在商定期限内开工，承包人根据合同法其次百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响。承包人恳求行使优先受偿权的期限，自建立工程实际开工之日起计算；假如建立工程合同由于发包人的缘由解除或终止履行，承包人行使建立工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。28.建立工程价款优先受偿的范围仅限于建立工程价值，不包括建立工程范围内的建立用地用法权价值。29.承包人应当通过行使建立工程价款优先受偿权等合法途径追索工程欠款，不得留置建立工程或施工资料
