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1、房屋租赁合同纠纷案件18个法律要点房屋租赁合同纠纷案件18个法律要点-律师修订版附2020年最新房屋租赁合同范本-标准版01房屋租赁合同纠纷案件，争议焦点最多的是合同效力，其次是解除合同，还包括租期及押金纠纷，房屋水电煤费用纠纷，房屋设备的用法及赔偿纠纷等。02房屋租赁合同被法院确定为无效的状况主要有：(1)未经开工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。(2)违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。(3)被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。(4)出租人就未获得建立工程规划答应证或者未根据建立工程规划答应证的规定建立的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。(5)出租人就未经批准或者未根据批准内容建立
2、的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。(6)租赁期限超过临时建筑的用法期限，超过局部无效。(7)租赁期限超过二十年的，超过局部无效。(8)承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人们法院应当认定超过局部的商定无效，但出租人与承租人另有商定的除外。03司法理论中，主见解除合同的状况和合同效力纠纷的数量相近，其中出租人和承租人主见解除合同的比例也相近。出租人主见解除合同的主要缘由为承租人未经同意违法改建、拖欠租金、擅自转租等。承租人主见解除合同的主要缘由为出租人交付房屋不符合规定、出租人未协作办理消防或验收手续、承租人经营不善提早退租、第三人缘由等。04在房
3、屋租赁合同纠纷案件中，当事人主见违约金的，双方应当在合同中有明确的商定，否那么当事人只能根据要求违约方赔偿违约损失，而不能主见违约金。依据司法理论，在承租方违约的状况下，法院应充分考虑出租方的损失和承租方为违约所支付的本钱，租赁保证金作为已经事先支付的款项，应当考虑到守约方违约损失的计算之中，酌情减免承租人应担当的违约金数额。当然假如租赁保证金数额过高，守约方违约损失已经弥补，且出租方对合同解除也有过错的，法院会酌情判令出租人退还局部租赁保证金。05租期及押金纠纷。私有房屋的租赁活动往往是投资活动，受租赁市场的周期性影响较大。由于租赁市场的供方竞争，导致租金和其他租赁条件的改变，承租人一旦发觉
4、廉价的租金或其他租赁条件更加宽松的住房，未等原来承租房屋的合同商定租期完毕，就毁约终止合同：反过来，出租人也因为市场的改变，毁约终止合同，这都导致纠纷发生。同时，由于租期的纠纷或者原合同未商定租期，随之导致对押金的争议和纠纷。06房屋水、电、煤费用纠纷。这类的纠纷同前一类纠纷的缘由是类似的。即由于租赁合同是房地产经纪机构介绍订立的，但是房地产经纪机构没有作为租赁管理人参加管理和监视，有些承租人乘出租人不在现场，往往不预先告知而突然解约，并拖欠水、电、煤气及其他有关费用，一走了之。这给出租人带来损失，从而引起纠纷。07房屋设备的用法及赔偿纠纷。房屋租赁中，租赁双方对房屋的装修、设备、赔偿要求都比
5、拟明确。如有的承租人要求装修与设备都比拟好，而出租人也会明确要求用法人应当留意爱护装修和设备，但用法结果未能到达双方预先商定的结果，可能引起纠纷。或者是用法人认为房屋的装修及设备未到达出租人承诺的水准，或者业主认为用法人损坏了装修及设备，等等，这些都会引起纠纷。目前，我国对房屋租赁中的房屋用法的结果没有明确的监视条件。有些城市的房地产经纪机构虽然情愿承受租赁业务托付，但不情愿担当租赁合同订立后的托付管理。因此，这类租承双方虽有租赁合同关系，但无租赁管理的纠纷不少。08最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律假设干问题的说明其次条规定，“出租人就未获得建立工程规划答应证或者未根据
6、建立工程规划答应证的规定建立的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前获得建立工程规划答应证或者经主管部门批准建立的，人民法院应当认定有效。09依据商品房屋租赁管理方法第七条规定，“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方商定，一般应当包括以下内容：(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住宅;(二)房屋的坐落、面积、构造、附属设施，家具和家电等室内设施情况;(三)租金和押金数额、支付方式;(四)租赁用处和房屋用法要求;(五)房屋和室内设施的平安性能;(六)租赁期限;(七)房屋修理责任;(八)物业效劳、水、电、燃气等相关费用的缴纳;(九)争议解决方法和
7、违约责任;(十)其他商定。另外，如房屋可能拆迁，建议房屋租赁当事人在房屋租赁合同中商定房屋被拆迁时的处理方法。10租赁房屋被烧毁是因为案外人有意纵火的犯罪行为所致时，假如承租人对于租赁房屋被烧毁没有过错，应依据中华人民共和国民法通那么第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以依据实际状况，由当事人分担民事责任的规定，按公正原那么，结合实际状况，由承租人对出租人的房屋损失担当肯定的赔偿责任。(2018)粤民再5号)11租赁合同商定案涉房屋仅作为一般住房用法，不得用于合租及办公的，假如承租人将案涉房产地址注册为其公司的住宅地，放置了办公设备的，应当认定承租人违约转变房屋用处。(2017)粤
8、民申5424号)12承租人转租期间，房屋全部权发生变动的，依据中华人民共和国合同法其次百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生全部权变动，不影响租赁合同的效力，在原租赁期间内，承租人可连续享有原合同的权利，不因房屋全部权的变动而有所转变。承租人作为第一承租人兼转租人,依约可连续享有向次承租人收取租金等权利。13依据中华人民共和国合同法其次百二十四条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同连续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但是，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
9、案件详细应用法律假设干问题的说明第十六条的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。14依据城市房屋租赁管理方法第六条规定，以下房屋不得出租：(一)未依法获得房屋全部权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未获得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合平安标准的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定制止出租的其他情形。15依据最高人民法院关于
10、适用中华人民共和国担保法假设干问题的说明第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，假如抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失担当赔偿责任;假如抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己担当。16签定租赁合同时简单出现的合同破绽一：对租赁标的物商定不明确，尤其是对租赁房屋的数量(合同商定租赁面积和实际租赁用法面积的误差，打算着租金的少退多不补。)和质量(房屋租赁前后的情况，打算着交付房屋前后的修缮义务。)商定不明确导致的纠纷。17签定租赁合同时简单出现的
11、合同破绽二：对租赁房屋的用法用处商定不明确，承租人对租赁房屋进展超负荷、掠夺性的任意用法，致使租期届满后租赁房屋的租赁情况堪忧，甚至无法连续合理用法。比方承租者开设消遣场所或者餐饮行业，通宵24小时营业，可能侵害邻居的利益，造成极其恶劣的影响。18在合同履行过程中常见的违约情形主要有：(1)出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋，或者交付的房屋有瑕疵。理论中往往表现为拖延履行，或者履行有瑕疵，损害承租人的利益(停水断电，道路不畅，场地不清，等等。);(2)出租人不履行合同规定的修理和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租人的过错所引起，但纠纷的发生却是频频出现。(3)承租人不按合同商定支付租金
12、，主要是拖延交付。(4)承租人擅自转变租赁房屋的现状。(5)承租人擅自将租赁房屋变相转租、转让、变相合租等。(6)承租人逾期不返还租赁房屋，或拒不腾房。(7)出租人利用租赁房屋套取押金、保证金、转让费。2020最新房屋租赁合同范本附件：2020最新房屋租赁合同范本出租方(甲方)承租方(乙方)根据中华人民共和国合同法及有关法律、法规的规定，甲乙双方在公平、自愿的根底上，就房屋租赁的有关事宜，订立本合同。第一条房屋根本状况该房屋坐落于市区(县).该房屋为：楼房室厅卫厨，建筑面积平方米，用法面积平方米，装修情况，其他条件为，该房屋(已/未)设定抵押。其次条房屋权属情况该房屋权属情况为第种：(一)甲方
13、对该房屋享有全部权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋全部权证，证书编号为：.(二)甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋全部权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：.第三条房屋用处该房屋用处为：.乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自转变该房屋的用处。第四条交验身份(一)甲方应向乙方出示(身份证/营业执照)及等真实有效的身份证明。(二)乙方应向甲方出示(身份证/营业执照)及等真实有效的身份证明。第五条房屋改善(一)甲方应在本合同签订后日内对该房屋做如下改善：，改善房屋的费用由(甲方/乙方)担当。(二)甲方(是/否)允许乙方对该房屋进展
14、装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：，双方也可另行书面商定。第六条租赁期限(一)租赁期自年月日至年月日，共计年个月。(二)租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意连续承租的，应提早日向甲方提出(书面/口头)续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方连续用法租赁房屋甲方未提出异议的，本合同连续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提早日(书面/口头)通知对方。第七条租金(一)租金标准：元/(月/季/半年/年)，总计：元(大写：元)(二)租金支付时间及方式：.(三)租金支付方式：(甲方挺直收取/甲方代理人挺直收取/甲方代理人为房地产经纪机构的，乙方应在银行开立帐户，通过该帐户支付租金，房地产经纪机构不得挺直向乙方收取租金，但乙方未按期银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交银行。)(四)甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。第八条房屋租赁保证金(一)甲方交付该房屋时，乙方(是/否)向甲方支付房屋租赁保证金，详细金额为：元(大写：元)(二)租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方担当的费用、租金、以及乙方应担当的违约赔偿责任外，剩余局部应如数返还乙方。租赁期内，与该房屋有关各项费用的担当方式为：(一)乙方担当(水费/电费/电话费/电视收视费/供暖费/燃气费/物业管理费/
