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1、二手房交易的详细经过流程二手房交易的具体流程二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进展交易。二手房交易的具体流程和留意事项：1、产权调查首先，要认真查看业主的房产证，留意房产证上有几个人的署名。假如有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比方购房发票、契税发票等，作为帮助证据以初步确认房屋产权归属。假如房屋属于共有产权，那么还要查看全部房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的托付书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，婚姻法规定，但凡夫妻婚后因
2、购置、继承获得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。2、交定金看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要无视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能到达5万元。所以当交易进展到这个环节时，请多留个心眼。假如看中的房子还在按揭中，定金最好不要挺直交到业主手中，而应当交由第三方监管。假如买卖双方都有可以信任的第三方，那么可以签一个简洁协议，商定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方那么视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由回绝履行合同的，视为违约。假如没有可靠的第三方，定金最好交由银行监管。详细做法是：买卖双方
3、到银行去签一份监管协议即可，商定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要商定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。风险提示：a)当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或商定高额违约金，进步违约本钱。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;b)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三c)为避开交楼前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保证金协议，商定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。3、赎楼一般来
4、说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的状况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提早供楼。风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼是不行取的方法。假如发生交易因意外缘由终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。4、付首期及资金监管除了产权问题之外，自主交易需要担忧的其次大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方根据既成规定来做，风险很小。无论是通过何
5、种方式交易，首期款必需放银行监管。详细操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自由银行开一个账户，商定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。假如交易顺当完成，银行会把款项打给卖方;假如中间出现问题交易终止，那么把首期款再打回给买方。银行供应此项效劳，一般会收取单笔500元左右的监管费，但假如你是通过要按揭的银行办理资金监管，那么可以省去这笔费用。出于公正角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避开买家到时候不协作放款给卖家带来困扰。5、签订买卖合同在交定金环节，自主交易可以先签订一个“书面协议，这个协议与一般
6、的中介的居间合同特别类似，只是缺少了中介那局部内容。签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权状况、房产总价、交易税费及日期，其中要留意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是特别重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才可以保证交易顺当进展。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。风险提示：a)假如房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避开后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。b)假如有租约的，应当让租客签订放弃优先购置权的证明，避开租客以侵害优先购置权为由导致交易失败。c)假如房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家
7、电的状况加以具体描绘，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的状况。d)假如该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。e要明确违约责任，特殊是在目前房价上涨的状况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的。6、办理按揭假如不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时挺直找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮助处理。一般来说当天就可以确批复。但有时候也会出现贷款额度不能到达预期的状况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作
8、日。依据房产楼龄新旧，评估价格凹凸，贷款一般最高能做到8成，一般6、7成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。至于银行的选择，四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策根本全都。风险提示：a)假如贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首的准备，否那么交易不成将造成违约。b)目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该状况发生后双方发生纠纷，可以在合同中商定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。7、注销他项权证按揭办理下来后,要留意注销该物业的他项权证。8、过户及交税去过户时，需要到房
9、产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。交税时，假如合同商定是各付税费，那么两人必需同时到场;假如是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以挺直拿新的房产证;假如是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。风险提示:a)房地产的风险责任，产权转移前由转让人担当，产权转移后由受让人担当。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方担当的，所以买方需要在过户前认真确认房子是否有质量问题。b)目前房价上涨，有业主会以虚假债务为
10、由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，商定假如在过户中因业主缘由房产遭到查封，那么视为业主违约，必需担当违约责任。9、交房交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，假如房产内部还有家具家电，还要核实清晰是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应预备好房产证复印件、身份证等。最主要的是之前有签订交房保证金协议，假如房子内部家具家电完好，就交回给业主保证金。假如家具家电的确有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进展抵扣。风险提示:a)假如交房时家具家电出现损坏
11、甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当时商定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。b)户口问题也是交房时简单无视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。10、买方支付尾款假如没有签交房保证金协议在二手房交易过程中，往往有留有局部尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修局部以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。购房款分批支付主要目的在于削减风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，获得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最终10%。买家和卖家在签合同时肯定
12、要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清晰。过户流程：第一天：领表：房地产转让申请审批书、房地产买卖合同、买方确认单，填表。交易：买卖双方验人签字。查档：查房屋产权是否清楚、有无抵押、查封上午查下午出结果，下午查次日出结果。鉴定：做房屋平安鉴定报告。核价：财政部门依据房屋买卖置换合同的成交金额评估房价。地税：缴纳卖方房产营业税免税的地税部门开具免税确认单和印花税，印花税买卖双方各万分之五。其次天或第三天交件，七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执。此后十个有效工作日后：领证：买方拿身份证原件取房证供应资料：卖方供应资料：a)房屋全部权证复印件1份、产籍图4份；
13、b)契税证；c)身份证夫妻双方复印件2份；d)夫妻双方户口簿复印件1份；e)结婚证如丧失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式不被成认；f)单身、离婚者供应离婚证、离婚协议书或民事调整书或法院判决书，离婚未再婚证明；丧偶者供应购房证明、丧偶未再婚证明；未婚者供应未婚证明复印件1份。买方供应资料:身份证复印件2份备注：a)房地产赠与、继承、托付、涉外以及涉及港澳台地区的供应公证书。b)被拆迁户购房登记供应拆迁协议书。c)五年内买卖供应相应房地产转让审批书原件及抵税专用表原件。d)验人签字时卖方夫妻及买方必需本人到场。e)办理贷款请先预留资料，原房证包括产籍图、契税证、买卖双方身份证复印件。f)如该房屋为产权人和其配偶先购置的，之后产权人配偶去世的状况，需要其全部子女及合法继承人到场，产权人先办理继承公证后才可以办理转让。
