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1、房地产开发各阶段成本把握要点立项成本把握要点指南把握要点把握什么怎么把握谁来把握备查文件开发形式 1、新征土地征地费用少交或晚交，力争减免拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责详见 项目立项成本把握要点说明中项目 开 发 成 本 构 成项目部负责表、附表一、附表大市政费用自建部分依据公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审二；算部负责自建部分；工程部负责交政府部分；规划条件满 足 公 司 利 益 最 大化 ， 合 理 提 高 容 积率，降低土地成本项目部、设计部负责2、买断项买断内容明确买断内容明细项目部负责详见 项目立项成本目付款总额为公司争取最大利益项目部负责付
2、款时间周期长、次数多项目部负责把握要点说明中项目 开 发 成 本 构 成三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责表、附表一、附表二及买断方式的成手续风险与项目付款时间直接挂钩；项目部负责本构成3、合作开发合作方式符合集团要求，有利于北京公司；项目部负责详见 项目立项成本把握要点说明中项分成比例双赢原就；项目部负责目 开 发 成 本 构 成交房时间尽 可 能 地 延 后 交房，交房标准不低于合同中交房标准工程部负责项目部负责表、附表一、附表二及合作开发的成本构成付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责1 / 10规划成本把握示意图把握要点把握什么怎么把握谁来把握
3、备查文件1、 规划方案（ 1）可行性规划设计（ 2）方案评审（ 3）设计成果（ 1）设计方案市场信息搜集和分析市政状况信息分析 规划要点确立可行性争论设计任务书可行性设计变更组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定；未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审；对可行性规划设计依据实际情形进行细节调整设备选型方案提前确定依据提交的设计成果进行投资估算依据项目前期运营的情形和市场分析制订设计任务书设 计 部 负 责 ， 项目、审算、销售部协作由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会 ，总经理负责设计部负责，工程部协作审算部负责，设计部协作设计部负责，项目部、销售部协作2
4、、报批设计方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会3、扩初设计（ 2）报批（ 1）扩初设计要求（ 2）成本概算留意市政设计留意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整对报批设计进一步调整设计要求内部审核依据扩初设计招投标方 案 和 设 备 选 型 、 实 体 争论、环境方案等因素对总成本作出概算项目部负责，设计部协作设计部负责，知会各部门设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责依据扩初设计要求招标（ 3）扩初设计图专家评审内部评审招投标评审委员会2 / 10设计调整设计部负责（ 1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察4、桩基设计（ 2）设计方案评审桩基设计2 种以上形式由专家进行
5、桩基形式和桩基结构评审设计部负责，工程部帮忙（ 3）桩基施工图设计调整依据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设设计部和工程部负5 、 施 工 图 设计（ 1）施工图设计要求（ 2）报建（ 3）报施图（ 4）审图（ 5）施工协作（ 6）面积测算施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求互 审 互 签 ， 明 确 修 改 看法，设计洽商6 、 销 售 包 装结合营销费用把握设计施工招投标依据扩初设计图、经营指（ 1） 方案设计要求导书和实体争论的结果确定方案设计要求设计图纸测算与实际施工时检验相结合责，其他部门帮忙设计部负责，工程帮忙，知会销售部设计部负责，工程部帮忙7 、 装 修 方 案设计
6、（ 2） 材料设备选型（ 3） 招投标市场信息调研依据设计要求确定装修材料和设备制订设计任务书设计部负责，销售部帮忙设计部负责设计部负责，销售部帮忙（ 1）小区建筑物功能的经济评估评审招投标评审委员会市场调研销售部负责设 计 部 负 责 ， 销有针对性扩充建筑物功能售、工程部帮忙（ 2）市政配套方案市政状况调研 争取政府有利条件依据投资估算和报批标精确立环境设计方案目标项目部负责设计部负责，项目（ 3）环境方案设计成本总额部帮忙8、功能设计招投标招投标评审委员会市场现状分析，智能化9、设计变更（ 4）智能化设计（ 5）销售承诺（ 1）设计调整费用（ 2）设计变更洽商必要性分析智能化内容把握招
7、投 标 ， 寻 找 外 部 合作，争取双赢保持各部门与销售部的信息畅通，保证销售承诺与实际功能的一样性严格依据设计变更洽商流程进行销售部负责招投标小组组织，总经理负责设计部负责，工程部帮忙设 计 部 负 责 ， 工程、销售部帮忙详见 工程现场变更治理规范 3 / 1010、材料设备（ 1）选型（ 2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部帮忙详见 设备材料其他费用（ 3）选购招投标招投标评审委员会选购规范招投标成本把握要点指南把握要点把握什么怎么把握谁来把握参考文件1、投标单位的选择1、 资质2、 治理水平3、 技术力气4、 历史记录5
8、、 资金实力6、 合作经受1、 建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库；2、 从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位；3、 主办部门举荐五家投标单位报招投标工作组；1、 工程部负责工程监理招投标合同；2、 设 计 部 负 责 设 计 、 环境、装修招投标合同；3、 审算部负责材料设备招投标合同；4、销售部负责营销、包装招投标合同；详见 招投标治理规范第 8条至15 条和 招投标治理程序2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：1 、工期；2 、工程造价或取费标准；3 、质量要求；4 、付款方式；5 、招标范畴；6 、结算方式；7 、验收标准；4 、 招 投 标
9、工 作小 组 审核、考察、评估、选择三 家以上投标单位报招投标 评审委员会及主管领导1、主办部门起草、制定招投标标准文本招投标评审委员会审核主管领导批准；1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同；3、审算部负责材料设备招投标合同；4、 销售部负责营销、包装招投标合同；详见 招投标治理规范第 8条至15 条和 招投标治理程序详见 招投标治理规范第 6条、第 16 条至 20 条、和招投标治理程序详见 招投标治理规范第 68 、投标留意事项；9 、废标条件（投标书 必 须 加 盖 投 标 单 位 法人印章）；10、接标时间；11 、开标时间；12 、定标方法；13
10、 、 投 标 单 位 补 充 看法；14 、标准合同条文；15 、 图 纸 、 其 他 要 求等；2 招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；条、第 16 条至 20 条、和招投标治理程序4 / 10评标和定标1、技术性评标和定标2、经济性评标定标优先次序1、技术评标2、经济评标3、合作经受综合审核投标单位；评定中标单位1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费招投标评审委员会审核、评定；主管领导批准详见 招投标治理规范 第 21 条至33 条、和 招投标治理程序详见 招投标治理规范 第 21 条至33 条、和 招投标治理程序施工环节成本把握示
11、意图把握要点把握什么怎么把握谁来把握参考文件1、设计变更环节变更评估项目前期规划、定位要全面、精确，尽量防止在施工中的重大设计调整；加强施工前的审核工作；全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先商定；各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批供应参考依据；依据变更缘由将设计变 更分成四类，不同类别按 相 应 的 审 核 签 认 流 程 进行；审 算部 负 责 计 算变 更 费用（含可能引起的索赔）；甲方项目代表执行修改的工期评估；审算部成本治理员负责运算变更后的成本现状；经办部门？详 见 工 程 变 更 管 理 方法“工程变更的控 制方法”？详见工程现场签证治理 规 范 第 二
12、 条 、 第 十 三条；详见工程现场签证治理变更的审核签认设计变更通知单；发生变更项目的负责人变更 必需有设计单位、设计部、工程部、监理单经办部门位 和 施 工 单 位 共 同 签 字后，才能有效；规范第 5 到第 8 条；详见工程现场签证治理规范第九到第十二条；主管总经理审批后方可变更的审批进行变更；现场签证的确认应严格详见工程现场签证治理主管总经理规范第十三条；2、施工现场签证1、签证的必要性2、签证的时限3、签证的工程量依据合同中所商定的条款执行；现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原就；认真核对签证的工程量精确；签证的内容、缘由、工程 量 应 清 楚 准 确 、 无 涂改、编号准、全，并有监 理工程师的签字确认；经办部门（设计部或工程部）详见工程现场签证治理规范第十条；详 见 工 程 变 更 管 理 方法“工程变更的控 制方法”？
