1拿地纪品牌房企拿地策略万科专场20企业简介Part 1拿地策略Part 2业绩解读Part 3目 录CHINA INDEX ACADEMY一、企业简介 万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市2016年公司首次跻身财富“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位一、企业简介| 概况一、企业简介| 万科发展大事记一、企业简介| 企业评级CHINA INDEX ACADEMY二、拿地策略二、拿地策略| 排行榜二、新增土储| 拿地策略图：20142018年万科拿地数量与总价图：20142018年万科拿地单价与溢价率二、拿地策略| 拿地分布 20142018年，万科新增土地757宗宗，拿地金额7179亿元亿元其中，二线城市新增土地494宗，占比达到65%；从平均楼面价来看，“北上广深”远远高于其他地区，达到14581元元/m2，属于情理之中；溢价率方面，三四线城市，达到30.96%，高于其他区域拿地数量：69宗京津冀城市拿地数量城市拿地数量城市拿地数量太原33南宁13西宁3郑州33武汉13台州3杭州29扬州13镇江3成都26兰州12银川2昆明26苏州12长沙2济南25无锡12包头2青岛25南通12泉州2北京24嘉兴11泰州2宁波23深圳9宜昌2东莞23合肥9淄博2佛山22南昌8保定1广州21温州8吉林1西安21长春8晋中1上海20唐山8凉山彝族自治州1乌鲁木齐20徐州8莆田1玉溪20烟台8秦皇岛1南京19厦门7绍兴1沈阳18常州7芜湖1福州17石家庄6西双版纳傣族自治州1贵阳16眉山6宿迁1重庆16中山4盐城1天津15珠海4漳州1大连14哈尔滨3周口1廊坊14表：20142018年度分城市拿地情况统计拿地数量：161宗长三角拿地数量：83宗珠三角拿地数量：48宗成渝拿地数量：67宗中部拿地数量：44宗东三省拿地数量：48宗西北二、拿地策略| 拿地分布图：20142018年各时间段万科拿地情况 20142018年，从各时间段来看，2014到2017年各项指标都呈快速增长态势，到2018年万科拿地金额、拿地平均楼面价、拿地权益金额均有不同程度下降，主要由于棚户区改造推进以及货币化安置政策，万科把注意力放在三四线城市，造成拿地数量虽然继续增长，但是成交总价等均有下降。
二、拿地策略| 拿地分布北京2宗土地北京上海7宗土地上海深圳1宗土地深圳杭州6宗土地杭州昆明20宗土地昆明乌鲁木齐14宗土地乌鲁木齐兰州10宗土地兰州太原11宗土地太原城市拿地数量规划建筑面积/万权益规划建筑面积/万一线城市10171.888.98二线城市1512696.121795.75三、四线城市781204.72867.59 2018年，万科拿地239宗，总金额为2045亿元，环比较少20.7%；拿地权益金额占比达到65%，创近5年新低；规划建筑面积4072万m2，与2017年基本持平表：2018年度万科拿地分布二、拿地策略| 拿地分布050100150200250300350400450昆明兰州武汉成都乌鲁木齐眉山济南西安太原杭州天津宁波贵阳上海单位：万平方米表：2018年度万科拿地总价TOP10排名地块名称城市规划建筑面积(万) 总成交金额(亿元)溢价率(%)拿地时间1徐汇区虹梅街道地块上海35.6998.630.132018-08-012江宁区天印大道以西、科建路以南地块南京39.2355.61.092018-06-293硚口区汉宜路武汉35.5747.4302018-01-304西青区中北镇天津城建大学以北、海泰南北大街以东天津29.8537.4102018-04-135佛山市南海区桂城街道季华路东沿线以南、半岛路以北佛山22.7931.08112018-03-266青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北侧33-01地块上海8.929.5302018-07-237闵行区吴泾镇MHP0-1004单元08A-03Aa地块上海12.8827.3402018-08-078宝山区杨行镇地块（“城中村”改造项目-杨行镇老集镇）上海12.5626.3702018-08-219南城街道建设路南侧东莞23.6225.4829.992018-06-2110两江新区两路组团C分区地块重庆26.1222.57.672018-03-27排名地块名称城市规划建筑面积(万)楼面价(元/)溢价率(%)拿地时间1青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北侧33-01地块上海8.93316002018-07-232顺义区高丽营镇于庄地块北京6.5313907.372018-12-113徐汇区虹梅街道地块上海35.69276330.132018-08-014闵行区吴泾镇MHP0-1004单元08A-03Aa地块上海12.882122502018-08-075宝山区杨行镇地块（“城中村”改造项目-杨行镇老集镇）上海12.562100002018-08-216江北核心区宁波8.262075023.512018-07-137凤岗镇天堂围村东莞10.061696538.722018-08-098东丽区程新道与迭山路交口东南侧天津6.411527915.292018-06-299虎门镇博涌社区东莞6.0115200522018-01-1110XDG-2017-29号地块无锡15.37142159.252018-06-13表：2018年度万科拿地单价TOP10二、拿地策略| 拿地分布北京9宗土地北京青岛8宗土地青岛深圳4宗土地深圳上海7宗土地上海广州6宗土地广州成都11宗土地成都太原8宗土地太原贵阳9宗土地贵阳城市拿地数量规划建筑面积/万权益规划建筑面积/万一线城市26399.85277.83二线城市1282515.261895.26三、四线城市531051.11686.35 2017年，万科拿地209宗，总金额为2579亿元，环比猛增78%，有史以来拿地金额最多的一年；拿地权益金额占比达到70%；规划建筑面积4002万m2，环比增加55%。
表：2017年度万科拿地分布二、拿地策略| 拿地分布050100150200250300重庆成都贵阳玉溪西安济南武汉北京郑州佛山温州南通青岛广州无锡合肥东莞南京深圳单位：万平方米排名地块名称城市规划建筑面积(万)总成交金额(亿元) 溢价率(%) 拿地时间1北京市石景山区五里坨建设组团二1601-053地块北京34.657812.392017-11-142顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块R2二类居住用地北京15.6770.5502017-06-223丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块北京2558.5172017-04-114房山区青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块北京21.0556.1502017-06-225站西片区8-9-17-18-23-24-28号地块南京47.349.11.872017-07-076嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块上海19.5148.860.162017-09-047朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块北京8.9345.7531.092017-05-038XDG-2017-17号地块无锡24.941.227.952017-10-169天府新区正兴街道田家寺村四、五组，大安桥村一组成都41.8440.2836.752017-09-2110洪山区白沙洲八坦路武汉42.638.65542017-12-05表：2017年度万科拿地总价TOP10表：2017年度万科拿地单价TOP10排名地块名称城市规划建筑面积(万)楼面价(元/)溢价率(%) 拿地时间1朝阳区孙河乡西甸村2902-86地块北京8.935125131.092017-05-032顺义区高丽营镇于庄03-21、03-31地块R2二类居住用地北京15.6744995502017-06-223白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块广州8.1429337402017-04-284翔安区下潭尾南片区翔安大道与亭洋路交叉口西北侧厦门2.5927799392017-09-155房山区青龙湖镇东部局部FS16-0201-0012等地块二类居住及基础教育用地北京21.0526657502017-06-226拱墅区（祥符东单元GS0804-R21/B1/B2-18地块）杭州5.6425788702017-08-147嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块上海19.51250410.162017-09-048拱墅区（祥符东单元GS0804-R21/B1/B2-17地块）杭州10.392470465.492017-08-149丰台区王佐镇青龙湖地区FT00-0503-0053等地块北京2523400172017-04-1110翔安区下潭尾南片区翔安大道与亭洋路交叉口西北侧厦门1.632319015.952017-09-15二、拿地策略| 拿地分布城市等级土地宗数(宗)占地面积(万)规划建筑面积(万)总成交金额(亿元)平均楼面价(元/)平均溢价率(%)权益金额(亿元)全部1701219.872567.721448.91562962.571132.6一线城市1764.45144.6318.452202258.43229.36二线城市121839.861925.26980.5505863.92777.25三四线城市32315.55497.86149.96301263.52125.99表：2016年度万科拿地分布表：2015年度万科拿地分布城市等级土地宗数(宗)占地面积(万)规划建筑面积(万)总成交金额(亿元)平均楼面价(元/)平均溢价率(%)权益金额(亿元)全部87692.431464747.36502124.39631.94一线城市13194.83292.75218.79747421.37178.63二线城市55391.05925.64432.17453624.29367.34三四线城市19106.55245.6196.4392530.1485.96表：2014年度万科拿地分布城市等级土地宗数(宗)占地面积(万)规划建筑面积(万)总成交金额(亿元)平均楼面价(元/)平均溢价率(%)权益金额(亿元)全部52373.221003.77358.37357018.19284.82一线城市878.86172.18119.16692117.9383.12二线城市38255.48742.75217.81293219.88186.64三四线城市638.8888.8421.424080.1515.07二、拿地策略| 拿地分布二、拿地策略| 土地储备表：近十年万科拿地面积与销售面积情况表：20142018年TOP10房企拿地情况 20092013年万科拿地面积远大于销售面积，20142016年，拿地面积明显减少且低于销售面积，2017、2018两年拿地面积与销售面积大体相等。
CHINA INDEX ACADEMY三、业绩解读三、业绩解读|ROE创十年新高图：2016-2018年万科营业收入和净利润情况 2018年，万科实现销售额销售额6069.5亿元亿元，销售面积4037.7万平方米，同比增长14.5%、12.3%全年实现营业收入2976.8亿元，净利润净利润492.7亿元亿元，同比分别增长22.6%、32.4%，净利润增速继续高于营业收入增速2016-2018年间，营业收入、净利润三年间的复合增长率分别为15.0%、23.8%，盈利能力持续提升 万科盈利向好，结算毛利率、净利润率、净资产收益率连续三年稳步提升由于市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，2018年万科房地产业务的结算毛利率为29.7%，较2017年增加3.9个百分点；净利润率、加权平均净资产收益率创新高，分别提升1.2、0.4个百分点，达到16.6%、23.2%三、业绩解读|区域聚焦、业务多。