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1、天马行空官方博客：；QQ:1318241189 ；QQ 群： 175569632从 2021 年上市房企三季度报告的资产治理才能分析中，我们发觉，各大房企经营性资金的流淌性也并不乐观存货激增、存货周转率明显下降， 且连续低于安全水平、 经营性活动产生的现金流普遍为负，房地产企业的经营困境已暴露无疑；存货激增存货周转率下降标杆房企 2021 年前三季度存货周转率比较由于房地产项目建设周期一般为23 年，依据存货在 2.5 年内销售并回笼资金运算，存货周转率应当不低于0.4；但“招金保万”四大上市房地产企业早在2007 年就已跌破 0.4 这一安全值；而较 2007 年前三季度的存货周转率相比，
2、上述四家房企 2021 年前三季度的存货周转率又有所下降，特殊是招商地产降幅最大，由2007 年的 22.48%下降至 9.87%，说明招商地产的存货积压现象尤为严肃；据 WIND 资讯的数据统计，依据申银万国的行业分类并剔除 ST 公司， 86 家 A 股上市房地产企业三季度末的存货合计达 4015.2 亿元，而 2007 年三季度末的存货合计为 2519.78 亿元，同比增加 1495.42 亿元，增幅为 59.35%；与 2007 年末相比，三季度末的存货也增加 1002.91 亿元，增幅达 33.3%；其中，保利地产三季度末存货为417.51 亿元，比年初增加48.66，成为四大龙头中
3、存货增幅最大的公司；保利素来销售速度快，并参与了多个限价房建设，但仍难以逃过市场成交量低迷的行业大势；而在广深两地正大幅降价的金地集团，存货也达到265.91 亿元，比年初增加 42.77%，即使再显现类似去年的热销情形，它的存货也能再卖3 年；招商地产三季度末存货为215.52 亿元，比年初增加25.54%；招商地产今年的计划销售目标为 100 亿元，而前三季度仅完成销售额约50 亿元；低迷的市场严肃影响了招商地产的销售额，造成了存货的积压；即便是龙头企业万科， 2021 年三季度的存货也已高达 873.76 亿元，较年初增加31.45%，约占其资产总值的 72%；以万科三季度 52.87
4、亿元的营业收入运算，这些存货的消化仍需要近 2 年的时间；现金留恋续恶化资金压力大存货的大量积压， 严肃的制约了经营性资金的流淌性，将来房企将不仅面临更大的销售压力，仍面临更大的建设开支压力；一般而言， 上市企业经营活动产生的现金流量净额应为正数， 而且经营活动的现金流占全部现金流的比重越大，说明公司的财务状况越稳固， 从而支付才能越有保证； 经营活动的现金流一旦显现负值，即使利润表中揭示的营业收入和营业利润增长很多，但其中的相当部分可能以赊销实现， 加之房地产企业的应收账款和存货等数据上升过快，反映出企业营业利润存在不实或过度包装之嫌；目前，大部分上市房企经营活动产生的现金流 量净额均为负值
5、， 而期末现金流仍保持正值， 这是由筹资活动产生的现金流来补偿的；万科已连续两年显现融资前的负现金流状况，2021 年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-19.89 亿元，投资活动产生的现金流量净额就更低，达 -21.30 亿元；过去 5 年万科年均现金支出达40 亿元，据此运算，万科只有在 2021 年释放价值 186 亿元的存货才能实现现金平稳； 保利地产就更为严肃， 已经连续 5 年显现负现金流增长， 2021 年三季度末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为 -81.76 亿元，同比削减67.67%；从纯财务安全的角度看，保利地产需要在 2021 年释放 160 亿元的存货，才
6、能使增长速度回来安全水平；而对于二三线房企来说，生怕更为严肃；有部分企业的现金流较去年相比，下降了200%以上，如万通地产现金流为-6.2 亿元，比去年同期下降了220%；销售萎缩土地储备成“烫手山芋”土地储备的剧增， 销售市场的萎缩，是造成存货大量积压的两大重要缘由；2007年，各大房企在全国大肆拿地，一时间地王频现，土地市场一度火爆；招商地产2007 年在 7 个城市增加了 14 个项目，新增 447.53 万平米的土地储备；超过800万平方米的总土地储备将保证招商地产将来5 年的土地开发需求；金地集团 2007年在 8 个城市猎取了 14 个项目，总价 161.61 亿元，规划可售面积超
7、过504 万平方米，合计可结转项目资源约为994 万平方米；保利地产近两年来也始终在全国 大幅拿地，加速扩张，仅2007 年第三季度，保利就先后取得了上海、武汉、广 州等城市的 8 个地块，规划建筑面积 329 万平方米，总价款接近 100 亿元人民币；就在各大房企纷纷大肆拿地之后，2021 年迎来了市场交易量的萎缩；今年1-9 月，行业整体销售萎缩较为明显；上市房企主要楼盘所在的上海、北京前三季度的住宅销售面积同比分别下降55.8%、41.1%；从三季度单季来看，销售萎缩幅 度就更为明显；全国房地产销售额同比削减31%，环比削减 11%；销售面积同比削减 26%，环比削减 7%；销售均价为 3848 元/平方米，同比下降7%，环比下降 4%；短短一年的时间，房地产企业已开头从囤地捂盘转向零库存，土地也开始回来本位，由投机工具转为生产资料；但在如今市场低迷的情形下，对于往日大幅囤地的企业来说，零库存似乎成了不行能，土地储备已成了“烫手山芋”；在楼市的低迷期，如何转变营销观念，实现快速销售，加速资金回笼，实现“现金为王” ？基于多年丰富的房地产代理策划体会及对房地产行业的深化争论，网略询问将推出“新市场形势下房地产企业的营销策略”系列专题，以期能为房地产企业供应参考和帮忙；
