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1、 不动产登记-详解 目录 1 什么是不动产登记1 2 不动产登记的主要内容2 3 不动产登记的类型3o 3.1 不动产登记的基本类型o 3.2 不动产登记的特殊类型 4 不动产登记的模式4 5 不动产登记的作用2 6 不动产登记基本程序3 7 参考文献什么是不动产登记1不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记的主要内容2不动产登记的目的是通过登记，使潜在的交易当事人能清晰地识别标的物上的权利内容。具体地说，不动产的登记就是向公众公示不动产之本身的状态(即标示，包括面积、位置等)与不动产物
2、权的变动情况(即物权的设立、移转、变更和消灭等)，以及不动产上所成立的负担情况等。1不动产之本身的状态。不动产之状态指用文字(图、表)反映一宗或数宗不动产的状态情况。包括不动产的位置、权属、界限、面积和用途等基本情况。对不动产的界定指的是在外观上可以清楚界定，并以某种方式加以利用或经营的土地及其地上建筑物。但物权法中的不动产概念除了“土地，附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产”外，更重要的是法律意义上的界定，即是一种纯形式的界定。这种界定，以对不动产之官方记录(地籍册)为基础；同时此种界定自身又成为以不动产在不动产登记簿中进行登记的基础。因此，“法律意义上的土地，是以地
3、籍块方式进行测量与标记的，并在土地登记簿中以土地进行登记的如建立专门的土地登记簿簿页，或在共同登记簿簿页中置于专门的号码之下地球表面的一部分”。2物权的设立(取得)。不动产物权的设立或产生，是指物权与特定主体相结合，即某一主体取得对某物的物权。不动产物权的设立或产生，从获得物权的主体而言，又称物权的取得。物权的取得包括原始取得与继受取得两种情况。不同的取得其具体方式和效果也有不同。除了极少数法定物权以外，不动产物权取得都以公示为条件，公示方法一旦不存在，则不动产物权制度也就不存在。通过公示，公众可以了解物权的有无。3物权的移转。物权的移转是指已经存在的物权在民事主体之间的流转，即某一物权从一个
4、权利人转移至另一个权利人。而物权的移转也是通过公示体现出来的。如果某个物权虽然已经发生移转，但没有通过公示予以显示，则在法律上并没有真正完成物权的移转。从法律效果来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为物权移转未曾发生。反之，如果登记簿记载的某项物权已经发生移转，而事实上并没有移转，但在法律上则认为物权已经发生移转。通过公示，公众可以了解物权的动态。4物权的变更。物权的变更从广义上说，包含物权的主体、客体和内容等要素的一项或数项的变更。但主体的变更主要涉及物权的取得与丧失，故物权法上的物权变更通常指狭义的变更，即仅指物权的客体与内容的变更。客体的变更如建筑物的增减、用途的改变等，也
5、需通过公示，使公众了解不动产物权客体的真实情况。5物权的消灭。物权的消灭是指物权的终止或丧失(包括标的物的灭失)，即物权与其主体分离。当某一项物权由于某种原因消灭时，应当将不动产物权在不动产登记簿上注销。即通过公示，阻止此类物权再进入交易市场。6物权的负担。物权的负担是指在一项不动产之上设立的其他物权(如设立抵押权、用益物权等)，导致该不动产权利人的权利行使受到相应的限制，故也称物权的限制。登记提供给社会的法律讯息为全面的讯息，当然也可能包括对其不利的内容。在德国法中，登记中就有对权利人不利的内容，如“异议抗辩登记”、“权利限制登记”等等。这样做的目的，是为社会作不动产风险的警示，让社会尤其是
6、不动产取得人了解不动产的全面情况，然后自己决定是否与登记的权利人进行有关的法律行为。这一点在不动产抵押制度中显得非常重要。因为，依据民事权利意思自治的原则，法律对抵押权人对自己是否成为抵押权人以及成为第几顺位的抵押权人的事宜无权做出禁止性规定；那么在抵押物之上如果已经存在着顺位优先的抵押权，或者顺位优先的其他物权如用益物权时，抵押权人权利的取得要么实现困难，要么很不经济。但是如果不动产登记簿已经给抵押权取得人提供了足够的警示，使其了解了设立后序顺位抵押权的风险，这就为其判断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。公示的警示效力的作用就在于此通过公示，可以向公众发出警示。7物权的处分限制。物权的处
7、分限制是指于一定范围内限制登记名义人任意处分其不动产之权利，以保全将来可能实现之不动产权利。如一般的处分禁止、查封、扣押、破产记载，等等。限制登记并不直接导致物权变动，只是限制了登记名义人处分其不动产的权利。广义上的限制登记包括异议登记、预告登记、查封登记、扣押登记、破产登记，等等。狭义上的限制登记主要指查封、扣押、破产等。在我国现行登记制度下，权利人最常接触的主要是民事诉讼中的财产保全，即由法院在执行中实行的查封。值得注意的是，在奉行登记生效主义的国家，通常只对依法律行为发生的不动产物权进行登记，对非法律行为产生的不动产物权则不要求登记。而在奉行登记对抗主义的国家，则不仅要求对依法律行为发生
8、的不动产物权进行登记，对非法律行为产生的不动产物权也要求进行登记。就我国现行登记制度而言，也是要求对这两类物权都进行登记。不动产登记的类型3依据现行法律和规章，我国不动产登记分为总登记、初始登记、移转登记、变更登记、他项权登记和注销登记。(一)总登记和初始登记总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。总登记是一种针对所有地产和房产的一种普遍性登记，对于从未取得登记证书的房地产权人而言，这种登记是一种初始登记；而对于已经取得登记证书的房地产权人而言，这种登记是一种换证登记。通常意义上讲的初始登记仅指新建房屋者向登记机关申请房屋所有权的登记。根据物
9、权法，合法建房属于原始取得，自事实行为成就(房屋建成)时即取得物权，但未经登记，不能取得处分权。总登记或初始登记后，一幢房屋即建立一套登记簿(底簿)，而之后的一切有关于该房产的登记，均记载于该登记簿上。按照不动产的一般原理，房屋和其占有的土地视为一个物，一般以土地编号为基础设立一个登记簿，记载房屋及其他不动产。由予我圈因实行“房屋所有权+土地使用权”产权结构，因而宜采用以房屋为基础设立底簿的做法，即以房屋编号为基础设立底簿，记载其依赖或附属的土地使用权等。但是，我国目前除广州、深圳、上海等少数城市外，一般存在房屋登记和土地登记两套登记体系，这就使得登记变得复杂，而且不利予不动产物权公示和规则统
10、一。(二)设立登记根据物权法理论，他物权产生予既有的物权之上；对于原权利来说，他物权是原权利人设立的结果，因而他物权登记即为设立登记。在我国，他物权分两个层次，一种是土地使用权，它产生予国家土地所有权；一种是他项权。从士地使用权是所有权上设立的负担而言，土地使用投应警登记在所有权底簿上，但是，由于国有土地所有权并没有底簿，因此，主地使用权一开始就是独立建簿登记的。取得土地使用权必须进行登记，之后的转让也必须进行登记，变更和消灭也必须登记，这些都属于土地使用权登记范畴。物权法并没有规定他项权。在实践中，他项权指土地使用权以外其他类型的“他物权”，如地役权、抵押权、租赁使用权等。这样土地使用权的租
11、赁、抵押必须进行他项权登记。另外，根据登记办法第19条，申请房屋设定抵押权、典权等他项权的，权利人应当申请他项权登记。他项权登记，对予取得他项权的人而言，其取得登记，结果表现为取得房屋他项权证、房地产他项权证。但对于土地所有权人和房屋所有权人而育则是一种负担，是原权利的减损(对第三人而言是权利瑕疵)，因此，他项投登记往往伴随着变更登记，即在原权利登记簿上作设定他项权的登记。(三)移转登记和变更登记。在总登记后，房地产权属会因各种法律行为和事件而发生移转、分割、合并等变化；为使世人了解这些变化，公示权利的最终归属，必须进行登记。相对于初始登记而言，这些登记在理论上均称为变更登记。只是登记办法将之
12、嚣分为移转登记和变更登记。登记办法第17条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日(修订前为30日)内申请转移登记。这些登记被该办法确定为移转登记(俗称过户登记)。而登记办法规定的变更登记仅限予房地产本身发生变化的情况下进行的登记，如因房屋牌号变化、房屋面积增减、房屋翻建而为的登记。另外，需要说明的是：(1)继承、裁决引起变动只是转让的前提条件，而不是取得物权的要件；(2)共有财产的分割、法人分立或合并等属予变更登记；(3)划拨只是形成划拨土地使用权的途径，属予设立物权行为，而不是移转物权的行为，因此划拨后进行
13、的登记应当是设定登记而非移转登记。(四)注销登记注销登记有两种。一种是因登记办法第25条规定的注销房屋所有权登记的情形：(1)申报不实的；(2)涂改房屋权属证书的；(3)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；(4)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。第25条规定登记机关有权注销房屋权属证书，而实际上大多数注销登记是由当事人提起的，并非由登记机关主动注销。另一种是所有权移转登记所涉及的注销登记。移转登记必然将原权利人权利注销、收回产权证书，即注销登记。从范围上讲，涉及所有权、土地使用权和他项权的移转、客体灭失或终止的，都必须进行注销登记。注销登记为不动产权利
14、人的义务。(一)预告登记预告登记(又称预登记)是相对予本登记的一项登记。本登记是在当事人所应具备的实质要件(即有关当事人实体权利义务关系的要件)和形式要件(即不动产登记机关需要的申请程序条件)都已经具备时，登记机关按当事人意愿进行的登记。而预告登记则是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法德为保护这一请求权而为其进行的登记。在德国，通说认为，预告登记是尚未成为物权的一切不动产请求权(如附条件、附期限的不动产请求权)的保全措施。预告登记，是为了保全一项旨在转移、变更和废止不动产物权的请求权而预先进行的一种登记。它的目的在于保全关
15、于不动产物权的请求杈，或者是移转或使其消灭的请求权，或者是房地产权利内容或顺序变动的请求权，或附条件或期限的请求权。“由于预登记是将物权法的规则施加予债权法，给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，故其本质属于物权法向债法的扩张。”物权法第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”根据该条，只有房屋买卖合同的当事人或其他不动产物权转让协议的当事人可以提起预告登记申请。该条中出现了“按照约定”修饰语，这里的约定似乎无从谈起。因为预告登记本身一般是当事人为保全自己的请求权依法进行的，而不大可能依约定进行。这种登记的目的在于限制登记名义人进行处分，如甲与乙签订了房地产买爽合同，购买人乙进行预告登记后，可以阻却甲再次将房屋卖给他人。因此，第20条第2款明确规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这使得债权请求权具有排除他人请求权的效力。预告登记限制物权人的处分权，因而其存续有一定的时间限制。物权法第20条第2款规定为三个月，即预告登记后，债权消灭或者
