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1、 连云港市产业用地市场交易深度分析报告 2011-2019年连云港市产业用地市场交易深度分析报告一2011-2019年连云港市产业用地交易规模1、总体规模2011-2018年，连云港市共成交产业用地2058宗。成交面积达到215024.19亩，排在全国第14位 ，江苏省内第4位。其中以土地出让形式成交的有2054宗， 成交面积214528.57亩，占比99.77%。2019年，连云港市共成交产业用地144宗。成交面积14834.62亩， 排在全国第50位，江苏省内第8位，成交面积同比增长8.46%。 从土地所有权获取方式来看，所有的土地均以出让的形式成交。图表2011-2019年连云港市产业用
2、地成交面积及增速数据来源：土地交易数据库2、交易结构近几年来，连云港市产业用地交易以工矿仓储用地为主。2019年，连云港市工矿仓储用地成交面积为13756.44亩，占比96.15%， 商服用地成交面积为550.39亩，占比3.85%。图表2011-2019年连云港市产业用地交易结构走势2015年，连云港市第二产业增加值959亿元，占GDP的比重达到44.38%，占比排在全国第201位。 第三产业增加值918.95亿元，占GDP的比重达到42.53%，占比排在全国第131位。目前连云港市第二产业占主导地位，未来进一步发展第二产业同时，第三产业规模将快速提升。图表2016年连云港市三产占GDP的比
3、重二2011-2019年连云港市产业用地供应分析1、建设用地供给2011-2019年，连云港市产业用地交易2202宗中，有933宗来源为新增建设用地，占比为42.37%。2011-2019年，连云港市产业新增建设用地交易面积达到53688.26亩，占比达到23.36%。 占比排在全国第110位，江苏省第5位。近几年来连云港市建设用地供应较紧张。2016年新增建设用地成交面积占比达到36%。为近几年来的最高水平。图表2011-2019年连云港市产业用地土地来源结构数据来源：土地交易数据库2、土地归属级别2011-2019年，连云港市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到51280.61亩，占比
4、为22.31%，其余归属下属区县。总体来看，连云港市土地出让权限较分散，区县级政府的土地出让权较大。2019年，连云港市归属市本级的产业用地交易规模占比达到11.48%，较前几年下降11.58个百分点。图表2011-2019年连云港市产业用地所属行政级别数据来源：土地交易数据库3、供地方式分供地方式来看，近几年来连云港市产业用地交易形式以出让为主，其中又以拍卖出让为最主要的形式。2019年，连云港市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.59%、98.77%、0.6%、0.04%。图表2011-2019年连云港市产业用地供地结构数据来源：土地交易数据库
5、三2011-2019年连云港市产业用地价格走势1、工矿仓储用地2011-2019年，连云港市工矿仓储用地出让价格为10.08万元/亩。2019年，连云港市工矿仓储用地出让价格为12.73万元/亩，同比增长16.42%。回顾过去8年的价格变化趋势，连云港市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势，复合增速为2.34%，价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年，达到12.73万元/亩，最低的一年是2012年，为8.63万元/亩。2、商服用地2011-2019年，连云港市商服用地出让楼面价格为756元/平方米。2019年，连云港市商服用地出让楼面价格为1762元/平方米，同比增长35.17%
6、。回顾过去8年的价格变化趋势，连云港市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势，复合增速为10.94%，价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年，达到1762元/平方米，最低的一年是2013年，为527元/平方米。图表2011-2019年连云港市产业用地出让价格及增速数据来源：土地交易数据库四连云港市产业用地市场与省内其他城市对比2011-2019年，连云港市产业用地总成交面积排在江苏省内第4位，与苏州市、常州市、徐州市、泰州市共同处于第二梯队。连云港市产业用地成交面积占全省的比例为8.85%。图表2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名数据来源：土地交易数据库2019年
7、，连云港市产业用地总成交面积排在江苏省内第8位， 排名下降。连云港市产业用地成交面积占全省的比例为6.37%，较前几年减少2.73个百分点。图表2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比数据来源：土地交易数据库从价格水平来看，2019年连云港市商服用地出让楼面价格排在省内第10位。总体来看，连云港市商服用地楼面价格低于全省平均水平，2019年， 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米，连云港市为全省平均水平的73.56%。图表2011-2019年连云港市商服用地交易楼面价格与全省均价对比（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年连云港市工矿仓储用地出让价格排在省内第11位。省
8、内，徐州市、盐城市、淮安市与连云港市价格较为接近。总体来看，连云港市工矿仓储用地出让价格低于全省平均水平，2019年， 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩，连云港市为全省平均水平的64.41%。 连云港市在省内具备一定的土地成本优势。图表2011-2019年连云港市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比（万元/亩）数据来源：土地交易数据库五连云港市所辖各区县产业用地交易对比分析1、交易结构2010年，连云港市成交规模最大的区域是灌云县，成交规模占比达到39.65%。到2019年，连云区成为成交主力，占比达到47.89%。几年里连云港市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。图表2
9、019年连云港市所辖各区县产业用地交易面积占比数据来源：土地交易数据库2、价格走势从价格走势来看，2019年，连云港市商服用地出让楼面价格区域排名依次为：海州区、灌云县、连云区、东海县、赣榆县、新浦区、灌南县。灌云县近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快，2019年价格达到1845.28元/平方米，2011-2019年复合增速为41.66%。图表2011-2019年连云港市所辖各区商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库图表2011-2019年连云港市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年，连云港市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为
10、：连云区、新浦区、海州区、赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。连云区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快，2019年出让价格达到0万元/亩，2011-2019年复合增速为-100%。图表2011-2019年连云港市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源：土地交易数据库图表2011-2019年连云港市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源：土地交易数据库六2015-2019年连云港市产业用地交易面积及均价TOP10地块交易面积2015年2016年2017年2018年2019年2015年连云港市产业用地交易面积TOP地块土地使用权人面积（亩）区域土地用途成交价格(万元)成交
11、单价（万元/亩）连云港宁东物流有限公司1061.55连云区仓储用地2979528.1江苏银河物流有限公司522.78赣榆县工业用地522810.0江苏连城投资有限公司340.97连云港市本级工业用地493314.5连云港市新干线物流有限公司289.96连云区仓储用地502617.3江苏省镔鑫钢铁集团有限公司287.45赣榆县工业用地316211.0江苏天明特种车辆有限公司275.04赣榆县工业用地275010.0江苏金港湾投资有限公司239.35新浦区仓储用地485120.3壁虎科技发展有限公司222.16赣榆县工业用地274012.3江苏省镔鑫钢铁集团有限公司216.71赣榆县工业用地270
12、912.5连云港金典物流有限公司210.33赣榆县工业用地210510.0商服用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年连云港市商服用地交易单价TOP地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途连云港润浦投资有限公司301.121707.21海州区其他商服用地江苏金海置业有限公司220.0726033海州区商务金融用地江苏东海水晶产业投资发展有限公司181.8350019.25东海县其他商服用地江苏东海水晶产业投资发展有限公司182.11163263.89东海县其他商服用地江苏东海水晶产业投资发展有限公司185.7766541.28东海县其他商
13、服用地万联能源集团有限公司165.07584.59灌云县批发零售用地连云港泓海房地产开发有限公司149.7156010.42海州区批发零售用地东海县红君房地产开发有限公司147.06294.28东海县其他商服用地灌南县惠泽路加油站130.05264.05灌南县批发零售用地灌南双欣油品销售有限公司90.03604灌南县批发零售用地工矿仓储用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年连云港市工矿仓储用地交易单价TOP地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途连云港神鹰碳纤维自行车有限责任公司22.94855211.67连云区工业用地江苏天马电商产业园有限公司20.93237155.09新浦区仓储用地江苏恒瑞医药股份有限公司14.93510235.01连云港市本级工业用地江苏桂柳牧业东海有限公司13.714110.29东海县工业用地江苏康惠医药产业园有限公司14.94390293.91连云港市本级工业用地江苏豪森药业集团有限公司16.02443152.68连云港市本级工业用地连云港丰诺实业有限公司15.665341.76连云区工业用地江苏乐园新材料集团有限公司16.790854.42新浦区工业用地东海县东大科教投资有限公司13.743331.5东海县工业用地连云港通裕天然气有限公司15.225216.62灌云县工业用地-全文完-
