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1、 房地产景观中成本控制重点及策略分析 摘要：我国是一个建筑资源人均占有量较低的国家，随着城市化进程的不断推进，大量的房地产开发项目出现在人们的生活中，市民对房地产景观设计的要求正在发生变化，希望能进一步协调绿色生态文明建设与房地产景观建设的关系。为此，本文对房地产景观工程成本控制管理进行了科学合理的探讨和分析。关键词：房地产项目；景观设计；成本控制；改善策略引言 成本管理是景观园林绿化工程的关键性内容，景观园林绿化工程项目管理成本管理存在着不同程度的问题，整体效益和人员的积极性也降低，不利于工程质量的提升。应重视成本控制工作，分析成本管理中存在的问题。为了保证房地产景观工程建设能满足实际需要，
2、达到规范要求，不能脱离房地产施工单位的支持。成本的控制在房地产施工管理工作中极为重要，它对整个工程建设的顺利进行以及施工单位的经济效益都有直接的影响和作用，因此要加强对房地产施工管理工作的分析。1.景观成本控制的原则与重点1.1前期源头控制成本控制的源头在设计。景观策划在拿地初期立即启动，在前期会有景观产品投资及产品建议书输出，提前做好产品适配性分析及定位，根据各个地产开发商的产品类别及档次选择好合适的景观产品定位。1.2做好各个阶段的景观目标成本制定景观设计方案过程分为方案阶段、扩初阶段、施工图阶段。房地产成本控制人员因在各个阶段做好景观目标成本的编制，估算成本与施工图预算的误差控制在15%
3、以内。在各个节点用目标成本倒逼指导方案设计或扩初设计、施工图设计，直到设计成果优化满足目标成本要求为止。1.3设计及施工的标准化（1）建立一系列景观及施工技术的标准，标准化程度越高，越能有效控制景观成本，降低无效成本。（2）把成熟的工艺节点按材料、工艺进行标准化，选用合适产品进行推广，在多个项目中反复使用，避免重复设计、重复选样。寻找合适的定点合作厂家，进行材料半成品加工，到现场后半成品直接拼装，既保证了现场施工质量又降低了施工成本。（3）工艺节点标准化包括：道路侧石标准化；井盖装饰标准化；附属用房外装饰材料标准化；地面铺装纹样标准化；围墙及铁艺栏杆标准化；高杆灯、庭院灯、草坪灯等灯具标准化；
4、座凳等户外家具标准化等等。2.房地产景观规划设计阶段：合理定位，合理设计景观设计需要在项目定位下进行，根据楼盘影响定位在市场选择竞品，可参照竞品项目确定本项目景观设计定位。设计阶段控制要点如下：2.1设计标准化。定位标准化，景观定位明确后应对设计等级档次，明确每个档次景观设计的内容标准，明确相应的配置标准;工艺节点标准化，即可降低施工难度，又可节约工程成本。2.2合理确定软硬景比例。结合项目定位合理确定软硬景比例。重庆某房地产企业旗下住宅项目软硬景比例为7：3，商业综合体软硬景比例为2：8。不一样的客户群，设计景观效果不同。2.3合理选择植物，巧妙搭配植被及密度。乔木成本高，因此要合理选择种类
5、和规格;灌木花卉可选择可多用色叶乔灌木或变色乔灌木，减少更换和维护成本;地被植物中草坪成本较低，在保证效果的前提下可适量加大草坪种植面积。2.4设计应区分重点和非重点区域，应有不同的设计标准。设计应重点打造客户关注度高的区域，比如项目展示区、小区入口、人行系统，重点区域应适度提高设计标准，适度加大成本投入，取得较高的客户满意度，达到事半功倍的效果。3.招采阶段：合作、自产双管齐下招采作为房地产成本控制的一个重要阶段，应从以下几个方面把控：3.1进行战略采购，选择优秀合作方。集团或公司层面招采确定战略合作伙伴，保证施工效果，减少索赔风险。对名贵苗木采用甲供，建立苗圃或选择合作苗圃，保证苗木供应的
6、质量和数量。3.2投标报价。招标应结合设计图纸编制完善清单和材料表，针对施工单位回标价格，对材料价格和各清单项价格进行分析，并与企业数据库和市场价进行对比分析，对不合理不平衡报价项目通过询标进行调整，对设计选型较高的材料和做法可以进行替换优化，保证中标价格合理可控。3.3材料选型。研发设计部门在招标中应结合项目营销定位和图纸对材料进行选型，选择与项目定位匹配的材料和品牌，重点区域可适当提高选型档次，适当提高投入换取更高的客户满意度。在材料选型上应结合当地市场进行选择，选用性价比高的材料。硬景上在满足使用要求的前提下，尽量选择本地生产的材料，材料厚度不宜过厚。软景植物的选择上，尽量减少成本较高的
7、名贵苗木的投入，宜就近选择苗圃，并注意减少反季节栽植成本。总之，材料成本合理的投入并保证景观在竞品项目中具有竞争性。4.施工阶段：施工工艺标准化，严控设计变更4.1进行施工图纸交底。定标完成施工单位进场后，由建设单位组织各方进行图纸会审交底，参会人员包括：建设单位、设计院、施工单位、监理单位相关专业负责人。图纸交底目的在于：找出图纸缺项漏项部分;各专业之间沟通，减少相关专业施工上的盲点，减少开洞补洞等无效工作;相关单位之间明确施工边界，避免施工时产生有争议的工程量。施工交底会议记录将是工程结算的依据之一，应作好记录，建设单位做好内部审批。4.2严格执行设计变更审批程序。施工过程中，因为各方面原
8、因，需要变更设计。设计变更应经过内部审批后实施，注意审批时间节点，保证审批时间不影响工程进度，保证审批达到有效控制成本。同时应警惕恶意变更，减少施工单位借机索取大额签证或索赔。4.3工艺节点标准化。建设单位应沉淀成熟的施工工艺节点，并将施工工艺进行标准化，设计院设计图纸时选择标准化的工艺作为做法，施工单位按图纸进行施工。工艺节点标准化应兼顾施工和经济性。4.4合理使用功能性成本房地产景观营建成本中，功能性成本是非常关键的一环，在方案设计前期一定要做好功能性成本预算，讲究成本适配，合理使用功能性成本。（1）构筑物及成品：控制构筑物的数量，保留重要节点及主入口、中庭景观区的构筑物单体，保留功能性的
9、构筑物，去除做工繁杂且非重要节点的景观构筑物。尽量采用非定制品，采购成品的座椅、雕塑、软装布品，节约加工周期，节约成本。（2）材料的选择：减少石材的使用，尽量用仿石砖、石英砖等进行替代；立面材料可以用仿石漆、瓷砖等进行替换。（3）材料尺寸：材料的尺寸标准化，选择整模数通用规格，减少损耗及切割；尽量不用异形石材；少用拼花及过于复杂的图案；不可盲目追求石材厚度，满足功能需求即可。（4）利用展示区：展示区提倡不拆除不改造原则，充分利用展示区景观的植物、构筑物及小品，不仅能大大提升景观效果，还能有效节约成本。结语房地产景观效果和成本高低是景观工程的两个重要评价指标，需要在客户满意度和成本支出中选择一个
10、合理的平衡点。不剥离成本单独评论景观效果、谈论设计方案，也不能不讲景观效果一味追求低成本。项目规划阶段就为景观做好定位;材料采购工作为设计和施工做了重要的衔接，也是成本控制的一个重要环节;施工和后期养护工作都多角度为景观效果的展现提供强有力的支撑。因此，房地产景观成本的成功把控需要公司上下全体努力。参考文献1何检.房地产开发中房地产景观工程成本管理J中华民居(下旬刊),2014.（06）：420.2谭建平.浅谈房地产开发中景观工程成本管理J建筑与预算,2014.（05）：10-13.（12）：225-226.3曹星，冯丽丹.设计是工程成本控制的根本手段J.房地产导刊，2019，(1) ：82-83.4黄景锋.园林绿化工程施工成本控制的策略J.河南建材，2019（06）：227+229. 5于海洋.园林绿化工程施工管理的影响因素及控制策略分析J.现代园艺，2019（09）：189-190.-全文完-
