物业供暖知识及案例分析大全

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1、物业供暖知识及案例分析大全 一、常见物业供暖知识术语篇 1、采暖系统构成 ：采暖系统主要由热源、输热管道及散热设备组成。 2、热负荷指标： 根据采暖设计规范、室内18 度，室外 -9 度等 N多因素确定的 供暖需求量，一般住宅为70-90W/( 因地区而异），采暖总热负荷（KW ）=采 暖总面积 (）单位热负荷（ KW ）。 3、锅炉类型： 常见锅炉分为常压锅炉和承压锅炉。常压锅炉就是无压热水锅炉， 是指锅炉顶部通常不承受供热系统的水柱静压力，即相当于“开式热水箱”。 承压锅炉，就是我们通常所见的密闭式的锅炉，锅炉内的汽水系统由密闭的容 器和管道组成，并受火焰加热，在工作中承受流体压力，属于压

2、力容器。 4、锅炉供热面积： 1 吨热水锅炉供暖面积（一吨热水锅炉额定蒸发量是0.7MW （兆瓦），在北方大约可以带6000 平米, 南方大约 8000 5、供水温度： 供给热力站或用户的热水温度一般设计为95度，散热器供水温 度为 75 度，地暖供水温度为45 度； 6、回水温度： 返回热源或热力站的热水温度，一般设计为70 度，散热器回水 温度为 50 度，地暖回水温度为35 度；锅炉供回水与换热器及暖气片温度的关 系：锅炉供水 90 度，回水 60 度，换热器供水 55 度，回水 40 度，暖气片温度 50 度左右。 7、供水管： 向热力站或热用户供给热水的管道。 8、回水管： 从热力站

3、或热用户回送热水的管道。 9、放水阀： 为排水或充水装设在设备和管道的低点的阀门。 10、放气阀： 为排气或吸气装设在设备和管道高点的阀门，一般暖气不热需要 放气，就通过这个阀门 . 二、常见供暖服务与收费篇 1、供暖时间 供暖时间一般依据合同约定或法律规定执行，通常依据当地的采暖供热等有关 地方规章等政策，区分不同地区供暖周期会所有不同，南方连云港等地约90 天 左右，北方漠河长达221 天。如北京市供热采暖管理办法规定，采暖期为 当年 11 月 15 日至次年 3 月 15 日，当地也会出台政策性文件提前或推迟供 暖。 2、供暖温度 供暖时间一般依据合同约定或法律规定执行，一般为18 度左

4、右，具体执行国家 标准。室温：集中式采暖居室中央1.5 米处气温的适宜范围为1620，分散 式采暖居室中央 1.5 米处气温的适宜范围为1317，任何地区的冬季室内温 度均不得低于 13。垂直温差：指居室中央地面以上0.1 米处的气温与距地面 以上 1.5 米处的气温之差。垂直温差过大，会使足部温度下降，体温调节紧张， 不利于健康，一般垂直温差应小于3。水平温差：指居室内1.5 米处各点的 气温之差。一般在门口、窗口、走廊等处气温偏低、房间内的水平温差过大容 易使人受凉，水平温差以不超过23为宜。 3、供暖费 一般住宅供暖费依据当地发改委或物价局出台的有关收费标准收费，收费标准 区分燃煤、燃气

5、等条件确定，一般为30 元/ ?采暖季。重点说明下，部分地区 对于房屋超过4 米的供暖区域加倍供暖。热计量收费分为计量热价和基本热价， 如北京地区计量热价为0.30 元/ 千瓦时（ 83.34 元/ 吉焦），基本热价为18元/ 建筑平方米采暖季。 三、常见供暖纠纷处理篇 1、停暖需不需要交纳供暖费案例分析 自 2011 年 11 月起， X先生居住的小区实行集中供暖，分户管理。自此以 后，X先生每年都向供热单位表示房屋无人居住，不需要提供供暖服务，供热 单位也应 X先生的要求关闭了阀门。 2013 年 6 月，供热单位将X先生诉至法院， 要求 X先生支付 2011 年 11 月 15 日至 2

6、013 年 3 月 15 日的部分供暖费。 X先生 表示自己明明没有享受到供热单位提供的供暖服务，供热单位凭什么收供暖费， 所以不同意支付供暖费。法院认为，按照北京市供热采暖管理办法的相关 规定，虽然 X先生申请停暖，供热单位也关闭了X先生家里的阀门，但不能因 此免除 X先生交纳供暖费的义务。在此种情况下，X先生还是应当交纳基本费 用的。鉴于 X先生与供热单位关于基本费用的数额没有约定，供热单位主张的 数额低于供暖费总额的百分之六十，故法院支持了供热单位的诉讼请求。 2、供暖温度是否达标由谁举证案例分析 X先生因认为供热单位的供暖服务不达标，拒交2010年 11 月至 2013年 3 月的 供

7、暖费，供热单位将X先生诉至法院。 X先生说，按照北京市供热采暖管理 办法的规定，供暖达标的举证责任应由供热单位负担。法院认为，X先生以 供暖不达标为由拒交供暖费，应由其承担举证责任。因X先生未能举证，其应 承担举证不能的责任，故法院判决X先生全额交纳 2010 年 11 月 15 日至 2013 年 3 月 15 日的供暖费。 3、未签合同仍可事实认定供暖案例分析 小李和供暖单位未签订书面供暖合同，在供暖公司实际供暖一冬天后，小李接 到供暖单位的催款通知，小李以双方未达成合同为由拒绝支付采暖费，供暖单 位将小李告上法庭。法官提示：相关行政法规、规章都鼓励供热企业与热力用 户签订书面供热合同，但

8、由于分户订立合同成本较高，导致生活中未签合同的 情况十分普遍。如果未签订书面供热采暖合同，但供热单位已经向用户供热一 个及以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实采暖合同关系。 4、室温有争议可委托第三方检测机构检测案例分析 供暖单位要求小张支付全额采暖费，小张则称在此期间有多日温度偏低，不符 合温度标准，不肯全额支付，双方争执不下，供暖单位将小张诉至法院。法官 提示：供暖单位和用暖人可以约定供暖温度，通常情况，正常环境下，用暖人 设定卧室、起居室温度在18以下的，供暖单位应当保证用暖人开启采暖设施 12 小时内卧室、起居室温度达到不低于设定温度的标准；用暖人设定卧室、起 居室温度在 18

9、以上的，供暖单位应当保证用暖人开启采暖设施12小时内卧 室、起居室温度达到不低于18的标准。小张和供暖单位双方对室内温度存在 争议，任何一方均可委托经本市有关部门认定的第三方检测机构进行室温检测。 双方委托不同的检测机构测温时，基于优先保护弱势方权利的考虑，以用暖方 即小张委托检测机构的检测数据为准。 四、常见物业供暖技术知识篇 1、水系统的空气如何排除？存在什么危害？ 答：水系统的空气一般通过管道布臵时作成一定的坡度，在最高点外设排气阀 排出。排气阀有手动和自动的两种，管道坡度顺向坡度为0.003 ，逆向坡度为 0.005 。管道内的空气若不排出，会产生气塞，阻碍循环，影响供热。另外还会 对

10、管路造成腐蚀。空气进入汽动加热器会破坏工作状态，严重时造成事故。 2、系统的失水率和补水率如何定？失水原因通常为何？ 答：按照城市热力网设计规范规定：闭式热力网补水装臵的流量，应为供 热系统循环流量的2% ，事故补水量应为供热循环流量的4% 。失水原因：管道及 供热设施密封不严，系统漏水；系统检修放水；事故冒水；用户偷水；系统泄 压等。 3、除污器有什么作用？常安装于系统的什么部位？ 答：除污器的作用是用于除去水系统中的杂物。站内除污器一般较大，安装于 汽动加热器之前或回水管道上，以防止杂物流入加热器。站外入户井处的除污 器一般较小，常安装于供水管上，有的系统安装，有的系统不安装，其作用是 防

11、止杂物进入用户的散热器中。新一代的汽动加热器自带有除污器。 4、供热系统常用到哪几种阀门，各有什么性能？ 答：供热系统常用到的阀门有：截止阀、闸阀（或闸板阀）、蝶阀、球阀、逆 止阀（止回阀）、安全阀、减压阀、稳压阀、平衡阀、调节阀及多种自力式调 节阀和电动调节阀。其中： （1）截止阀：用于截断介质流动，有一定的节调性能，压力损失大，供热系统 中常用来截断蒸汽的流动，在阀门型号中用J 表示截止阀； （2）闸阀：用于截断介质流动，当阀门全开时，介质可以象通过一般管子一样， 通过，无须改变流动方向，因而压损较小。闸阀的调节性能很差，在阀门型号 中用Z 表示闸阀； （3）逆止阀：又称止回阀或单向阀，它

12、允许介质单方向流动，若阀后压力高于 阀前压力，则逆止阀会自动关闭。逆止阀的型式有多种，主要包括：升降式、 旋启式等。升降式的阀体外形象截止阀，压损大，所以在新型的换热站系统中 较少选用。在阀门型号中用H表示； （4）蝶阀：靠改变阀瓣的角度实现调节和开关，由于阀瓣始终处于流动的介质 中间，所以形成的阻力较大，因而也较少选用。在阀门型号中用D表示； （5）安全阀：主要用于介质超压时的泄压，以保护设备和系统。在某些情况下， 微启式水压安全阀经过改进可用作系统定压阀。安全阀的结构形式有很多，在 阀门型号中用 Y 表示。 五、常见暖气不热原因分析及解决办法篇 1、散热器里有气体。 表现为：一组散热器有几

13、片热几片不热，对于卫浴散热器是下面热上面不热， 或暖气片里有水流声等。特别是每年刚开始供暖的前半个月里，由于整个小区 的供暖系统里的气体较多，这个情况经常出现。解决办法：经常打开散热器上 的手动排气阀排气，直到流出的水里没有气泡为止。 2、 分水器阀门没有打开。 表现为：有的散热器热，有的不热。解决办法：检测分水器上每支路阀门有没 有打开，如没有打开，将阀门柄拧到与支管平行即可。 3、 散热器上的温控阀没有打开。 表现为：暖气片不热。解决办法：检测不热的暖气片进回水的温控阀有没有打 开。顺时针方向为关小 (S 方向)，逆时针方向为开大 (O 方向) ，如未开或开的较 小，则逆时针旋到底即可。

14、4、 暖气片安装方式错误。 表现为：暖气片的部分片数热，或只有下面的主管热。如四开口( 又称上进下出 ) 的暖气片装成了下进下出，水会从下面主管直接流走，只有下面主管热，上面 散热片不热，又如下进下出的暖气片装成了上进下出，会出现部分片数不热， 等等。解决办法：找安装暖气片的暖通公司重新安装或换暖气片。 5、 暖气片进回水管接反。 表现为：在主管没有接反的情况下，暖气片下面先于上面热，供暖效果比正常 的要差一些。解决办法：找安装暖气片的公司调整过来。 6、 温控阀被堵死。 表现为：堵死的暖气片不热。由于系统里的赃物将温控阀内腔堵死，水无法通 过。解决办法：找物业或暖通公司将温控阀拆掉进行清洗或

15、更换新的温控 阀。 7、 暖气片或系统中被赃物堵死。 表现为：家里所有的暖气片供暖效果比上一年或前一阶段降低，或干脆有的暖 气片就不热了，特别是那些在室外主管上没有安装过滤器的用户。解决办法： 找物业对家里整个采暖系统进行彻底冲洗。 8、 供暖主管接反了。 表现为：上进下出的暖气片下面先热，上面后热，接热能表的主管温度低于另 一根主管的温度。主管接反的危害很大，不仅暖气片供暖效果差，而且供暖水 从没有安装过滤器的回水管流入室内供暖系统，暖气片和管道很容易被赃物堵 塞。解决办法：如果是立管供水错误，则找物业公司调整过来，如果只是入户 主管接反，则找室内供暖系统的公司调整过来。 9、 主管过滤器被

16、赃物堵死。 表现为：家里的每组暖气片一开始热，过一段时间多数暖气片逐渐不热了。原 因：管道井里进水管上安装的过滤器被赃物堵死了。解决办法：找物业清洗过 滤器。 10、 供暖系统压力较低。 直接表现是室内有的暖气片热，有的暖气片不热，或者，干脆都不热，或效果 较差。原因：一般要保证入户供暖压力不小于0.3Mp(正常要在 4-8Mp之间)， 每年刚开始供暖时，由于物业公司害怕系统压力高，出现爆管漏水的情况发生， 有个低压试运行阶段，如果正式供暖10 天后，入户压力仍然低于0.3Mp，就要 去找物业公司解决，找暖气片的供应商解决不了。 11、 入户进回水压差较小。 直接表现为暖气片不热，或有的热有的不热，或者暖气片的上面热下面不热等。 将其他暖气片关闭，只开那组不热的暖气片，这时如果热，就代表是压力下货 压差小造成的。原因是：进回水压差较小，水流速度较慢或干脆就不流动导致， 一般入户进水的压力和回水的压力的差值不小于0.05Mp，否则，即使入户供水 压力较高，由于压差较小，就像平静的河水没有落差一样，是流不动的，供暖 效果当然好不了。解决办法：找物业公司调节入户的压差。 12、 供暖水温较低