物业管理会计核算办法

《物业管理会计核算办法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理会计核算办法（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、物业管理会计核算办法 一. 物业经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围 经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收 入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、 使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物 业经营收入和物业大修收入。 1.1.1 物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服 务收入、公众 *服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如 老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2 物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收 入。如企业经营自己拥有

2、产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、 前期费收入等 1.1.3 物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、 使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得 的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供 的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入； 代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括 房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收 入及无形资产转让收入等。 1.2.1 商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权 人、使

3、用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身 房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据 时确认为经营收入的实现。 当年度经营收入必须计入当年度损益，不 得提前或延后。 2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签 证认可后， 确认为营业收入的实现。 企业与业主委员会或者物业产权 人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定 的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等

4、业务取得的经营收入计入“主 营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的 收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理 处分别设置并进行明细核算。 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入 “其他应付款*场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营 业税及附加税费。 根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种 应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款* 场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益， 即“其他应付款 *场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。 各企业可根据实际情况按项目管理处和费用

5、类别设置明细账进行核 算。 二. 物业成本费用核算管理规定 1 成本核算方法 成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、 物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦 确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。 2 成本划分原则 为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 2.1 生产经营成本和非生产经营成本的界限 只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本 主要包括： 直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定 比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施 设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直 接从

6、事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保 安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产 经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗 窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入 生产经营成本。 2.2 生产经营成本与期间费用的界限 凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间 费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。 2.3 不同会计期间的成本费用界限 根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费 用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预 提费用”，均应计入当年度损益

7、。 2.4 不同核算单位的费用界限 根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费 用，直接计入该管理处成本。 3 成本核算及科目设置 3.1 按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务 成本。 3.2 主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管 理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本 类别设置三级明细科目。 3.3 物业管理成本的核算 3.3.1 自营方式管理成本的核算。 采用自营方式进行物业管理服务的， 可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本物业管理 成本”。 3.3.2 出包方式管理成本的核算。对部分采取出

8、包方式进行的公共性 服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合 同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本物业管理成本”。 3.4 物业经营成本的核算 物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房 屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、 承包费等计入“主营业务成本物业经营成本”。直接为以上经营项目 发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育 经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本物业 经营成本”。 3.5 物业大修成本的核算 物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施 设备大修、更新改造任务实际

9、发生的工程支出。 3.6 其他业务支出的核算 其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和 费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。 3.7 期间费用的核算 企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入 “长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入 当期损益。 属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接 计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用， 直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照*集团财务管 理制度的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、 差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。 三

10、. 物业工程的核算 1 物业工程的内容 物业工程， 是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设 备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管 理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不 同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工； 出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。 2 物业工程的核算 应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程 所发生的各项支出。 该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方 登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额， 反映在建工程的实 际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。 2.1

11、自营工程的核算。 企业自行组织施工时， 本科目借方核算物业工程施工中发生各项 费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在 发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多 个工程项目， 应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配 计入各有关项目。 2.2 出包工程的核算。 委托外单位承包工程时， 将支付给承包单位的工程价款， 计入“在 建工程物业工程*工程”科目，贷记“银行存款”等科目。 2.3 工程完工交付使用的核算。 2.3.1 企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程 完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、 使用人签

12、证认可。 若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行 转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人 的签证进行价款结算。 2.3.2 工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应 付款代管基金”科目，贷记“主营业务收入物业大修收入”科目；同 时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本物业大修成本”，贷 记“在建工程物业工程*工程”科目。 四.物业维修基金的核算 1 科目设置 应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委 托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 2 维修基金的核算 2.1 收到维修基金的核算 收到维修基金时， 借记“银行存

13、款”科目， 贷记“专项应付款代管基金 本金”。 2.2 维修基金利息核算 企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银 行存款”科目，贷记“专项应付款代管基金利息收入”。 2.3 维修基金收益核算 物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备， 应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基 金的收益，计入“专项应付款代管基金”的贷方。 2.4 维修基金使用核算 由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改 造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核 算方法同第四章2.3.1。 由外单位承接大修任务的， 工程完工后，

14、经业主委员会或者物业产权 人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表 进行分配转账，借记“专项应付款代管基金”，贷记“银行存款”等科 目。 五. 物业代收款项的核算 企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核 算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企 业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。 本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。 六. 物业现金流量分类 根据*集规字2005 第 17 号文件，结合物业行业特点， 对现金流量 的分类规定如下： 1 现金流量的具体分类： 序号 小博科 代码大博科 代码 项目名称

15、具体归集范围 （一）、经营活动现金流量 1、111201 销售商品，提供劳务收到的现金 销售商品、提供劳务及其他业务收入实际收到的现金，如，物业 管理及其经营、材料销售、出租收入、代理中介等业务所收到的现金 2、112202 收到的税费返还 收到返还的各种税费，包括地方性财政返还收入 3、113203 收到的其他与经营活动有关的现金 反映企业除上述项目外收到的与经营活动有关的现金流入，包括 各种管理费收入、罚没收入、个人赔偿款、职工备用金及个人各种代 垫还款、存款利息收入、质保金等 4、121204 购买商品、接受劳务支付的现金 购买材料、商品、接受劳务实际支付的现金，主要包括主营业务 和其他

16、业务性支出所支付的现金，具体指物业管理成本支出 （含物业 非在编现场操作人员工资） 5、122205 支付给职工以及为职工支付的现金 支付给在职职工的工资、奖金、福利、各种社会保障性支出及个 人所得税等。固定资产等在建工程职工支出不在此项 6、123206 支付的各种税费 企业按规定支付的各种税费， 不包括固定资产等资本化税费支出 7、124207 支付的其他与经营活动有关的现金 反映企业除上述项目以外的与经营活动有关的支出，如罚款支 出、个人备用金及各种代垫款现金支出、管理费用及营业费用现金支 出等 （二）投资活动现金流量 1、211301 收回投资所收到的现金 企业出售、转让或到期收回（除现金等价物以外）的短期投资、 长期股权投资、长期债权投资本金所收到的现金 2、212302 取得投资收益所收到的现金 企业因股权性和债权性投资而取得的股利、利息所收到的现金 3、213303 处置固定资产、 无形资产和其他长期资产所收到的现金净 额 处置收入减处置费用后的净额，包括保险赔偿性收入。（支出数 以负数反映） 4、214304 收到的其他与投资活动有关的现金 反映企业除上述项目以外的与