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1、第 1 页，共 49 页 物业服务公司 拓展部工作手册 年月 第 2 页，共 49 页 目錄 項目 ITEM 內容DESCRIPTION 頁次 PAGE 1 目錄2 2 修訂履歷3 3 拓展部部门职责4 4 拓展部主管岗位职责5 5 拓展部拓展专员岗位职责6 6 物业管理合同范本（与开发商）713 7 物业管理合同东本（与业主委员会）1419 8 物业管理顾问合同范本2023 9 前期物业管理合同范本2427 10 劳务派遣合同范本2830 11 物业管理计划书3133 12 物业顾问绩效考核标准34 13 物业管理投标方案编制规程3542 第 3 页，共 49 页 14 物业拓展奖励办法43
2、44 15 拓展部质量记录4550 修訂履歷 版 次ECN NO 修訂頁次備註 A 初次發行 B C D E F G H I J K L M N O P Q R 第 4 页，共 49 页 S T U V W X 一、 拓展部部门职责： 1. 在公司运营总监的直接领导下， 全面负责公司向外承接物业管理 项目的相关工作。 2. 深入调查、收集市场信息，在进行综合分析、预测的基础上制订 切实可行的物业拓展计划。 3. 面向国内市场广泛宣传公司的企业公众形象，并负责相关的策 划、宣传工作。 4. 参与社会上的物业招投标工作，积极的与有关单位（发展商）建 立良好的合作关系。 5. 负责编制拟接管物业的标
3、书、管理方案及（包含管理费用测算）。 6. 准备物业管理合同文本，负责签署管理合同的相关事宜。 7. 负责新物业介入的前期准备工作，协助小区（大厦）的接管验收。 8. 完成领导交办的其他工作。 第 5 页，共 49 页 二、 拓展部主管岗位职责： 1. 在运营总监的领导下， 全面负责公司物业市场拓展业务，提升公 司经营业绩； 2. 分析研究本地区物业拓展状况， 定期向运营总监提交公司跟进实 施建议； 3. 牵头策划、调研、拟定项目的管理计划并提交运营总监批准； 4. 组织督导拓展部全体成员完成年度或阶段经营业绩指标，定期跟 踪评估计划执行情况，分析缺陷，落实改进； 5. 协调公司相关部门配合支
4、持业务的开展。 三、 拓展部专员岗位职责： 1. 在主管的领导下， 协助主管开展公司对外物业市场的拓展，提升公 司经营业绩； 2. 参与分析研究本地区物业拓展状况，深入调查、收集市场信息，定 期向部长提交跟综实施建议； 3. 协助主管进行项目策划、 调研，拟定项目的管理计划并提交总经理 批准； 4. 协助主管完成年度或阶段经营业绩指标，评估拓展计划执行情况， 向主管提供建议； 5. 参与协调公司相关部门，配合拓展业务的开展。 6. 参与策划、调研并编写项目管理计划。 7. 宣传公司的企业公众形象，并参与相关的策划、宣传工作。 第 6 页，共 49 页 8. 参与社会上的物业招投标工作，编写拟接
5、管物业的标书、 管理方案 （包含管理费用测算）及相关文件。 9. 编写物业管理合同文本，做好签署管理合同的相关事宜。 10. 参与新物业前期介入的准备工作，协助项目（大厦）的接管验收。 11. 完成领导交办的其他工作。 四、 物业管理合同范本（开发商） ： 委 托 方（以下简称甲方）： 受委托方（以下简称乙方） ： 根据中华人民共和国经济合同法 、建设部第 33 号令城市新 建住宅小区管理办法及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、 自愿、协商一致的基础上， 就甲方委托乙方对（物 业名称） 实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置：市区路（街道）号 占地面积：平方
6、米 建筑面积：平方米；其中住宅面积平方米，商业 面积平方米，停车场车位（其中地下室个车 位，地面个车位） 。建筑共栋。 物业类型： 第二条委托管理事项 1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体 第 7 页，共 49 页 和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、 设备机房、）的维修、养护和管理。 2、房屋建筑本体共用设施设备 （共用的上下水管道、 落水管、 烟道、公用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系 统、楼内消防设施设备、电梯的维修、养护、管理和运作服 务。 ）在设备处于保修期间， 乙方有义务协助施工单位进行维 修、养护，但不承担责任。 3、本物业规划红线内
7、属物业管理范围的市政公用设施（道路、 室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自 行车棚、停车场、）的维修、养护和管理。 4、本物业规划红线内的配套服务设施（球场、游泳池、商业 网点、）的维修、养护和管理。 5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁 卫生、垃圾的收集、清运。 6、交通、车辆行驶及停泊。 7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作 （但不含人身、财产保险、保管责任） 。 8、社区文化娱乐活动。 9、物业及物业管理档案、资料。 10、 法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。 第三条合同期限 本合同期限为年，自年月日起至年 月日止。 第四条甲
8、方的权利和义务 1、与乙方议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。 2、对乙方的管理实施监督检查， 每年全面进行一次考核评定， 如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政 府物业管理主管部门认定，有权终止合同。 第 8 页，共 49 页 3、依据建设部（ 91）年 ZBP30001-90 房屋接管验收标准的 规定向乙方交接房屋， 并协助乙方顺利完成入伙过程，包括： 1）本物业竣工后，政府有关部门验收全部合格，消防系统须经 消防验收合格； 2）本物业应保证水、电、煤气“三通” ，电视、电话到户，另有 规定的需在入伙前向业主公布； 3）入伙前 15 天向物业公司办理物业接管验收手续，
9、移交有关资 料。 4、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要 求，如存在质量问题，则甲方负责返修并支付全部费用。 5、甲方在本物业入伙后指定专人或部门负责物业保修期内出 现按照规定保修的各类问题，承担相应费用及责任。 6、在向业主交付新建商品住宅时，必须执行建设部门关于商 品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 规定。 7、委托乙方对违反物业管理及业主公约的行为进行处理：包 括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金，对 无故不缴交管理费用、水电费用或拒不整改的责任人采取停 水、电等催缴措施。 8、按相关法规要求， 甲方在物业正式入伙前10 日内按照规定 向乙方提供经营
10、性商业用房不少于平方米，由乙方负责 出租经营，收入按照规定用于补贴本物业管理费用。 9、甲方在本物业正式入伙前10 日内按照规定在本物业范围 内，向乙方提供管理用房平方米，及保安员、维修人员 和清洁人员住房平方米，由乙方无偿使用。 10、 负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并 在本物业正式入伙后一个月内按照规定向乙方移交。 11、 不得干涉乙方依法或依据本合同规定内容所进行的管理经 营活动。 12、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷； 第 9 页，共 49 页 13、 助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 14、 法规政策规定由甲方承担的其他责任。 第五条乙方的权利和义务
11、 1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制定该物业的 各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经 营活动，但不得损害大多数业主的合法权益，获取不当利益。 2、遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服 务项目、服务内容、 服务深度， 测算物业管理服务收费标准。 并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取。 不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。 3、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中 修方案，经双方议定后由乙方组织实施。 4、有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主 公约和物业管理法规政策的行为进行处理。 5、有权选聘专营公司承担
12、本物业的专项管理业务并支付费 用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他单位或个人。 不得将重要专项业务承包给个人。 6、接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并 接受甲方和业主的监督。 7、至少每三个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐 目。 8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需 在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准 后方可实施。 9、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情 况。 10、 开展有效的社区文化活动和便民服务工作。 11、 本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物 业及其各类管理档案、财务等资料，对本物业的管理财务状
13、 第 10 页，共 49 页 况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。 12、 不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义 务。 第六条管理目标 1、 乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业的“管理指标” （各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准），与甲方 协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺物业接管之日 起，如政府允许同时小区硬件条件达标，在年内达到市 级优秀大厦（小区）管理标准；年内达到市级优秀大厦 （小区）管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书。 2、 本物业入伙开始， 即按照 ISO9000国际质量保证体系及乙方 的物业管理质量体系标准进行管理，并达到标准要求。 第七条
14、管理服务费用 1、本物业的管理服务费按下列方式执行： 按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即住宅按建筑面 积向业主收取元/月.平方米，商铺按建筑面积向业主 （住 用户）收取元/月.平方米。 2、管理服务费标准调整， 按标准进行调整。 3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的 维护及其他特约服务，采用成本核算方式，按实际发生费用 计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和 监督。 4、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养 护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需 的经费按照规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修 基金的收取执行市政府物业管理
15、主管部门的指导标准。甲方 有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。 5、本物业的公用设施专用基金共计元，由甲方负责按法 第 11 页，共 49 页 规政策的规定在时间内到位，以保障本物业的公用配套 设施的更新改造及重大维护费用。 6、甲方同意向乙方提供物业管理前期开办费用人民币万 元，在本合同生效之日起日内向乙方支付。 7、因甲方责任造成物业的空置并由此产生的管理费用，由甲 方承担全部空置物业的管理费用。 8、停车场（库）由乙方负责管理，乙方按政府有关规定向用 户收取停车费用。 9、乙方的前期介入费用只收取所提供服务人员的工资和相关 的管理成本费用 （前期的人员配置双方协商再定） 。此项费用 经
16、双方确认后，甲方必须在每月5 日之前支付予乙方。 第八条奖惩措施 1、乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况， 对乙方进行奖励： ； ； 。 2、乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况， 对乙方进行处罚： ； ； 。 3、 合同期满后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优 先获得管理权， 乙方完成合同规定的责任并成绩优秀，业主 反映良好，可以直接续签合同。 第九条违约责任 1、如因甲方的原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成 乙方经济损失的， 甲方应给予乙方相应补偿， 乙方有权要求甲 第 12 页，共 49 页 方限期整改，并有权终止合同。 2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方的经 济损失的，乙方应给予甲方相应补偿，甲方有关要求乙方限 期整改，并有权终止合同。 3、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重 大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不 善或操作不当等原因造成的重大事故的，由乙方承担责任并 负责善后处理。（事故原因以政府有关部门的鉴定结论为准） 4、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对
